框架申明
事件
事件
（2）统计局公布24年3月份70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.34%，其中一线城市环比-0.10%，二线城市环比-0.30%，三线城市环比-0.40%；二手房房价环比-0.53%，其中一线城市环比-0.70%，二线城市环比-0.50%，三线城市环比-0.50%；
（3）统计局公布24年3月份全国CPI及细项，其中租赁房房租环比+0.1%，同均持平。
3月单月销售金额基期调整同比增速为-25.9%（较上月增加3.4pct），基期未调整同比增速-28.5%（较上月增加3.1pct）；销售面积基期调整同比增速为 -18.3%（较上月增加2.2pct），基期未调整同比增速-23.7%（较上月增加1.2pct）；销售单价基期调整同比增速为-9.3%（较上月增加1.8pct），基期未调整同比增速-6.3%（较上月增加2.6pct），虽然3月同比负增速略有收窄，但在1-2月销售水平本就不高（今年1-2月销量明显低于近五年同期，仅高于2020年）的情况下进一步环比下跌，或反映出市场成交当前仍处于底部位置，而季调环比下降或也为这一判断提供佐证。同时或也能说明3月份“小阳春”成色欠佳，“小阳春”或仅体现在部分高能级城市。
1-3月基期调整累计销售金额同比增速为-27.6%（较上月增加1.7pct），基期调整销售面积同比增速为-19.4%（较上月增加1.1pct），基期调整销售单价同比增速为-10.2%（较上月增加0.9pct）。
结合高频及百强销售数据来看，3月统计局数据较好于高频及百强数据。3月份房管局高频销售面积同比为-44%（较上月减少13pct），3月份克而瑞百强销售面积同比为-48%（较上月增加3pct）。
居民购买能力和购买意愿：购买能力方面，居民存款余额同比仍位于高位，但需要关注居民存款余额往房产搬家转化率的问题，以及背后防御性存款动机变化的影响；购买意愿方面，新房案场指数同比负增速扩大，二手带看指数同比正增速转负。
整体看，销售数据自21年6月份开始回落，8-10月随信贷收紧进一步下滑，11月开始政策出现边际宽松，按揭出现改善，各地方宽松政策陆续出；22年全年销售市场受疫情影响底部波动，12月在疫情政策调整背景下略有改善；23年1-3月份疫情积压的刚性及改善性需求释放，销售数据持续回升，4-8月份市场热度回落至历史低位，9月随“认房不用认贷”等政策落地市场热度出现回升，10-12月开始市场热度有所回落，24年1-3月整体市场热度处于底部位置。
往后看，据房管局高频数据，4月1-11日销售面积同比增速较3月单月销量同比增加5pct至-39%，判断后续基数走低或有利于销售同比负增速收窄，但后续市场销量能否明显企稳回升还有待观察购买能力、购买意愿等多方面的催化因素。
投资建议：（1）建议同等重视供需两端政策。供给端，一方面是房企项目或集团层面的融资支持政策，另一方面是行业库存结构优化相关政策。需求端，预计继续因城施策推进限制性政策的逐步退出。（2）在估算全国无效库存占比25%-30%下，行业有效库存去化周期或不到3年，若供需双向政策如预期落地，信用修复能见度提高，或可预判中周期均衡在 24 年下半年出现，否则均衡点后推；应当注意，若政策对去库存有更多帮助，或加速均衡点到来；
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司。
3月单月竣工面积基期调整同比增速为-21.7%（较上月减少1.5pct），基期未调整同比增速为-22.1%（较上月减少1.0pct），较19年同比增速-18.6%（较上月减少1.7pct），1-3月基期调整累计竣工面积同比增速为-20.7%（较上月减少0.5pct），基期未调整同比增速为-21.4%（较上月减少0.3pct），根据销售及新开工的领先作用，判断竣工逐步开启回落周期，后续竣工回落预期逐步落地或有利于相关产业链的估值企稳。
3月单月新开工面积基期调整同比增速为-25.4%（较上月增加4.3pct），基期未调整同比增速为-25.6%（较上月增加4.9pct），较19年同比增速-60.6%（较上月减少10.7pct），1-3月基期调整累计新开工面积同比增速为-27.8%（较上月增加1.9pct），基期未调整同比增速为-28.3%（较上月增加2.2pct），单月新开工同比滞后反映过去半年土地市场持续低迷带来的约束，同时也是销售承压的结果。往后看，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束。
3月房地产开发投资金额基期调整同比增速为-10.1%（较上月减少1.1pct），基期未调整同比增速为-16.8%（较上月减少3.4pct），较19年同比增速-12.6%（较上月减少10.5pct），1-3月基期调整累计投资金额同比增速为-9.5%（较上月减少0.5pct），基期未调整同比增速为-15.0%（较上月减少1.6pct）。单月投资同比逐步滞后反应过去两年行业规模的收缩，可积极关注“三大工程”等对投资新的拉动。
整体看，竣工滞后新开工，时滞在14年以前约2-2.5年，而在14年以后延长至3年+；基于此我们提出“竣工复苏周期”（19年至22年），19年下半年以来逻辑持续兑现；20年受疫情影响全年竣工同比下降4.9%；21年有两位数同比提升（向上周期叠加释放20年被“压制”的竣工），判断增速或已触顶；22年受部分房企出险影响竣工明显回落；23年回补部分22年待竣工面积，实现正增长；24年增速于年初转负。
19年以来的竣工大周期高点滞后出现，但因为行业复苏与资金链压力并存，竣工短期展现反弹后，后续竣工弹性或受制于资金链而被动拉平，判断竣工大周期基本告一段落。而后产业链配置逻辑也或将发生变化，由房地产开发公司牺牲利润率换增长的竣工交付周期驱动转为房地产行业稳健经营、降本增效诉求下供应商集中度提高，竞争格局进一步改善驱动，如果销售改善的右侧出现，房地产产业链布局或进入到“买竞争格局改善逻辑”阶段，后续仍需基本面和现金流验证。
产业链角度：判断竣工逐步开启回落周期，后续竣工回落预期逐步落地或有利于相关产业链的估值企稳。
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
3月单月到位资金基期调整同比增速为-29.0%（较上月减少4.9pct），基期未调整同比增速为-29.0%（较上月减少4.9pct），较19年同比增速-34.3%（较上月减少0.4pct），其中国内贷款增速为-6.4%（较上月增加3.5pct），自筹资金增速为-13.6%（较上月增加1.6pct），个人按揭增速为-46.9%（较上月减少10.3pct），定金及预付款增速为-41.5%（较上月减少6.6pct），到位资金整体依然位于低位。
1-3月基期调整到位资金累计同比增速为-26.0%（较上月减少1.9pct），基期未调整累计同比增速为-26.0%（较上月减少1.9pct），其中国内贷款增速为-8.8%（较上月增加1.1pct），自筹资金增速为-14.6%（较上月增加0.6pct），个人按揭增速为-41.1%（较上月减少4.5pct），定金及预付款增速为-37.6%（较上月减少2.7pct）。
结构上国内贷款同比持续高于新开工，或有项目“白名单”贷款等落地的贡献，自筹资金同步于新开工同比负增速略有收窄，销售类到位资金同比增速与销售额同比增速走势相背离，企业销售回款情况或弱于销售数据本身。
3月末房地产行业资金链指数短期趋势回落（113%），仍处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地背景下，行业资金面有望改善。
截止最新数据期（3月末），工程欠款同比增速底部波动，同时与施工面积同比剪刀差出现收缩，判断供应商对工程欠款接受度或逐步降至均衡位置，往后看工程欠款同比与施工面积同比剪刀差或进一步收缩，而后趋于一致。从供应链角度来看，累计工程欠款规模同比自21年下半年以来持续下行直至23年末，一是因为工程欠款保障系数下行，房企对工程欠款的偿付能力下降，偿付风险加大，使得供应商对工程欠款接受度下降，更倾向于现金支付或工抵房等实物支付方式，二是受新开工下滑及企业暂缓施工等影响累计施工面积同比出现小幅下滑，同样使得工程欠款绝对规模下行。而当前工程欠款同比增速底部波动，同时与施工面积同比剪刀差出现收缩，判断供应商对工程欠款接受度或逐步降至均衡位置，一方面是对国央企等工程欠款接受度达到峰值，另一方面是对民企等工程欠款接受度降至谷底，接近于现款现货，往后看工程欠款同比与施工面积同比剪刀差或进一步收缩，而后趋于一致。
行业整体杠杆（净负债率）18年后告别45度上行趋势，高位回落，判断行业杠杆未来进一步下降，这对行业是重大变化影响，基本面大环境不可同日而语，此背景下，过去beta主导的板块行情或逐渐演变为弱beta下的alpha，或者说选股从过去的高杠杆囤地房企变为现金流主导的管理红利房企（具体参考招商证券房地产组现金流模型）。
3月70城整体房价环比-0.34%，百城房价环比+0.27%；70城房价同比-2.65%（较上月减少0.76pct），百城房价同比+0.82%（较上月增加0.25pct），在供给端仍处于高位，需求端并未出现明显改善的背景下，房价仍承压。
结构上，70城中不到两成城市房价上涨，一二三线均下跌。从70城房价指数来看，房价环比上涨城市数为11个（较上月增加3个），持平城市数为2个（较上月减少1个），下跌城市数为57个（较上月减少2个）；一线城市新房房价环比-0.10%，二线环比-0.30%，三线环比-0.40%。
一二三线新房房价均同比负增速扩大。一线新房房价同比下降0.5pct至-1.5%，二线同比下降0.9pct至-2.0%，三线同比下降0.7pct至-3.4%。
受“限价”变“稳价”影响，16年以来，70城房价指数先后出现两次“失真”，表现为与百城住宅价格指数“削峰填谷”，这也导致70城房价指数在上涨时被低估涨幅，在回调时被低估下行压力，随着2020年疫情的发展，流动性的宽松减缓了这种房价的收敛，表现为新房上涨带动二手房价格上涨，且二手房涨幅明显超过新房，当前部分区域新房和二手房房价倒挂减少，或将出现2019年的新房价格和二手房价格走势趋于一致的特点。
投资建议：（1）建议同等重视供需两端政策。供给端，一方面是房企项目或集团层面的融资支持政策，另一方面是行业库存结构优化相关政策。需求端，预计继续因城施策推进限制性政策的逐步退出。（2）在估算全国无效库存占比25%-30%下，行业有效库存去化周期或不到3年，若供需双向政策如预期落地，信用修复能见度提高，或可预判中周期均衡在 24 年下半年出现，否则均衡点后推；应当注意，若政策对去库存有更多帮助，或加速均衡点到来。
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司；
产业链角度：判断竣工逐步开启回落周期，后续竣工回落预期逐步落地或有利于相关产业链的估值企稳；
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
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国内贷款同比持续高于新开工，销售类到位资金与销售额走势相背离——房地产行业最新观点及1-3月数据深度解读
