哈尔滨的新盘，真的没多少房子了？
住建部门最新公布，截至11月30日，
哈尔滨全市商品住宅库存为695万㎡，去化周期约28个月。
实际情况是这样：
这些是九区九县所有库存，
哈市主城六区的取证库存只有400多万㎡，其中松北超150万㎡……
实际上，哈尔滨核心区缺新盘，改善的缺两室，产品缺三代，未来新房无刚需。
现在，是买房的好时机吗？
核心区缺新盘
哈尔滨的核心区在哪？
“三个板块+三条线”：
三个板块：哈西、群力东、群力西
三条线：二环沿线、学府路沿线、世茂大道沿线
除16#剩106套公寓楼层可选外，住宅还剩80套左右顶底房源。
一期二期合计仅剩160多套住宅，150套公寓，仅1-8#、1-9#部分楼层可选，其余均为顶底房源，预计明年，三期会入市，220套房源，已经内购80余套。
仅余10#、12#未开售，9#新加推，其余楼栋也基本清尾，整个B区还剩400多套房，A区仅35套顶底房源。
你说现在是买房好时机吗？
是！
因为核心区缺新盘，再不买，明年将选无可选。
改善的缺两室
近三年新增供应的改善新盘中，
两室户型变得越来越稀缺。
改善两室去化快
两年内，新增了两室供应的改善新盘仅有五个：
昆仑·赋、汇龙·宸樾壹号院、汇龙·云锦壹号院、华润置地·九里芳华二期、汇龙·上城雲著二期
其中昆仑赋和汇龙·宸樾壹号院的两室去化极快。
昆仑赋从8月开盘至今一直持续火热，
尤其实景示范区开放后，更是火上浇油！
截至目前，已开盘的7号楼与8号楼已全部售罄。
△昆仑·赋鸟瞰图
原计划明年3月加推的新品3#楼82㎡、12#楼102㎡已于“12.12”正式推出，
而且价格再次上调，当天上午即销售7套！
△图片来源：昆仑赋工作人员朋友圈
昆仑赋两室房源预估明年仅剩16#最后一栋。
汇龙·宸樾壹号院，目前4栋洋房基本售完，3栋高层也已售出超90%。
△汇龙·宸樾壹号院鸟瞰图
上周末刚刚加推3#两室建面89㎡宽厅户型，
△汇龙·宸樾壹号院两室建面89㎡户型图
预计下周，正式售楼处开放，
实景一经展现，估计又会引起一波看房热潮。
整个群力只有昆仑赋有两室可选；
哈西板块只有华润置地九里芳华有两室可选；
二环沿线只有汇龙·上城雲著和汇龙·云锦壹号院有两室可选；
学府路沿线只有汇龙·宸樾壹号院有两室可选；
世茂沿线只有南益松江春晓和华润置地·悦府有两室可选。
改善新盘无两室
哈尔滨最近两年新出的低密改善盘，
有好几个都没配两室户型，能不稀缺嘛！
银河·壹号首府，最小户型建面115㎡三室&四室；
汀澜湾，最小户型建面134㎡改善大宽厅三室；
汇龙·壹號首府，群力西顶豪三代产品，最小户型建面143㎡宽厅改善三室；
云科·外滩壹号院，群力西品质洋房三代产品，最小户型为建面150㎡超级改善；
迭代的高端产品，都不配两室户型了！
能不稀缺吗？
你说现在是买房时机吗？
是！
改善缺两室，如果你想住高品质的改善盘，再不买就更没得选了！
新产品缺三代
现在哈尔滨的新盘供应，断档了！
先来看三代产品的三个标准，
三代产品主要在公共区域、公建外立面和创新户型上做出了升级。
公共区域：有下沉庭院，带会所；
公建外立面：铝板+玻璃幕；
创新户型：宽厅、高得房率。
目前哈尔滨有5个三代产品：
汇龙·壹號首府，汇龙·云锦壹号院，汇龙·宸樾壹号院，昆仑·赋，云科·外滩壹号院。
最后一个入市的三代新盘是今年3月刚刚摘地的汇龙·宸樾壹号院。
而现在三代产品的实景几乎都已开放，
本月，汇龙·云锦壹号院和汇龙·宸樾壹号院的社区大堂也已实景呈现！
△左图为云锦壹号院实景图，右图为宸樾壹号院效果图
除这五个三代产品外，大半年的时间都没有新品出现，
市场上迭代型新产品供应少，三代住宅在哈尔滨已经断档！
现在是买房好时机吗？
是！
三代产品虽是期房，但最快明年底就有交付，而且销售速度快，
再不买，三代产品断档，将会面临：价格上涨，房源紧缺！
未来新房无刚需
那有网友会问了：
改善这么稀缺，在刚需盘买大户型不也一样吗？
对不起，未来哈尔滨楼市的格局已是明牌：
刚需保障化，改善市场化。
刚需既面临新盘“边缘化”，又面临二手“老龄化”，
现有的刚需新房，卖一套少一套。
开发商再做刚需，就是“死缓”，
拿地意愿本来就弱，新增供地还逐渐“降容”。
今年除回迁安置用地外，只有三个项目四块地。
未来刚需的新盘只会越来越少，逐渐消失。
现在会是买房的好时机吗？
是！
要沿着“东三环刚需外溢线”去买。
昨天召开的中央经济工作会议提出：
持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
而现在哈尔滨的土地供需错配，今年几乎没有新的有效供应。
仅汇龙·宸樾壹号院一块新地，当年入市。
明年新盘进一步稀缺，更加选无可选。
改善稀缺，刚需消失，到底应该怎么买？
刚需沿着“东三环刚需之弧”，详见《哈尔滨楼市的“刚需之弧”》
改善沿着“西三环改善之弧”，详见《哈尔滨楼市的“改善之弧”》
哈尔滨的新盘，真的没有多少房子了！
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