招商证券房地产（不动产与综合服务）组
分析师赵可、研究助理区宇轩
报告日期：2024年8月11日
可扫描下方二维码或点击文末链接获取完整报告PDF
近期房地产板块关注度有所提高，关注的角度或包括：1. 去库存政策后续进一步迭代的可能性；2. 部分房企票据偿付、回购等或带动主体信用预期改善，以及部分房企公开市场债务偿付压力的下降甚至偿清的时间表；3. 在供应缩量预期和供给品质优化推动下，新房市场供需环境或更早出现边际改善。
近期各地陆续落地收购商品房政策，或强化市场对去库存政策后续进一步迭代和落地的预期，后续或可关注面积要求、收购价格等方面迭代的可能性以及政策的进一步落地。此前板块的回调或已消化部分投资人的观望情绪，后续板块或随政策落地节奏出现估值修复。正如我们过去在报告中所提到的，去库存相关政策迭代速度加快，迭代的点包括城市及收购对象范围的扩大等（参考报告《供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底”——房地产行业2024年中期投资策略》）。而近期各地陆续出台地方层面的收储政策，或强化市场对政策迭代及落地的预期。后续或可进一步关注面积要求、收购价格等方面迭代的可能性以及政策的进一步落地。
部分房企票据偿付、回购等或带动主体信用预期改善，关注部分房企公开市场债务偿付压力的下降甚至偿清。近期部分房企发布票据回购以及资金存入支付代理人指定账户以全额偿付到期美元中期票据本息相关公告，票据的偿付、回购等或带动主体信用预期改善。
在供应缩量预期和供给品质优化推动下，新房市场供需环境或更早出现边际改善。我们过去在《供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底”——房地产行业2024年中期投资策略》报告中结合1. 新房供给端存在部分低效及无效库存，在需求下台阶及房企更注重现金流背景下，这部分库存在一定时期内或难以形成有效供应，真实供需关系或优于表征；2. 二手房存续挂牌量仍在上涨过程中等因素判断新房供需关系或较二手房更早出现改善。
今年1-7月，300城土地成交建面累计同比下降26.4%，土地出让金累计同比下降39.5%。近期部分城市出台政策对容积率计算进行调整，或进一步优化新房供给品质。在供应缩量预期和供给品质优化推动下，新房市场供需环境或更早出现边际改善。
配置建议：
近期房地产板块关注度有所提高，关注的角度或包括：1. 去库存政策后续进一步迭代的可能性；2. 部分房企票据偿付、回购等或带动主体信用预期改善，以及部分房企公开市场债务偿付压力的下降甚至偿清的时间表；3. 在供应缩量预期和供给品质优化推动下，新房市场供需环境或更早出现边际改善。
供应端或取代需求端决定股票走向，供应缩量和供给品质优化或有助于新房价格领先二手房价格企稳，我们认为现阶段新房价格企稳对于信用修复的意义或大于需求端改善带来的现金流改善，因新房价格或是公司资产价值及NAV的锚，配置层面关注三条主线：（1）21年后资产质量及其利润贡献较好的房企；（2）具备信用溢价的国央企的行业同步beta弹性；（3）超跌反弹（含困境反转）。
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司的差异化机会；
产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
风险提示：政策迭代及落地不及预期，主体信用修复不及预期，新房供需关系改善不及预期，基本面不及预期等。
报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看：
供应端或取代需求端决定股票走向，关注三条主线——房地产板块最新观点
