为什么这样说？
就像北上广深和二、三线城市同样品质的房子比，
产品品质相当，但不同的地段，房价就是云泥之别，
不同的地段，与之匹配的资源不同，
造就了不同的房价梯度。
想知道你家地段值多少钱？
看板块的城市安全边界。
城市发展安全边界
2023年，哈尔滨的城镇化率早已突破71%，
城市的发展由环城的“摊大饼”改为了主城的“填空题”，
所以城市发展安全边界，决定着你的房子有没有人接手，即流通性。
在城市安全边界范围内的板块，流通性与保值性较好，
无论在哪里买，都不用担心无人接手。
哈尔滨的城市安全边界，大致在城中心向外辐射的10km范围内。
哈尔滨有9个板块在安全边界范围内：
哈西板块、群力东板块、乐松板块、学府路板块、劳动公园板块、东二环板块、松浦板块、群力西板块、东南板块≤10km；
10km＜新香坊板块、哈东新城板块、世茂板块、深哈板块、利民东板块、利民西板块。
距离城中心10km以内的板块，都是在安全边界范围内，可以放心“出手”。
距离城中心超过10km的板块，不是不能买，而是需要慎重考虑。
一个板块刚“面世”时，房价并不等于地段价值，而是等于地段价值的预期，
即，一个板块配套的兑现程度。
板块的成熟度
板块成熟度，是对一个板块配套兑现度高低的衡量，
其中涉及五大基本因素：
学校占35%、地铁占30%、商业占20%、公园占10%、医疗占5%。
评分标准（以下表格评分标准一致）
1、学校、地铁、商业、公园、医疗，分别赋比重值为35%、30%、20%、10%、5%。
2、学校：具备基础学校记6分，名校加4分（在建记4分）。
3、地铁：具备1条地铁记5分、两条地铁记10分。
4、商业：具备基础生活配套记4分，成熟生活配套记6分，大型商业茂加2-4分（根据商业等级赋分）。
5、公园：基本生态公园2分，升级生态公园加3分，具备江景资源加5分。
6、医疗：区域级医院、在建医院记6分，已建三甲医院记10分。
详见《破解房价密码！5、6、7、8、9……》
1、刚需板块的成熟度
刚需部分，共有八大板块同处一个梯队——
根据刚需板块的成熟度：
东南＞松浦＞东二环＞新香坊＞利民东＞利民西＞哈东新城＞深哈。
东南、松浦、东二环是符合“外溢线定律”的板块，
紧贴主城的边，既能享受主城配套，又能买到新产品，
即：东三环刚需外溢线。
新香坊板块趋于成熟，
利民东、利民西的市场自成体系，
哈东新城和深哈，需要以时间换空间。
2、刚改的板块成熟度
刚改部分，共有四个板块共处一个梯队之内——
根据刚改板块的成熟度：
世茂＞群力西＞学府路＞劳动公园。
世茂、群力西、学府路位于西三环改善外溢线。
在刚改板块，想要醇熟生活、偏改善品质的，可以考虑世茂板块；
如果想买“三代产品”的，可以考虑群力西板块；
如果注重学区，可以考虑学府路板块；
如果要享受“城市绿肺”，可以考虑劳动公园板块。
3、改善的板块成熟度
当下，哈尔滨能真正称得上改善板块的只有三个：
根据改善板块的成熟度：
哈西＞群力东＞乐松。
地铁9号线的预期，会提升哈西的地段能级，
哈西是当之无愧的“城市新中心”。
群力东主打“宜居生态”，
乐松位于主城核心。
价值梯度
对于哈尔滨的楼市来说，楼盘的定价逻辑是一致的——
面积段与总价段，要符合板块价值梯度，
这代表了大多数的购买力，你未来的房子才有流通性。
对于刚需板块来说，
面积上尽量选90㎡以下的，单价9000元/㎡以内，总价80万以内属于合理范围。
刚需的梯队等级：
第一梯队：东南板块，总价在70-80万；
第二梯队：松浦、新香坊、东二环板块，总价在65-75万；
第三梯队：利民东、深哈板块，总价在50-60万；
第四梯队：利民西、哈东新城板块，总价在45-55万。
对于刚改板块来说，
面积选择上参考90-120㎡，单价9000-13000元/㎡，总价在100-145万区间内。
刚改的梯队等级：
第一梯队：群力西、劳动公园板块，总价在125-135万；
第二梯队：学府路板块，总价在120-130万；
第三梯队：世茂板块，总价在115-125万。
对于改善板块来说，
面积选择上普遍在120-140㎡，单价13000-16000元/㎡，总价在160-200万区间内。
改善的梯队等级：
第一梯队：哈西、群力东板块，总价在190-200万；
第二梯队：乐松板块，总价在165-175万。
在板块价值梯度的基准上——
总价段低于基本面，可以进入下一个梯度，房价更占优势；
总价段高于基本面，可以进入上一个梯度，地段更占优势；
宁做大池塘里的小鱼，不做小池塘里的大鱼。
简单说——
刚需板块不要选80万以上的；
刚改板块不要选择100万以下的；
改善板块也尽量不选160万以下的。
对于购房者来说，
要选择符合板块价值梯度，也就是符合主流购买力的房子，
否则，流通性太差会给房子带来折损。
综合安全边界、地段能级和价值梯度，就会得出各板块的真实价值。
第一梯队：哈西、群力东、乐松板块；
第二梯队：世茂、群力西、学府路、劳动公园板块；
第三梯队：东南、松浦、东二环、新香坊板块；
第四梯队：利民东、利民西、哈东新城、深哈板块。
板块能级越高，房价也越高。
相应的，流动性、保值和升值潜力也越大。
毕竟当下，什么都可能“缩水”，但地段最坚挺。
你会买哪个板块的房子？
