□7月单月竣工面积基期调整同比增速为-21.8%（较上月增加7.8pct），1-7月基期调整累计同比-21.8%，根据销售及新开工的领先作用，判断竣工或在未来一定时间仍处于回落周期；在房地产融资协调机制作用下，部分历史停缓工项目或恢复开工并陆续竣工，或带动部分节点的竣工数据出现短暂波动上行；后续竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
7月单月新开工面积基期调整同比增速为-19.7%（较上月增加2.0pct），1-7月累计同比-23.2%，维持判断“短期单月新开工同比的向上走势或阶段性反映24年初房企较强的拿地行为，存在1-2个月的改善也比较合理”，中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力；
□ 投资建议：（1）当前供求关系发生重大变化，结合新房较高的无效库存以及“去库存”政策等，判断新房供需关系或较二手房更早出现改善，供应端或取代需求端成为决定房价和资产价格的更重要因素，新房价格对房地产板块估值企稳在当前阶段意义大于全局房价；（2）供需关系发生重大变化背景下，“去库存” 政策落地情况或是信用及估值修复的焦点，目前观察到部分地区政策开始出现积极迭代；积极关注货币政策进一步动向；（3）约束条件下，去库存政策或影响全国性和区域型房企股权风险溢价修复行情的时间表；
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司的差异化机会；
产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进；
□ 风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。
框架申明
事件
备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。（二）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据。（三）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。
事件
1-7月基期调整累计销售金额同比增速为-24.3%（较上月增加0.7pct），基期调整销售面积同比增速为-18.6%（较上月增加0.4pct），基期调整销售单价同比增速为-6.9%（较上月增加0.5pct）。
结合高频及百强销售数据来看，7月统计局数据走势与高频基本一致，较差于百强数据。7月份房管局高频销售面积同比为-22.3%（较上月减少0.4pct），7月份克而瑞百强销售面积同比为-23%（较上月增加3pct）。
居民购买能力和购买意愿：购买能力方面，居民存款余额同比仍位于偏高位置，但需要关注居民存款余额往房产搬家转化率的问题，以及背后防御性存款动机变化的影响；购买意愿方面，整体新房案场指数同比正增速扩大，二手带看指数同比正增速收窄，指数绝对值呈下行趋势。
整体看，销售数据自21年6月份开始回落，8-10月随信贷收紧进一步下滑，11月开始政策出现边际宽松，按揭出现改善，各地方宽松政策陆续出；22年全年销售市场受疫情影响底部波动，12月在疫情政策调整背景下略有改善；23年1-3月份疫情积压的刚性及改善性需求释放，销售数据持续回升，4-8月份市场热度回落至历史低位，9月随“认房不用认贷”等政策落地市场热度出现回升，10-12月开始市场热度有所回落，24年1-5月整体市场热度处于低位，6月份在“517”新政落地后市场热度出现阶段性回升，7月份市场热度再次回落。
往后看，据房管局高频数据，8月1-8日销量同比增速较7月单月负增长扩大3pct至-25%。当前各地去库存方案陆续迭代落地，可持续关注去库存等相关举措落地后对后续销售数据的带动。
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司。
7月单月新开工面积基期调整同比增速为-19..7%（较上月增加2.0pct），基期未调整同比增速为-19.5%（较上月增加2.4pct），1-7月基期调整累计新开工面积同比增速为-23.2%（较上月增加0.5pct），基期未调整同比增速为-23.2%（较上月增加0.5pct），维持判断“短期单月新开工同比的向上走势或阶段性反映24年初房企较强的拿地行为，存在1-2个月的改善也比较合理”；中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力；根据拿地对新开工的领先关系，判断新开工跌幅或在四季度扩大。
19年以来的竣工大周期高点滞后出现，但因为行业复苏与资金链压力并存，竣工短期展现反弹后，后续竣工弹性或受制于资金链而被动拉平，判断竣工大周期基本告一段落。而后产业链配置逻辑也或将发生变化，由房地产开发公司牺牲利润率换增长的竣工交付周期驱动转为房地产行业稳健经营、降本增效诉求下供应商集中度提高，竞争格局进一步改善驱动，如果销售改善的右侧出现，房地产产业链布局或进入到“买竞争格局改善逻辑”阶段，后续仍需基本面和现金流验证。
产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价。
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
1-7月基期调整到位资金累计同比增速为-21.3%（较上月增加1.3pct），基期未调整累计同比增速为-20.9%（较上月增加1.3pct），其中国内贷款增速为-5.3%（较上月增加0.3pct），自筹资金增速为-7.8%（较上月增加0.5pct），个人按揭增速为-37.3%（较上月增加0.4pct），定金及预付款增速为-31.7%（较上月增加2.4pct）。
结构上国内贷款及自筹资金同比走势均同步于新开工略有回升，并无异常；销售类到位资金同比走势略降，与销售额走势基本一致；
7月末房地产行业资金链指数短期趋势略有回升（108%），处于历史较低水平，往后看，可观察供需两端政策逐步落地背景下，可观察部分区域及企业资金面改善的可能性。
截止最新数据期（6月末），到位资金对工程欠款保障倍数持续下行，体现房企对供应商的偿付能力仍较弱，因此工程欠款同比增速持续低于施工面积。从供应链角度来看，累计工程欠款规模同比自21年下半年以来持续下行直至23年末，一是因为工程欠款保障系数下行，房企对工程欠款的偿付能力下降，偿付风险加大，使得供应商对工程欠款接受度下降，更倾向于现金支付或工抵房等实物支付方式，二是受新开工下滑及企业暂缓施工等影响累计施工面积同比出现小幅下滑，同样使得工程欠款绝对规模下行。而当前工程欠款同比增速底部波动，同时与施工面积同比剪刀差出现收缩，判断供应商对工程欠款接受度或逐步降至均衡位置，一方面是对国央企等工程欠款接受度达到峰值，另一方面是对民企等工程欠款接受度降至谷底，接近于现款现货，往后看工程欠款同比与施工面积同比剪刀差或进一步收缩，而后趋于一致。
行业整体杠杆（净负债率）18年后告别45度上行趋势，高位回落，判断行业杠杆未来进一步下降，这对行业是重大变化影响，基本面大环境不可同日而语，此背景下，过去beta主导的板块行情或逐渐演变为弱beta下的alpha，或者说选股从过去的高杠杆囤地房企变为现金流主导的管理红利房企（具体参考招商证券房地产组现金流模型）。
结构上，70城中仍有超九成城市房价下跌，一二三线均下跌。从70城房价指数来看，房价环比上涨城市数为2个（较上月减少2个），持平城市数为2个（较上月持平），下跌城市数为66个（较上月增加2个）；一线城市新房房价环比-0.50%，二线环比-0.60%，三线环比-0.70%。
一二三线新房房价均同比负增速扩大。一线新房房价同比下降0.5pct至-4.2%，二线同比下降0.3pct至-4.8%，三线同比下降0.4pct至-5.8%。
受“限价”变“稳价”影响，16年以来，70 城房价指数先后出现两次“失真”，表现为与百城住宅价格指数“削峰填谷”，这也导致70城房价指数在上涨时被低估涨幅，在回调时被低估下行压力，随着2020年疫情的发展，流动性的宽松减缓了这种房价的收敛，表现为新房上涨带动二手房价格上涨，且二手房涨幅明显超过新房，当前部分区域新房和二手房房价倒挂减少，或将出现2019年的新房价格和二手房价格走势趋于一致的特点。
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司的差异化机会；
产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。
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新开工跌幅或在四季度扩大, 关注各地去库存方案的迭代落地——房地产行业最新观点及1-7月数据深度解读
