未来，好房子的标准是什么？
安全、舒适、绿色、智慧，
随着政策的相继推出，咱们未来的社区会是什么样？
可分为四个方向发展。
一、袖珍化社区
有没有发现，哈尔滨的“大城”越来越少了？
2022年12月，哈尔滨市按预售面积，实行100%综合建安成本资金监管，
资金监管按不同的工程进度节点，分批分次下发拨款，
严格按照各阶段监管标准制定原则并实行。
未售房源也要监管资金，增大了房企的资金压力。
2023年2月，哈尔滨“稳楼市20条”为房企“缓解”压力，
科学调配供给，推动房地产平稳发展。
通过规划合理调整，形成多个独立地块，分别出具规划条件，按多宗地同时出让。
近两年，哈市的住宅供地已趋向袖珍化，
剔除回迁安置、棚改项目，
2023年有8块小地块，今年更是集中小型供地。
既减少房企拿地的压力，又能以低总价出好地，避免土地流拍。
同时，现在的买房趋势正回归主城区，
而主城区发展成熟，无法再开发大块土地，
如昆仑·赋、汇智五洲城这般的大型社区会大大减少。
袖珍化社区的最大弊端就是园林缩小，
△昆仑·赋会所
但，下沉庭院+会所将弥补这一缺憾。
二、半成品社区
半成品，即小区按区域、分期、分栋、分产品，“碎片化”交付。
如万科、深哈·万科城、珍宝岛等盘，
有的楼栋都交付了，隔壁园林还没建好。
2020年8月，住建部和央行宣布了房企融资的“三道红线”，
红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
红线二：净负债率不得大于100%；
红线三：现金短债比不得小于1倍。
“封顶再放款”使房企压力更重。
封顶再放款：开发企业必须将楼体封顶之后银行才能放款。
再加上资金监管，进一步加大房企压力。
多重政策下，房企为了缓解资金压力，分栋拿预售。
各楼栋拿证时间不同，资金监管也不同，便于周转资金。
对业主而言，半成品社区会影响一定的居住体验，
但买房更具安全感，不必担心烂尾。
三、高低配社区
即“高层/小高+洋房”的配置。
今年3月初，楼市“二十一条”就提出，
科学合理降低容积率和用地强度，适当下调居住公建比例。
2022-2024年10月，哈市出让的土地中，容积率2.0以下的占比从30%升至42%。
截至现在，剔除回迁安置项目，今年哈市出让住宅用地的平均容积率已达到1.89。
现在的新房市场积压着大量的改善需求，迫使房企做低密住宅。
今年热门的汇龙·宸樾壹号院容积率1.8，高层+小高+洋房；
△汇龙·宸樾壹号院鸟瞰图
汇龙·云锦壹号院容积率1.8，高层+洋房。
△汇龙·云锦壹号院鸟瞰图
房企为避免损容，将高层、小高层搭配洋房出售，
高低配社区也会为购房者提供更多产品选择。
四、高品质社区
当下，哈尔滨楼市处于两极分化——
刚需归保障，改善归市场。
改善最看重产品品质，
未来社区的品质将更加宜居。
哈尔滨楼市“二十一条”中，
对设备平台、开敞阳台的水平投影面积、地下空间建筑面积等进行调整，增加了赠送面积。
【339号文件】“十七条”提出，
允许做架空层、景观亭廊等，且不计入计容面积。
哈尔滨的楼市政策为建造“好房子”铺路，
哈尔滨楼市正在奔“四化”——
❶园林度假化，即度假式园林，配有下沉庭院、室外泳池等休闲场所。
△汇龙·花溪半岛度假园林实景图
❷立面公建化，即铝板+玻璃幕的公建外立面，具备高颜值+安全性。
△外滩壹号院外立面效果图
❸归家酒店化，归家大堂打造高奢酒店风，充满仪式感。
△云锦壹号院社区大堂实景图
❹会所高阶化，健身室、棋牌室、行政酒廊等等，满足各色社交需求。
未来的楼市，将充满小而精、安全、高品质的社区，
市场越差，产品越好。
想买现房的，可以看看二代产品，
对产品有高要求的，可以看看三代产品，或期待未来的房子。
越来越高的得房率、架空层的出现……
哈尔滨住宅将持续产品迭代。
