招商证券房地产（不动产与综合服务）组
赵可、区宇轩
报告日期：2024年12月13日
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提出“大力实施城市更新”、“加力实施城中村和危旧房改造”，结合“要实施更加积极的财政政策”、“增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围”等表述，判断城中村改造和危旧房改造或加速落地。此前在10月17日国新办新闻发布会上，住建部部长倪虹提出“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，我们在《城中村及危旧房改造货币化安置超市场预期——国新办新闻发布会点评》报告中就提出判断100万套城中村改造和危旧房改造或带动销量约1亿平方米，约占2023年全国商品房销售面积的9%和35城销售面积的32%，若政策顺利落地，考虑到房地产市场向高能级城市的聚焦，判断100万套改造对结构性市场的拉动或不可小视。本次中央经济工作会议中提出“大力实施城市更新”、“加力实施城中村和危旧房改造”，结合“要实施更加积极的财政政策”、“增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围”等表述，判断城中村改造和危旧房改造或加速落地。
“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”表述下判断收购商品房和存量土地政策或持续推进，助力改善房地产市场供需关系以及地方政府和房企主体的流动性。本次会议提出“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，与之前5月中央政治局会议“消化存量房产和优化增量住房”、9月中央政治局会议“严控增量、优化存量、提高质量”等表述基调一致。结合“要实施更加积极的财政政策”、“增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围”等表述，判断收购商品房和存量土地政策或持续推进，助力改善房地产市场供需关系以及地方政府和房企主体的流动性。
“适度宽松的货币政策”表述与中央政治局会议一致，并明确“适时降准降息”，判断房贷利率或有进一步下降空间，房贷利率若进一步下降则可推动贷款利率与净租金回报率之差继续收窄，从而带动购房总需求（新房+二手房）的进一步企稳。我们在过去报告中曾提出，净租金回报率与房贷利率之差收窄或是供需关系改善的观察变量。本次中央经济工作会议“要实施适度宽松的货币政策”表述与12月中央政治局会议一致，并明确“适时降准降息”，判断房贷利率或有进一步下降空间，房贷利率若进一步下降则可推动贷款利率与净租金回报率之差继续收窄，从而带动购房总需求（新房+二手房）的进一步企稳。此前，我们在12月中央政治局会议点评报告中也提出货币适度宽松信号或有助于唤醒房地产受益的“肌肉记忆”。
再提房地产发展新模式，高品质住房建设及基础性制度建设或持续推进。本次中央经济工作会议提出“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”与党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）中“加快构建房地产发展新模式”基调一致，结合《决定》中“支持城乡居民多样化改善性住房需求”、“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”、以及本次中央经济工作会议中“统筹推进财税体制改革，增加地方自主财力”等表述，判断高品质住房建设以及融资、财税、土地、销售等基础性制度建设或持续推进。
配置建议：
“稳住楼市股市”表述与中央政治局会议一致，并进一步提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“持续用力”或是关键，分解开来就是时间和空间两个维度，不排除后续有更多的长效政策以及超常规逆周期调节措施出台的可能，而供需双向均是可能考虑的范围；结合“防范化解重点领域风险和外部冲击”、“有效防范化解重点领域风险”、“抓落实”等表述判断对房企和地方政府的流动性的支持也或持续发力；提出“大力实施城市更新”、“加力实施城中村和危旧房改造”，结合“要实施更加积极的财政政策”、“增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围”等表述，判断城中村改造和危旧房改造或加速落地；“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”表述下判断收购商品房和存量土地政策或持续推进，助力改善房地产市场供需关系以及地方政府和房企主体的流动性； “适度宽松的货币政策”表述与中央政治局会议一致，并明确“适时降准降息”，判断房贷利率或有进一步下降空间，房贷利率若进一步下降则可推动贷款利率与净租金回报率之差继续收窄，从而带动购房总需求（新房+二手房）的进一步企稳；再提房地产发展新模式，高品质住房建设及基础性制度建设或持续推进。政策持续发力下市场或逐步建立企业端信用底出现以及供需关系改善的预期，这种预期或带动房地产板块的估值修复，并且整个A股市场中与房地产相关度较高的产业链及消费板块也或得到明显的估值修复。
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司的差异化机会，及区域标的；
产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
风险提示：政策落地情况不及预期，销售复苏不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。
近期中央经济工作会议重点内容对比：
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短期数据反弹背景下提出“持续用力”或表明政策决心——中央经济工作会议点评
