不知道大家有没有发现——哈市容积率，一直在“降降降”的路上。
迹象从23年就已显现。
23年11月末拍出的两块地：
008容积率从1.4调整到了1.2；
009容积率从1.7调整到了1.5；
最终，008被拿下，才有了如今的纯洋房社区——银河·壹号首府。
2024年，所出土地多数为棚改回迁安置。
但不影响哈市真正想做“低密”的心！
3月拿地的汇龙·宸樾壹号院，容积率是1.8；
4月竞拍的香坊花厂街地块，容积率是1.8；
9月松北利民北长青大街成交地块，容积率只有1.3；
……
但凡不是回迁安置，就全是低密改善！
哈尔滨宅地，在大幅降低容积率？
哈尔滨为什么这么做？
一、表层原因——为了稳定市场预期。
与卖房一样，房企拿地意愿弱，卖地也得给点优惠。
直接降地价，无疑造成房价反向预期。
降低容积率，相当于变相降楼面价，适当给房企让利。
二、底层原因——当下的楼市是改善市。
有需求才有供给，或者说，需求倒逼供给。
2024上半年，二手房共计成交305万方，是新房的3倍多。
其中，成交价70万以下的占比75%。
△数据来源于网签备案系统
哈市刚需，早已被二手房疯狂分流。
改善，才是楼市主流。
2024上半年，80-130㎡区间产品成为哈尔滨楼市去化的绝对主力。
△数据来源于网签备案系统
成交项目上，改善产品持续提升市场占比份额。
△数据来源于网签备案系统
购房者对住宅产品认知开始提升。
从品牌、区位配套、产品力等，开始进入到对“好房子“进一步考量。
大量需求入市，倒逼市场做改善。
土地市场，只能——主动损容！
自2022-2024年10月哈市出让土地中，容积率2.0以下的占比逐次变高。
2023年，甚至拿出一批能做出纯洋房社区的地块。
正是24年面世的汀澜湾、银河·壹号首府。
△银河·壹号首府鸟瞰图
可见哈市土地为了“降容”，已使出洪荒之力。
哈尔滨2022年的宅地平均容积率为2.3。
△2022年土地
2023年宅地平均容积率为2.03。
△2023年土地
截止目前，2024年宅地平均容积率为1.89。（剔除回迁安置项目）
△2023年土地
哈市出让土地的平均容积率已逐次下降。
近几年，已从2.3降至1.89。
正在逐渐走向低密化，走向洋房化。
降容，是买方需求，也是卖房需求。
土地容积率适当降低后，建筑规范又给了把助攻。
早在今年“二十一条”新规中，就提出——
科学合理降低容积率和用地强度，适当下调居住公建比例。
【339号文件】“十七条”发布后，又提出——
允许做架空层、景观亭廊等，甚至不计入计容面积。
很多附加值，都是专门给低密配的。
没有条件就创造条件，利用一切条件做低密。
据悉，后续架空层还将推出具体细则。
哈尔滨产品洋房化，势在必行。
未来，哈尔滨的低密产品会肉眼可见得变多。
枫叶蔚澜半岛、南益·松江春晓、银河·壹号首府、汀澜湾、鑫丰云筑、北岸观江国际、大正·澜庭，御湖壹号、汇龙·云锦壹号院、汇龙·宸樾壹号院、鲁商·悦未来、汇智欣悦府……
尤其是洋房！
未来大规模“输出”，洋房还会那么稀缺吗？
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