可扫描下方二维码或点击文末链接获取完整报告PDF，具体标的及配置建议可参考完整报告![]()
□12月单月销售面积基期调整同比增速 -0.5%（较上月减少3.7pct），12月环比+37.6%（过去五年平均+43.2%），1-12月基期调整累计同比-12.9%，单月销量同比增速由正转微跌，一方面是“9.24”一揽子政策后，需求出现较大幅度的阶段性回升，或提前释放一部分购房需求，另一方面此轮需求的释放时间相比前面几轮更长，部分核心区域的货值或已消耗至低位，有待补货，当前拿地同比增速较快回升也能为此提供印证；据高频数据，1月1-16日销量同比在12月同比+6%的基础上转负至-2%，短期市场热度继续回落，往后可关注城中村及危旧房改造货币化等相关举措落地后对销售数据的带动；□12月单月竣工面积基期调整同比增速为-30.4%（较上月增加8.5pct），1-12月累计同比-27.7%，根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比在25年初或存阶段性弱反弹，但中周期或仍向下”；当前在销售去化偏缓，施工节点相对刚性的背景下，销售传导至竣工的理论时间或较历史更短，或可解释当前出现阶段性弱反弹；12月单月新开工面积基期调整同比增速为-23.0%（较上月增加3.8pct），1-12月累计同比-23.0%，根据拿地对新开工的领先关系，判断新开工跌幅或在25年二季度前呈逐步收窄趋势；中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力；12月单月投资金额基期调整同比增速为-13.3%（较上月减少1.8pct），1-12月累计同比-10.6%，单月投资同比主要滞后反映过去两年行业规模的收缩，短期看因房企保持经营现金流为正的述求相对较强，销售市场热度向施工强度的传导较弱，同时投资弹性上受制于施工面积这一存量指标属性；□12月单月到位资金基期调整同比增速-7.1%（较上月减少2.3pct），1-12月累计同比-17.0%，结构上，“国内贷款”同比增速仍较高于“新开工”，或有“白名单”等落地的贡献；“自筹资金”同比增速略背离于“新开工”小幅回落；“销售类到位资金”同比增速略背离于“销售金额”小幅回落；12月末房地产行业资金链指数趋势值有所回升，但仍处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地下，部分企业资金面有望进一步改善；12月70城新房房价下跌城市数量进一步减少，一线城市新房房价环比上涨，二线城市新房房价持平。12月70城新房房价环比-0.1%（较上月+0.1pct）；其中，一线城市新房房价环比+0.2%（较上月+0.2pct），二线新房房价环比持平（较上月+0.1pct）；70城新房房价环比下跌城市数减少6个至43个；□投资建议：（一）企业端“信用底”的构筑过程或使得投资人避免担心“估值陷阱”再出现，判断股票或难以回到前低。强调“先信用、后供需”的修复机会。判断收购商品房和存量土地政策或持续推进，助力改善房地产市场供需关系以及地方政府和房企主体的流动性。（二）“持续用力推动房地产市场止跌回稳”表述中“持续用力”或是关键，不排除后续有更多的长效政策以及超常规逆周期调节措施出台的可能，而供需双向均是可能考虑的范围。（三）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量 。（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司和偏区域型标的；另关注产业链及生态链。 □ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
