【招商房地产】销量同比接近转正，国内贷款同比向上与新开工再次背离——房地产行业最新观点及1-10月数据深度解读
文摘
财经
2024-11-17 22:08
广东
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□10月单月销售面积基期调整同比增速-1.6%（较上月增加9.4pct），10月环比-21.0%（过去五年平均-25.8%），1-10月基期调整累计同比-15.8%，单月同比负增速收窄及单月环比高于历史同期均值反映10月销售数据进一步改善，一方面是9月末以来多个重要会议表态及政策落地推动居民购房情绪持续回升，另一方面是房企在十一假期以来更倾向于推盘去化，去化走量的目的性强于提价；据高频数据，11月1-14日销量同比增速在10月单月同比-10%基础上转正至+5%，短期市场热度相对较高，往后可关注城中村及危旧房改造货币化安置以及去库存等相关举措落地后对销售数据的带动；□10月单月竣工面积基期调整同比增速为-20.1%（较上月增加11.3pct），1-10月累计同比-23.9%，竣工反弹在“国内贷款向上再次背离新开工”上是能相互印证的，其或与“白名单”落地有关；根据销售等领先指标，判断竣工同比或在25年之前处于低位，25年初或存阶段性弱反弹，但大周期或仍向下；10月单月新开工面积基期调整同比增速为-26.7%（较上月减少6.8pct），1-10月累计同比-22.6%，根据拿地对新开工的领先关系，维持判断“新开工跌幅或在四季度扩大”；中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力；
10 月单月投资金额基期调整同比增速为-12.3%（较上月减少3.0pct），1-10
月基期调整累计同比-10.3%，单月投资同比主要滞后反映过去两年行业规模
的收缩，单月投资同比增速向施工面积同比增速靠拢，或证明施工强度并未
立即跟随销售好转，除非销售持续维持热度；□10月单月到位资金基期调整同比增速-10.8%（较上月增加7.7pct），1-10月累计同比-19.2%，结构上“国内贷款”同比增速回升，与新开工同比回落走势相背离，或有“白名单”等落地的贡献；“自筹资金”同比走势同步于新开工出现回落；“销售类到位资金”同比走势同步于销售金额出现回升； 10月末房地产行业资金链指数趋势值略有回升（109%），但仍处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地下，部分企业资金面有望改善；
10月70城房价下跌城市数量减少，一线城市房价跌幅收窄更多。10月70城新房房价环比-0.51%（较上月+0.2pct）；其中，一线环比-0.2%（+0.3pct），二三线环比-0.5%（+0.2pct）；新房房价环比下跌城市数减少3个至63个；
□投资建议：（一）强调重视“先信用、后供需”的修复机会，及“未来供应端或取代需求端决定股票和资产价格走向”这一核心判断。重视“允许专项债券用于土地储备”等政策表述。（二）短期重点关注收购存量土地和商品房对房企流动性支持政策的落地进程和时间表，重视部分房企永续经营假设从质疑到恢复的过程及其对宏观层面资产负债表修复的积极意义，自然资源部印发《专项债收回存量闲置土地通知》或有助于政府收购土地落地，定价或兼具灵活和公平。也关注销售边际企稳。（三）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量 。（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司的差异化机会，关注部分偏区域型标的以及其他受益于政府债务置换和后续增量财政支出的相关标的。另外关注产业链及生态链
□ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。
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