最近尔滨的雪，让大多数人都对地铁升起了好感。
坦白说，这样的天气——公交和私家车，被迫降速，太慢了。
一言不合就迟到，很冤枉。
地铁，显然没有这些顾虑。
准时准点、不受环境因素影响，就是地铁最大的优势。
利好是，最近地铁3号线新增“8站”：
兆麟公园、友谊宫、人民广场、上海街、公路大桥、河松街、河山街、丁香公园。
哈尔滨，已正式迎来“十字环线”的地铁时代！
想买地铁房，要看好标准。
别以为附近有地铁就是地铁房。
地铁房届的标准很明确。
距离地铁站步行5分钟可以真正称之为“正地铁房”。
10分钟内到达的可称为“准地铁房”。
15分钟内到达的可以称之为“近地铁房”。
30分钟以内到达的称之为“泛地铁房”。
讲真，不能再远了。
根据步行距离来看，步行距离1800米内都可以称之为地铁房。
为什么？
因为2公里之内都可以通过步行抵达地铁口。
一旦超过2公里，共享单车甚至公交完全可以代替地铁。
严格来说，哈尔滨的正地铁房真的很少。
很少有像东方庭园这种把地铁开在家门口的。
哪类地铁房最有竞争力？
通常情况下，地铁比沿线非地铁楼盘房价高出10%。
但事实真是如此吗？
正地铁房、准地铁房、近地铁房、泛地铁房，
对于房价的影响程度是有区别的。
以刚需盘为例，地铁溢价率可达10-30%。
顺迈欣郡，直线距离2号线江北大学城站800米，近地铁房。
溢价率最高可达33%。
林达英冠·乐创城，直线距离2号线江北大学城1100米，泛地铁房。
溢价率最高可达25%。
万科金域悦府，身居刚需东南板块。
直线距离3号线进乡街站1600米，泛地铁房。
溢价率最高可达11%。
刚改盘，地铁溢价率不超过10%。
公园1955，哈市标准的正地铁房。
步行距离3号线旭升街站329米，溢价率最高可达6%。
共建桃源壹品，直线距离3号线进乡街站800米，近地铁房。
没有溢价率。
看到这，你会发现——
越到改善，地铁的价值，越小。
改善盘，地铁对房价基本没有溢价。
华崴·学府拾號，直线距离1号线黑龙江大学站500米，准地铁房。
但房价至高点都没有产生溢价。
君贵·东方瑞景，直线距离1号线学府路站1000米，泛地铁房。
无溢价。
华润置地·九里芳华，直线距离3号线哈西大街站1500米，泛地铁房。
依旧无溢价。
地铁对改善房价来说，很难有影响。
一、地铁对刚需溢价最高
买房三件套中，地铁占比第二。
学区占比45%，地铁占比35%，商业占比20%。
但对于刚需来说，地铁占比或许会升至第一。
刚需买房，通勤第一。
这类刚需，可以不结婚，可以不生娃，但我得工作生活。
能满足职住平衡的地铁盘，对他们最适用。
一般来说，其换算价值是：
地铁房+城郊房=60%市区高价房；
地铁房+网约车=80%家庭汽车；
地铁对刚需的作用最大，溢价率相应也最高。
溢价到30%，不是问题。
二、地铁溢价与购房类型呈反向关系
越刚需，地铁越有价值。
越改善，地铁价值越小。
对于改善来说，地铁是沉默成本，几乎不在考虑范围内。
1、地铁对改善的出行价值，不存在。
改善有车不稀奇，不存在依赖地铁。
2、地铁的升值属性，随市场衰减。
想当年，地铁房被捧上神坛。
通地铁的房子，就能比没通地铁的贵。
行情如此，所以改善买地铁房，是投资客行为。
可近几年的市场，狠狠教育了一顿买房人。
熊市就像黑洞，啥利好都体现不出来。
就算通八条地铁，该嫌弃还是被嫌弃。
现在的改善，投资重心绝不会放在地铁房身上。
坦白说，现在很难再有人因为地铁而all in了。
当年地铁对房价的影响是这样的：
1、传出有规划建地铁的消息，房价先涨一波
2、开始建造地铁，房价再涨一波
3、地铁建造完毕，再涨最后一波
一共涨三次价格，其中1的涨价幅度是最大的，后面依次递减。
对于当年的买房人来说：
“通地铁”是巨大的红利，会体现在房价上，预期很高。
但现在，楼市对于地铁的狂热已然退却。
地铁的权重越来越小。
因此，地铁除去投资的外衣，保留最初的出行价值。
于刚需，有益。
于改善，无感。
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