招商证券房地产（不动产与综合服务）组
分析师赵可、分析师曹钧鹏、研究助理李盛天、研究助理区宇轩、研究助理孔嘉庆
报告日期：2024年3月12日
综上，基本面和信用预期或均经历“V”形变化，从而板块及产业链股、债价格均出现一定程度的修复。
后市如何看？
从基本面角度观察，销售确实在局部城市环比出现了改善。以深圳为例，2024年第10周（3月4日-3月10日）二手房录得量为1094套，接近去年11月底需求端政策放松（调整享受优惠政策普通住房认定标准、调整二套住房最低首付款比例）后的高点（见图3）。
但从网签新房数据观察，仍然较为低迷。二手房相对较优的表现一方面或因为交付方面担忧较少，另一方面或在于比价效应，部分二手房是十几年前甚至更早购置，其成本优势明显，因此，二手房在“以价换量”方面存在优势。从领先指标观察， 1-2月新房案场指数较去年12月边际下降，且负同比扩大，二手带看指数同样较去年12月边际下降，且同比转负（见图4）。市场短期内是否构筑底部，或仍值得持续观察。中长期角度，房地产需求自然有自己的均衡位置，但市场目前显然更关注短周期对中枢的偏离，而非中枢本身。
从信用角度观察：宏观层面，如果经济预期进一步企稳带动信用企稳回升（或可观察货币乘数），购房能力也会得到相应支持，值得投资人跟踪；微观主体层面，近期政策表明，项目层面的支持政策已经在加速推行，主体层面目前看也出现了一些迹象，比如经营性物业贷款用途的放宽。而从市场定价来看，信用的修复时间表或是持续值得跟踪的变量，比如，优质民营房企是否能够无抵押成功融资。如果信用类支持政策有明显变化，未来行业部分公司扩表能力修复的预期出现，权益资产或有较大修复空间，否则或更多关注从0-1的恢复永续经营假设可能的部分公司。从住建部部长倪虹在答记者问中的表态看，“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组”，我们认为具备经营能力，且并非资不抵债的公司或具备未来修复的可能，他们或有共同的特征：（1）资产情况较优，比如土储集中于核心城市，或拥有较多的优质持有型物业；（2）负债结构较优。这类房企是未来挖掘机会的池子。
结论，在年初以来行业预期经历“V”形变化下板块出现反弹，未来关注的方向可能仍是两条主线：（1）部分已经按照出险定价的房企“从0到1”的估值修复，即永续经营假设的修复；如果后续基本面企稳，目前得到银行体系增量支持的房企或具备弹性。（2）优质房企可能的估值修复。
风险提示：政策支持不及预期，基本面改善不及预期，融资端改善不及预期等。
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预期的“V”形变化带来反弹，仍关注两类机会——房地产板块最新观点
