【招商房地产】销售数据背离于销售回款边际回升，重视货币化安置对后续市场的带动——房地产行业最新观点及1-9月数据深度解读
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财经
2024-10-20 19:46
河南
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□9月单月销售面积基期调整同比增速 -11.0%（较上月增加1.6pct），9月环比+50.0%（过去五年平均+34.5%），1-9月基期调整累计同比-17.1%，单月同比负增速略有收窄及单月环比高于历史同期均值反映9月统计局销售数据开始出现边际改善，两方面可能原因：一是9月末多个重要会议表态逐步带动居民购房情绪回升，二是推盘在6月份短期集中释放后出现回落，而后在9月份或重回正常推盘节奏；据高频数据，10月1-17日累计销量同比负增速较9月单月收窄16pct至-14%，短期市场热度相对较高，往后可关注城中村及危旧房改造货币化安置以及去库存等相关举措落地后对销售数据的带动；□9月单月竣工面积基期调整同比增速为-31.4%（较上月增加5.2pct），1-9月累计同比-24.4%，根据销售及新开工的领先作用，判断竣工同比或在25年之前持续处于低位状态，25年初或存在阶段性弱反弹，但大周期或仍向下；9月单月新开工面积基期调整同比增速为-19.9%（较上月减少3.2pct），1-9月累计同比-22.2%，根据拿地对新开工的领先关系，维持判断“新开工跌幅或在四季度扩大”，中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力；9月单月投资金额基期调整同比增速为-9.4%（较上月增加0.8pct），1-9月基期调整累计同比-10.1%，短期在销售热度回升推动下，部分项目施工强度增加或带动投资同比增速阶段性小幅回升；□9月单月到位资金基期调整同比增速-18.4%（较上月减少7.8pct），1-9月累计同比-20.0%，结构上国内贷款及自筹资金等融资类到位资金同比走势同步于新开工出现回落，销售类到位资金同比增速回落，与销售金额同比回升走势相背离，行业销售回款表现较弱于行业销售额；9月末房地产行业资金链指数趋势值略有回升（108%），但仍处于历史较低水平，往后看，预计在供需两端政策逐步落地下，部分企业资金面有望改善；9月70城中仍有超九成房价下跌，结构上一二三线城市房价均下跌。9月70城新房房价环比-0.71%；结构上，一线环比-0.50%，二线环比-0.70%，三线环比-0.70%；数量上，新房房价环比下跌城市数66个（较上月减少1个）；
□ 投资建议：（一）强调重视“先信用、后供需”的修复机会，及“未来供应端或取代需求端决定股票和资产价格走向”这一核心判断。重视“允许专项债券用于土地储备”、“适当减少保障房新建规模”、“通过货币化安置等方式实施100万套城中村改造和危旧房改造”等政策表述；（二）短期关注收购存量土地和商品房对房企流动性支持政策的落地进程和时间表，重视部分房企永续经营假设从质疑到恢复的过程及其对宏观层面资产负债表修复的积极意义；（三）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量 ；（四）关注房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司的差异化机会，关注部分偏区域型标的以及其他受益于政府债务置换和后续增量财政支出的相关标的。
产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型；
□ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。
