全国首付都降了，怎么房贷利率又上调了？
广州、南京、杭州、武汉、东莞等城市的房贷利率重新上调到3%-3.1%。
那哈尔滨的房贷利率会上调吗？
房贷利率回调主要有两个原因。
❶ 银行净息差创历史新低
今年三季度的净息差低至1.53%。
目前，净利息收入仍是银行的主要收入之一，净利息收入与净息差呈正相关。
三季度银行净息差1.53%远低于标准线1.8%，
房贷利率回调是为了保证银行收入来源。
❷ 商业房贷利率不能低于公积金房贷利率
这是房贷利率回调的直接原因。
现在哈尔滨的商贷首套利率3.1%，高于公积金首套利率2.85%。
哈尔滨的房贷利率仍处于合理空间，不会上涨。
且目前的利率已经实现四连降：
存量房贷利率：存量房贷利率高于LPR-30BP的，统一调整为LPR-30BP。
新增二套房贷利率：和商贷首套利率一致，为3.1%。
LPR：十月LPR再降25BP，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。
重定价周期：存量房贷利率重定价周期可选3个月、6个月和12个月。
以贷款100万，贷款30年，等额本息为例：
存量房贷业主：
按以往的存量房贷利率均值4.25%，总利息为77.1万；
现在存量房贷利率3.3%，总利息为57.7万，省下19.4万。
新买房的业主：
调整前商贷首套利率3.35%，总利息为58.7万；
现在商贷首套利率3.1%，总利息为53.7万，省下5万。
这是切实的省钱。
经济环境下行，降负债成为主流，只有省钱才是最实在的。
微观至楼市，主要有两种人。
❶ 买了房的，提前还贷
2023年，个人住房贷款余额负增长，较2022年减少0.6万亿，
加上2023年新增个人住房贷款6.4万亿，
这意味着，2023年持房者提前还了6.4+0.6=7万亿的房贷。
此后个人住房贷款余额持续走低，提前还贷潮热度不减。
但10月份，提前还贷比例骤降，接近2020年的历史最低点。
存量房贷利率的下降确实有效缓解了居民提前还贷的意愿。
同时，10月的全国住户存款余额降了0.57万亿。
大家减少提前还贷了，也减少存钱了，
这些钱流向哪里了呢？
基本流向房地产和股市。
资本市场又活跃起来，市场预期有所回暖。
❷ 要买房的，交高首付
房贷首付比例下限已低至15%，但上网一看，不是所有人都买账！
因为楼市的“赚钱效应”消失，加之这几年消费降级，购房者趋向理智，拒绝高杠杆买房。
能不买房就不买房，要买房的就多攒首付，拒绝为银行“打工”。
牛市是首付逻辑，熊市是月供逻辑。
低首付=高利息+高月供，
考虑到自身的持续还款能力，降首付只是隔靴搔痒，用处不大。
还不如降利率，这才是切实减负。
截至目前，今年LPR已陆续下调共60个基点，
加上基点的调整，
哈尔滨的首套、二套房贷利率较年初分别下降60BP、130BP，均为3.1%。
现在的哈尔滨，已实现“房、钱、税、补”四大实惠，
特别是税费、补贴又有新动作。
❶ 契税的界限由90㎡上调至140㎡。
对于90-140㎡的刚改来说，相当于首套降0.5%，二套降1%。
❷ 楼市“十七条”提到，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。
普通住宅认定标准限制：
在黑龙江省，住宅小区建筑容积率为在1.0以上、单套建筑面积在144㎡及以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍及以下的住房。
土增税的具体调整，还需等待细则。
❸ 在哈购房补贴有效期延长至2025年12月31日。
本次补贴共两大利好：
增加3万的农村补贴，
取消领取人才补贴的缴存限制。
小道消息称，2025年年初还会降利率，
消息若为真，对楼市又是一大利好。
当下“房、钱、税、补”四大实惠已集齐，正是换购改善时机！
