招商证券房地产（不动产与综合服务）组
赵可、区宇轩
报告日期：2024年9月24日
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事件：9月24日，国务院新闻办公室在北京举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清介绍金融支持经济高质量发展有关情况，并答记者问。
降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右。发布会提出“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右”（新发放贷款利率见图1），并提到“我们预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展”。“降至新发放贷款利率的附近”或是关键词，部分较早发放的贷款或有更大的利率调降空间（见图2）。以100万贷款、30年期限、等额本息还款方式为例，若在2024年5月《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》出台前首套房贷利率政策下限（LPR-20 BP）基础上下降50 BP，总利息支出可减少约10万元。
统一房贷最低首付比例，二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%，预期LPR下行0.2-0.25个百分点，或从加杠杆空间及其带来的市场预期改善和购房成本角度对购房需求改善起到一定支持作用。发布会提出“统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%”、“7月份，我们将7天期逆回购操作利率从1.8%下调到了1.7%。这次下降20个点，从1.7%下调到1.5%...预期贷款市场报价利率（LPR）、存款利率等也将随之下行0.2到0.25个百分点。”，二套首付比例下调以及LPR下降预期或从加杠杆空间及其带来的市场预期改善和购房成本角度对购房需求改善起到一定支持作用。
保障性住房再贷款央行资金支持比例提高、经营性物业贷款和“金融16条”延期、研究支持收购房企存量土地且提出必要时可由央行提供再贷款支持等或进一步明确对房企主体提供流动性支持的政策意图，或有助于巩固“信用底”，后续或可持续关注主体流动性支持政策的出台及落地：
a. 保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高到100%，收购商品房定价空间或打开。发布会提到“将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励”，过去我们在《二季度行情能否再现？有什么变化？——房地产板块最新观点》等报告中提出后续或可进一步关注收购商品房面积要求、价格等方面迭代优化的可能性，而本次将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高到100%，加大低成本资金支持力度，收购商品房的资金成本或有下降空间，从而收购商品房的回报率要求以及收购价格或有优化空间。
b. 经营性物业贷款和“金融16条”延期到2026年底，延续对房地产企业主体的信用支持，或有助于房地产企业保持流动性的稳定。发布会提出“将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底”，延续对房地产企业主体的信用支持，或有助于房地产企业保持流动性的稳定。
c. 支持收购房企存量土地，必要时可以由人民银行提供再贷款支持，进一步明确对房企提供流动性支持的政策意图，或在存量基础上进一步打开对房企的支持性政策空间。发布会提出“在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。”，研究支持收购房企存量土地，必要时可以由人民银行提供再贷款支持，进一步明确对房企提供流动性支持的政策意图，或在存量政策基础上进一步打开对房企主体的流动性支持政策空间。
配置建议：
降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右；统一房贷最低首付比例，二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%，预期LPR下行0.2-0.25个百分点，或从加杠杆空间及其带来的市场预期改善和购房成本角度对购房需求改善起到一定支持作用；保障性住房再贷款央行资金支持比例提高、经营性物业贷款和“金融16条”延期、研究支持收购房企存量土地且提出必要时可由央行提供再贷款支持等或进一步明确对房企主体提供流动性支持的政策意图，或有助于巩固“信用底”，后续或可持续关注主体流动性支持政策的出台及落地。信用支持的强化和或有的增量或强化我们之前对于新房供需关系或较二手房更早出现改善的判断（详见报告《供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底”——房地产行业2024年中期投资策略》）。
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司；
产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
风险提示：政策落地情况不及预期，销售复苏不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。
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