招商证券房地产（不动产与综合服务）组
分析师赵可、研究助理区宇轩
报告日期：2024年7月21日
事件：7月15日至18日，党的二十届三中全会在北京召开。7月19日，中共中央举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届三中全会精神。
《中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议公报》中提到“全会指出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”。防风险基调与此前政治局会议、政府工作报告、中央经济工作会议基调一致，“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”表述或更强调政策的落实，后续或可关注房地产领域去库存和保交房等政策进一步推进落地，相关政策落地或对改善股权投资人的风险偏好有帮助。
另外，公报中“深化土地制度改革”、“深化财税体制改革”等表述也值得关注。
三中全会新闻发布会中提到“当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程”，过去我们在《供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底”——房地产行业2024年中期投资策略》报告中也指出了“房地产行业供求关系已发生重大变化”、“供需关系发生重大变化背景下， ‘去库存’政策落地情况或是信用及估值修复的焦点”。
三中全会新闻发布会上提到“我们要坚持消化存量和优化增量相结合”、“进一步落实和完善房地产新政策”。过去我们已经观察到“消化存量房产”相关政策迭代速度加快，迭代的点包括城市及收购对象范围的扩大等（参考报告《供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底”——房地产行业2024年中期投资策略》）。结合本次“进一步落实和完善房地产新政策”表述，判断后续相关政策或进一步完善、迭代，并推进落地。结合新闻发布会中的表述以及我们过去报告中的判断，去库存政策或是供求关系发生重大变化背景下的产物。一方面，相关政策的推进落地或可改善房地产供求关系，按照我们在中期投资策略报告中的判断，新房供需关系或较二手房更早出现改善；另一方面，按照我们在过去报告中判断，去库存相关政策或可为部分房企带来增量资金，对微观主体层面构筑局部“信用底”形成支撑。
三、保交房持续推进或有望改善购房者信心并改善投资人的风险偏好 |
四、再提房地产发展新模式，高品质住房建设、保障房建设及基础性制度建设或持续推进 |
三中全会新闻发布会上提到“加快构建房地产发展新模式，消除过去‘高负债、高周转、高杠杆’的模式弊端，建设适应人民群众新期待的‘好房子’，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度”。“加快构建房地产发展新模式”表述与过去政府工作报告、中央经济工作会议等一致。“建设适应人民群众新期待的‘好房子’”、“更好满足刚性和改善性住房需求”要求下，高品质住房建设及保障房建设或持续推进。
根据新闻发布会表述，基础性制度建设包括融资、财税、土地、销售等方面。a. 融资方面，经营性物业贷款以及REITs等经营性不动产融资渠道建设或值得关注；b. 财税方面，或可关注三中全会新闻发布会中“针对地方政府和基层财政困难，提出要完善中央和地方财政关系，增加地方自主财力，拓展地方税源，提升市县财力同事权相匹配程度，适当加强中央事权，提高中央财政支出比例，不得违规要求地方安排配套资金”表述；c. 土地方面，或可参考自然资源部办公厅《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中对不同去化周期城市住宅用地供应的约束以及“继续大力支持保障性住房用地的供应”等表述；d. 销售方面，过去多次在全国住房和城乡建设工作会议、城市房地产融资协调机制工作视频调度会议等场合提到的现房销售或值得关注。
五、配置建议 |
“防风险”基调不变，或更强调落实，后续或可关注去库存和保交房相关政策进一步推进落地，相关政策落地或有助于改善股权投资人的风险偏好；判断去库存政策或是供求关系发生重大变化背景下的产物，去库存政策完善、迭代并推进落地一方面或改善供求关系，判断新房供需关系或较二手房更早出现改善，另一方面或对微观主体层面构筑局部“信用底”形成支撑；保交房持续推进或有望改善购房者信心并改善投资人的风险偏好；再提房地产发展新模式，高品质住房建设、保障房建设及基础性制度建设或持续推进。
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司的差异化机会；
产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
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