招商证券房地产（不动产与综合服务）组
分析师赵可、研究助理区宇轩
报告日期：2024年5月19日
事件：国务院新闻办公室于2024年5月17日下午4时举行国务院政策例行吹风会，请住房和城乡建设部副部长董建国、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。
在4月30日中共中央政治局会议提出“切实做好保交房工作”、“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”半个多月后，5月17日国务院政策例行吹风会再次介绍保交房、收购商品房等方面的政策措施，或体现出相关政策推进和落地的进程在加速，判断市场预期有望持续修复，分歧或进一步缩小。（4月30日中共中央政治局会议点评可参考报告《“消化存量房产”是关键词，形成市场预期修复的“支点”——中共中央政治局会议点评》）
一、如何理解住房贷款政策调整？如何看取消房贷利率政策下限后房贷利率调整空间？如何理解最低首付比例下调和公积金贷款利率下调？ |
二、如何理解保障性住房再贷款这一结构性货币政策工具？如何理解再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次等要素？如何理解收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房？ |
国务院政策例行吹风会上提出“人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具…支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房”，并进一步明确了结构性货币政策工具的规模、利率、期限等要素：“保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次…人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元”。此前我们在《“消化存量房产”是关键词，形成市场预期修复的“支点”——中共中央政治局会议点评》报告中提到“后续‘消化存量房产’相关政策其实有迹可循，一方面可能包括央行租赁住房贷款支持计划或类似政策的续作及扩大，另一方面各地地方层面也可能进一步推动住房‘以旧换新’以达到激活换房链条并‘消化存量房产’的目标”。
（1）判断3000亿元再贷款规模和最终实际落地规模之间或存在一定“乘数效应”。
首先，参考央行在2022年设立2000亿元保交楼贷款支持计划后又在2023年1月新增1500亿元保交楼专项借款投放，判断若该批保障性住房再贷款资金投放后有进一步“消化存量房产”的需求，或不排除提供进一步金融支持的可能性。
其次， “期限1年，可展期4次”明确再贷款最长期限为5年，同时要求“收购后迅速配售或租赁”，其中“迅速”或是关键词。对于配租型保障房，后续或可通过保租房公募REITs、私募REITs等方式盘活、退出，从而或可实现资金的循环利用，而针对配售型保障房，结合“收购后迅速配售”的要求，判断在实操层面或“以需定购”，在配售后释放资金额度，实现资金的循环利用，增加资金的使用效率。
综上，判断3000亿元再贷款规模和最终实际落地规模之间或存在一定“乘数效应”。
（2）用作配售型或配租型保障性住房或可推动“保障+市场”住房供应体系建设并增强收购商品房的可操作性。国务院政策例行吹风会上提出收购商品房用作配售型或配租型保障性住房。一方面，保障性住房的用途或可推动“保障+市场”住房供应体系建设。另一方面，收购商品房的用途包括配售型和配租型保障房，或可增强收购商品房的可操作性（面积段、区位等）。
三、如何理解城市房地产融资协调机制、妥善处置盘活存量土地等切实做好保交房工作配套政策？ |
结论：
（1）上述取消住房贷款利率下限、降低最低首付款比例、下调公积金贷款利率等措施同时出台超市场预期；
（2）短期来看，收购商品房相关政策措施或对房企及金融机构起到“信用修复”及“信用主体置换”的作用，从而带动估值修复，具体程度或取决于后续落地进度及规模；
（3）中长期来看，若后续政策加速落地，部分城市供需格局得到改善，且房企在相关政策措施支持下积极“换仓”，或可重塑竞争格局改善的预期；
（4）流动性层面，认为市场分歧或逐步缩小，房地产板块即便仅从“低配”回到“标配”或也能带来相对充足的新增资金。
估值层面，或仍可参考《“消化存量房产”是关键词，形成市场预期修复的“支点”——中共中央政治局会议点评》报告中的两个角度辅助判断板块修复的空间：
a. 若“滞重库存”均能得到有效去化，静态估算去化周期或可降至15-16个月左右，接近2022年4-5月的水平（当时头部房企P/B大约在1.1倍，A股平均1.14倍，港股平均0.98倍，但当前综合考虑外部环境以及房企自身经营情况的变化或仍需考虑一定的折价）
b. 未来如果相关政策措施逐步落地，或可首先帮助修复部分房企被“错杀”的信用定价；后续随着市场供需关系改善的出现，头部房企受益于竞争格局改善的预期或重新建立；而房企潜在减值压力或仍需在未来消化，或仍需考虑一定的折价（参考2022年11月，当时市场在“三支箭”出台后，对信用风险的担忧得到缓释，同时对价格进一步下行的担忧并未发酵，当时头部房企P/B曾从港股平均0.5倍/A股平均0.9倍回升到港股平均0.9倍/A股平均1.2倍）
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市场分歧或逐步缩小，重视政策组合的预期传导——国务院政策例行吹风会点评
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