上个月，
昆仑·赋成交105套，昆仑·时代中心成交37套、华润·九里芳华成交29套。
这些楼盘，产品更好，价格不贵。
昆仑·赋，均价1.2W左右，
隔壁的中海·天誉贵时的均价1.3W起，
但昆仑·赋是三代产品，
宽厅户型、得房率高、铝板+玻璃幕、还有下沉庭院带会所，和周边老盘拉开代差。
昆仑·时代中心二期，均价9千多，
双归家大堂，户型升级，打造二代半产品，得房率高，赠送面积高，
△效果图
和一期均价9千多几近持平。
九里芳华二期，二代半产品，均价1.4W左右，
而一期均价1.4W+。
现在的哈尔滨，好而不贵的纯新盘真不少。
一、变相降价，就是好而不贵
产品升级，但房价与周边老盘相近，甚至更便宜。
这就是变相降价。
银河·壹号首府，
低密纯洋房社区，采用“经典三段式立面”搭配大面积全景落地窗。
△银河·壹号首府外立面效果图
三重入户大堂“会客厅”、立体交互式园林、宠物乐园……
得房率高达85%。
建面约115㎡的三室，做出双卫+“四叶草”，赠送面积约9㎡。
△建面约115㎡户型
这样的品质，均价1.3W，
和同板块的南益·松江春晓的洋房差不多。
汀澜湾，
哈市首个滨水纯洋房社区，更是首个应用高强度聚氨酯全铝被动落地窗的楼盘。
△汀澜湾效果图
得房率近90%，
建面约136㎡的三室，赠送面积23㎡。
△建面约136㎡户型
均价1.25W左右，和周边鑫丰云筑以前的价格差不多。
华尚·万象新境，
哈尔滨少有的“双轨TOD”项目，临近哈尔滨北站、地铁2号线。
户型升级为二代半产品，
两室76/78/80㎡的H户型，赠送面积约11㎡，最高可达83%得房率。
△建面76/78/80㎡户型
均价才5900元/㎡起，在哈市都算便宜了。
产品升级，是由“面”及“里”的，
要知道，得房率每提高10%，相当于房价打九折。
房企“内卷”，卷出新花样。
二、品质提升
❶ 卷颜值
外滩壹号院，哈市首个采用系统窗+超流体的楼盘，
既保证大面积玻璃的安全性和密封性，又不失美观。
❷ 卷大门
汇龙·宸樾壹号院，哈市首个宽80米，高13米的归家门庭，
星空顶配上高定酒店地铺和纪梵希黑、巴西蓝翡翠高奢石材。
△效果图
汇龙·云锦壹号院，同样在社区大堂下功夫。
对标高定酒店级门庭，打造12.5米*56米的精奢大门，
和效果图毫无差别。
△实景图
❸ 卷会所
昆仑·赋，配置约3800㎡的配套会所，
业主餐厅、宴会厅、健身、洗浴、游泳馆……应有尽有。
△实景图
汇龙·壹號首府，打造酒店式会所群，三套会所风格迥异。
A区会所以私宴、影音、篮球场为主，生活感充沛；
B区会所以泳池、健身为主，运动感满满；
C区会所以行政酒廊为主，社交感十足。
❹ 卷地库
昆仑·赋，
车库顶部为星空顶，是高端车库的“标配”。
这些好而不贵的纯新盘，给足了业主“面子”。
为什么新产品能做到加量不加价？
两个原因。
❶ 土地降价
2021年前，哈尔滨地价高位站岗。
鑫丰云筑，成交楼面价为8780元/㎡；
华润置地·悦府，成交楼面价为9042元/㎡；
中海·云麓公馆，成交楼面价为9508元/㎡；
……
房企高价拿地，压缩了产品开发的成本空间。
现在的热盘，昆仑·赋地价3314元/㎡，汇龙·宸樾壹号院地价3706元/㎡……
用土地降价的空间做出产品升级，换了房价。
❷ 行情分化
市面上的刚需大都被二手房市场分流，
留在新房市场的，优先考量产品。
看透市场的房企，早已抢跑。
明年起，新产品就会陆续交付，
相比之下，二代改善产品仅剩的现房优势将荡然无存。
《龙江楼市》的龙江总提过个观点：
产品市占率达到20%，就会影响市场价格。
哈尔滨楼市的产品创新，开始加码。
【339号文件】“十七条”中，首次提及架空层，取消其计容与出让金。
政策已取消限制，
未来哈尔滨有望出现“全架空社区”。
刚需是阶段性的，改善是趋势性的，
当三代产品市占率达到20%时，二代产品将贬值15%。
哈尔滨的产品后发优势将愈加明显。
大家要懂得取舍，想要好产品，就要耐得住寂寞。
