这年头改善手里有钱，买房也这么难吗？
这几年都在喊消费降级，
可我看买改善的朋友，明明享受到了“消费升级”。
以前100万买远大新，现在能进市区；
以前200万买高层，现在能买洋房。
现在甚至300万就可以买豪宅了！
刚需选房，要么新房“边缘化”，要么二手“老龄化”。
刚需难，改善更难。
改善要么核心区缺货，要么都是旧货。
改善买房，到底应该如何抉择？
哈尔滨的需求正在从刚需过渡到改善。
可以看到，2024上半年，总价100万以上成交占比43%。
△数据来源于网签备案系统
这也印证了改善是趋势性的。
那么改善的需求到底是什么？
改善图的是“近”与“好”。
改善图“近”
改善必在核心地段，稀缺品。
改善人群的核心点，主要是资产保值。
地段价值，永远跌不穿。
符合地段价值的房价，才安全。
世茂板块：华润置地·悦府，南益松江春晓，银河壹号首府，汀澜湾。
核心区改善需要什么？
不能离开原来的生活半径。
老酒是城市配套、生活配套，新瓶是房子；
老酒不变，想改变生活条件，那么换的只能是新瓶，就是好房子。
改善图“好”
哈尔滨今年出台的“二十一条”新规中，就提出——
科学合理降低容积率和用地强度，适当下调居住公建比例。
而且哈市有一颗真正想做“低密”的心！
近几年供地，容积率是逐年下降，
截至目前，2024年宅地平均容积率为1.89。（剔除回迁安置项目）
供应量持续减少，改善需求量却因政策突然增加。
例如今年面世的汀澜湾、银河·壹号首府，都是纯洋房社区。
陆续又有一批二代半产品相继出现，
不能改变容积率，那就提高得房率；
不能改变土地规划，那就升级户型！
例如华润置地九里芳华的二期，在售建面86-158㎡，均价14000元/㎡；
新增5.8米宽厅三室建面130㎡户型，和7.3米超大宽厅“四叶草”158㎡户型，
既为哈西板块提供了新房源，又提升了居住品质，升级得房率。
松北世茂板块的银河壹号首府，售楼处预计元旦开放，在售建面110-200㎡6-10层纯洋房，全部为宽厅产品，均价12000-13000元/㎡；
△建面约115㎡四室两厅两卫
汀澜湾，得房率超90%，在售建面134-200㎡4-9层纯洋房，拥有超多楼市“黑科技”，均价11000-13000元/㎡。
△汀澜湾实拍图
只有迭代产品，才能跟得上改善客群的需求，也更保值。
2024年，是哈尔滨三代产品“元年”。
三代产品给出的不仅是“消费升级”，而是“跨级改善”。
三代新品一出，二代产品技术贬值，
最直接的冲击就是品质的全方位PK，
二手房，得房率小，公摊面积大， 成为共识。
看下近几年成交的二手房房龄，
2015年以后的次新房销量明显增加。
这十年间大多数的改善新房都集中在哈西、群力，
而这些改善户型有共同的特点，就是公摊面积大，容积率高。
毋庸置疑，二手房的产品已经“过时”。
这些是老二代产品。
而新房中也有过时的二代新盘现房，
由于技术贬值，被三代产品碾压，相对房价降了15%。
哈尔滨目前有且只有五个三代新盘：
三代产品的标配是：宽厅、铝板、玻璃幕，
也是所谓的卷公区、卷大门、卷户型。
汇龙·壹號首府，汇龙·云锦壹号院，汇龙·宸樾壹号院，昆仑·赋，云科·外滩壹号院。
【南岗】学府路板块的汇龙·宸樾壹号院，拥有哈尔滨最气派的大门，哈市首个宽80米，高13米的归家门庭。
△汇龙·宸樾壹号院效果图
在售户型建面86-130㎡小高，均价13000元/㎡，130-165㎡洋房，均价15000元/㎡。
核心区的改善盘，库存缺货啊！
24年新增库存的只有：九里芳华的二期、汇龙壹號首府A/C区、昆仑赋、汇龙·云锦壹号院、银河壹号首府以及汀澜湾。
其余销售基本过半或正在清尾，
核心区缺货，二手货过时。
要买改善，就买“三个板块+三条线”上的迭代产品，
既有好地段，又有好产品，还能住新房，未来更保值。
趁着价格没变化，必须果断抉择了。
如果你手握money想改善，
