通常来说，刚需的买房原则，首要解决“有”，
为了配套牺牲品质，大都涌向二手房市场。
现在哈尔滨的刚需市场格局：
新房边缘化，二手老龄化，趋势保障化。
但刚需面临着两大问题。
❶ 二手房加速贬值。
作为老工业基地，哈尔滨在上世纪建设很多房子。
市面上流通的二手房，房龄都不小。
△贝壳找房
二手房是没有升值空间的，
房龄每增加1年，折旧就增加2%。
5年内的次新房约等于新房，
可房龄超过5年，之前的折旧度立马补齐。
所以房龄越老，居住体验越差，房子越不值钱。
尤其是房龄超20年，没电梯、没学区的老房子将被动退出市场，失去流通性。
很多刚需是不得不上车。
❷ 保障房也无法升值。
首批2000套配售型保障房，预计于2026年交付。
远水救不了近火。
“对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何形式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。”
“购买家庭取得保障性住房不动产权证未满5年的，原则上不得申请回购。”
保障房实行至少五年封闭管理，只能自住，不能买卖，毫无升值空间。
哈尔滨的刚需，最佳选择就是沿着刚需外溢线选择新房。
哈尔滨刚需的主要阵地在哪？
现在的哈尔滨楼市，有一条明显的需求分水岭。
刚需、刚改大都聚集在哈尔滨主城东部。
作为老城区，香坊、道外人口众多。
在七普调查中，
香坊区112.02万人，和六普人口相比增长了22%；
道外区81.12万人，未达到百万人口，但也和松北、平房拉开差距。
两区的GDP水平也居中游。
香坊区去年实现GDP727亿，增长了5.2%；
道外区去年GDP399.26亿，较上一年增长3.2%。
香坊和道外可以说是“比上不足，比下有余”。
楼市也是如此。
截至今年10月，两区的新房均价9k+，
共成交新房54.6万方，约占哈市总成交的34%。
△数据来源：备案数据
二手房的挂牌量和房价也“不温不火”。
截至11月30日，
香坊区二手房挂牌量2.3万套，均价0.73万；
道外区二手房挂牌量1.5万套，均价0.66万。
△数据来源：贝壳找房
庞大的人口和老旧的城区，使香坊和道外成为了哈市的“刚需水库”。
水满则溢，都往哪溢？
东南、东二环、松浦板块直接吃到香坊、道外的人口外溢，
新香坊板块则是在交通路网升级后，顺延承接香坊的刚需外溢。
这四个板块形成了哈尔滨楼市的“刚需外溢之弧”。
具备两个特征。
一、沿着东三环分布
松浦板块，借由东三环、松浦大桥两条人口外溢线承接道外区人口，
松浦观江国际，业主以道外地缘为主，10月成交0.27万方。
东二环板块，哈东路、和先锋路两条公路将东二环与道外相连，紧邻东三环快速路。
昆仑·时代中心，板块内具有定价权的楼盘，10月成交近0.71万方，
汇龙·花溪半岛，10月成交0.25万方。
新香坊板块，沿着东三环，经由长江路、公滨路也能吃到香坊的刚需人口。
比如东鸿艺境的客群多以香坊区外溢为主。
东南板块，沿着东三环、进乡街、安通街连接香坊区。
板块内的万科·金域悦府和万科智慧未来城的客群，以老动力刚需外溢为主力，
两盘的10月成交面积分别为0.61万方、0.48万方。
这四个板块踩在了刚需外溢的命脉——东三环，这是无法复刻的先天因素。
二、成交总价60万上下
在这条“刚需之弧”上，60万左右就能入手一套不错的房子。
新香坊的东鸿艺境，板块内位置最佳，生活便利。
建面74㎡，总价60万左右。
汇智五洲城，距长江路风华校最近，户型还带有露台、落地窗。
建面92㎡，总价65万起。
东南板块的万科·金域悦府，万科品牌，户型优质。
建面83㎡，近期特价59.5万起，送2年物业费+5年车位使用权。
万科智慧未来城，对口风华诺丁山学校，户型格局优秀。
建面79㎡，总价65万左右。
东二环板块的昆仑·时代中心，品质交付，铁岭学区房，项目二期为二代半产品。
建面80㎡，近期特价56万起。
汇龙·花溪半岛，对口铁岭&47中，园林公区品质优秀。
建面78.7㎡，近期一口价55万起。
松浦板块的大正澜庭，板块内唯一带会所的楼盘，产品品质高。
建面90㎡，近期一口价58.7万。
……
哈尔滨的刚需，可以“新瓶装老酒”，沿着“刚需之弧”买。
酒即生活配套，瓶即房子，
在不远离原有生活半径内，以较低的价格住上更好的产品。
酒是原来的生活配套，瓶却是进化的新房。
刚需也能兼顾产品与配套，
这就是刚需买房的最佳选择。
未来，刚需新盘将逐渐消失，
想买刚需的朋友们，你们还在犹豫吗？
