“四万亿”再现？这场发布会，到底有多硬核？
楼市
2024-10-18 19:03
广东
10月17日上午，住建部等五部门举办了新闻发布会，信息量非常大。众多组合拳再次落地，目的相当明确：本轮推进楼市发展，势在必得。
这剂强心针对广州楼市的刺激效果到底能持续多久？如今的广州楼市处于什么阶段？市场接下来还会有怎样的变化？无论是至今新政的力度与覆盖面，或是10月17日发布会提到的几个重点，都不禁让人回想起2008年的“四万亿计划”。在2008年地产大放松之后，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，全国商品房销售均价上涨23.2%，广州房价更是在短短2年内上涨40%！![]()
而如今我们身处的这轮调控周期，力度甚至比2008年还要大。广州楼市接下来会迎来怎样的变化，答案已经呼之欲出。恰逢近期，距离广州新政出台接近满月，楼市到底发生了怎样的变化？咱们也用数据说话。![]()
在细扒近段时间的成交变化之后，我们发现一个不争的事实：
根据数据显示，刚刚过去的第41周，广州新房成交套数创下年内新高，达到2828套，环比增长202%！相当于平均每天卖出400多套房！国庆黄金周期间，广州楼市的人气较“9月周均”涨350%，交易涨620%，对比2023年国庆假期翻了约3成，对比今年五一涨1.5倍！买家购房热情高涨，新房市场成交规模达近三年新高。（数据来源：合富研究院）当然，我们在细扒数据的同时，也发现了一个有意思的现象：在市场情绪变化之后，有一个区域的房子，率先受到购房者的关注，成交表现非常亮眼。从国庆至今的新房成交表现来看，无论是成交套数和成交金额的环比涨幅，番禺都跑出了断层领先的成绩。根据合富数据显示，国庆期间番禺的成交规模对比9月周均，平均上升了4-8倍。我们再将时间线拉长，不难发现，自年初至今，番禺的新房成交在主城区中一路领先。而且，每次市场情绪发生变化，番禺的回暖速度总是走在最前面。众所周知，每一轮楼市抬升期，都会伴随着一轮价值洗牌，快速拉开房价梯度差。量在价先，番禺一直以来的稳定发挥，无疑透露着一个明确信号：如今在番禺，选择什么样的房子，才能在市场中迅速脱颖而出？自新政出台至今，番禺共卖出350套新房，其中153套来自越秀地产，占比高达43%！不仅如此，至今，越秀地产广州区域已连续三年，以断层领先之势，拿下番禺成交套数与成交金额“双冠”！超高的市占率，相当于每5位购房者，就有1位选择了越秀地产。越秀地产作为深耕广州的国企，在番禺深耕超过10年，推动番禺多个板块的人居升级。在番禺多个热门板块的发展历程里，我们也总是最先能看到越秀地产的身影。而且，越秀地产广州区域的住宅项目，基本沿着南大干线经济带分布，提前打通了番禺 “产城”的一体化。![]()
不仅如此，越秀地产广州区域在番禺的项目，从刚需、改善到高阶改善均有覆盖，针对不同需求的人群，打造了符合当下人居需求的产品，身体力行地推动着番禺的人居场景升级。因此，在这一轮回暖周期中，越秀地产广州区域番禺项目晒出的成绩单，更是一张比一张耀眼。其中，热度最高的项目，当属越秀地产广州区域星瀚TOD。自国庆至今，星瀚TOD成交套数高达188套，平均每天卖出10套房！总到访人数更超过2100台！稳坐南大干线沿线新盘成交套数排名榜首！其中还有不少“老带新”客户，像是老业主朱先生在住进星瀚TOD之后，对项目的大城氛围与全能配套非常认可，不少朋友到朱先生家里做客之后，也被星瀚TOD的居住氛围“种草”。朱先生说，在星瀚TOD里，彼此是邻居，也是朋友。得益于星瀚TOD持续的社群运营，通过不同的社群活动，将小家集结为大家。至今，星瀚TOD已举办了业主运动月，亲子mini马拉松，泳池派对，芳华社群国庆汇演，儿童才艺比赛等多个社群活动，从小朋友到老年人，都能在这个大城找到自己的爱好圈子。而且星瀚TOD作为广州少有的儿童友好成长社区，更通过丰富多彩的社群活动，为孩子提供成长过程中的陪伴。在一次次的社群活动之中，不仅提升业主的生活幸福度，更让业主有了更高的归属感。因此，仅国庆期间，朱先生就推荐了5个朋友一起成为星瀚TOD的业主。为何星瀚TOD能在竞争激烈的市场中，轻松俘获购房者的心？刚好，我闺蜜就是星瀚TOD的业主，我也趁机问了一下她选择星瀚TOD的原因。她告诉我，星瀚TOD打动她的原因，只用三个字就可以概括。项目的配套学校——九年制广外番禺实验学校（下简称广外番实），目前已全年级开学，足以解决大多数家庭的教育痛点。我闺蜜说，身边不少家长都有“鸡娃”焦虑，而她选择星瀚TOD，就是看中了九年制广外番禺实验学校，为自家孩子带来的教育确定性。
要知道，九年制学校不仅能让孩子的教育更连贯，孩子能有更稳定的读书环境，也省去升学中适应环境、接送等烦恼。而番禺目前193所公办义务教育阶段的学校中，九年一贯制占比仅约7.25%。根据2024年番禺的小学招生地段划分，目前广外番实优先招收星瀚TOD的业主子女。（学校不作入读承诺，招生规定以当年教育局最新公布为准）而广外集团的教学实力素来有口皆碑，以集团旗下最富盛名的广州市实验外语学校为例，网传今年中考最高分761分，全校平均分678.5分（广州中考平均分556分）。今年高考，全校更有31%的人考入全省前3000名！在家长圈中，素来将广外集团的学校，称为“名校敲门砖”。而广外番实作为广外在番禺的唯一公办学校，广外番实的教学理念、管理团队与广外集团一脉相承。除了注重孩子的教育，广外的教学理念更重视培养孩子全面发展的能力，不仅设有外语、劳动课、科技三门特色课程，通过“沉浸式外语教学”，培养孩子们日常的外语沟通习惯。不仅教学实力强劲，广外番实的教学设备，更几乎全线拉到“顶配”。学校共设4栋5层楼高的教学楼，报告厅、网络中心、劳技室、舞蹈室、音乐室等功能室一应俱全，还设有学生专用的休息室和“艺术架空层”，至于乒乓球场、羽毛球场、足球场、篮球场等运动场地更是标配。还有智慧黑板一体机、学生护目灯、黑板灯等等，为孩子们营造更好的学习环境。更何况，学校就在星瀚TOD的社区内，真正做到了“目送式教育”。对于孩子和家长来说，还有什么能比免去在上学路上舟车劳顿、早上能多睡半小时更幸福的事呢？不仅如此，考虑到孩子的出入安全，学校整体抬高了15.7米，完全实现人车分流，需要通过电梯或楼梯才能进出学校，家长也能免去接送的烦恼。除了小学，星瀚TOD还配备有约27班的公办幼儿园。星瀚TOD的业主子女，有几率在家门口完成从幼儿园到初中的学业。全龄段教学就在家门口，大部分家庭最重视的孩子教育问题，在选择星瀚TOD之时便迎刃而解。当别的家庭还在卷教育时，我闺蜜已经在美美享受人生，别提有多爽。交通：
别人还在为迟到打卡焦虑
我已经在享受不堵车的幸福
星瀚TOD的第二重确定性，在于生活场景的全维度覆盖。闺蜜告诉我，以前上班总是要早早起床，路上一堵车，还是逃不过迟到的宿命。在搬到星瀚TOD之后，家楼下就是地铁站，再也不用有“堵车焦虑”，每天早上还能多睡半小时，享受丝滑通勤。项目楼下，就是地铁22号线陈头岗站，通过已运行的首通段，3站抵达海珠，5站直达珠城。不仅如此，作为最高运行时速达160km/h的湾区地铁，22号线未来将南接东莞、深圳，预计2026年，北延段通车后，还能直抵白鹅潭CBD、广州白云机场。![]()
更酷的是，陈头岗共有4个地铁口围绕小区分布，其中A2/B2出口更与社区通道相连，从地铁站厅出来后，无需步行至地面，便可以抵达小区地下车库。在炎热而多雨的广州，这种“丝滑”的归家体验，足以让大多数人羡慕。星瀚TOD作为一座建面约88万平的社区，社区内已经集结了各类国际范的大城生活场景，大部分日常生活需求，下楼即可满足。闺蜜说，以前逛街，都要特地前往天河商圈，不仅堵车，还堵人。如今随时随地，下楼就能买买买！项目建面约1.5万平的商业已迎来部分开业，像是美宜佳、海王星辰药店、麦当劳等20多个品牌已经入驻。与普通社区的底商不同，星瀚TOD设置了五大主题商业区，不仅能逛街、购物，更能满足更多休闲、玩乐等需求，星瀚TOD业主下楼随时能“逛吃逛吃”。不仅如此，社区通过通过垂直立体的慢行交通系统，串联了住宅、商业等社区配套，带来新加坡同款的立体式花园社区。业主的生活场景，都能由这个立体的一站式生活圈串联，免去在路上的奔波。而且这些场景，并非只停留在规划层面，而是已经真切地呈现在我们眼前。在你选择星瀚TOD的时候，你的生活方式，会随之迎来 “一键升级”。除了生活场景的丰富，星瀚TOD更带来一场生活品质的升级。以往，闺蜜最苦恼的莫过于周末带孩子去哪玩。如今，家楼下丰富的休闲场景，不仅能满足全家人的休闲需求，星瀚TOD特地打造的“儿童友好型社区”，更以丰富的社群活动，让孩子们“玩在一起”。项目将社区做了整体抬高，相当于首层住宅就是常规住宅的6楼以上，带来全盘开阔的观景视野与极佳的通风、采光效果。在社区内部，项目更打造了建面约6.6万平的全龄段四大主题园林，在中心泳池、会客区、健身场所等空间里，承包全家人的“休闲时间”。不仅如此，项目更开创性地打造了“儿童友好成长社区”，为小业主们营造贯穿成长周期的、有温度的成长环境。不少社区只为孩子们预留了儿童乐园的空间，并未考虑到孩子的陪伴需求。而星瀚TOD的“儿童友好成长社区”，不仅为孩子们营造了一个充满想象力与乐趣的乐园，更能让家长参与其中。项目会针对不同年龄段孩子的兴趣爱好，定时打造专属活动，像是如亲子趣味乐跑、儿童飞盘趣味活动、儿童体能课体验成长季等等。此外，项目更通过社群运营，激发孩子的学习潜力，比如小小服装设计师体验、大城植物科普活动等等。在一系列活动中，孩子们可以与社区的其他小朋友形成玩耍圈层，也能让家长与孩子留下美好的童年回忆。此外，星瀚TOD还通过引入教育资源的模式，在家门口打造儿童成长教育服务。像是引入专业的艺术教育和兴趣特长培养的柏思艺术中心、教学书法的乾蒙书院、专注音乐培养的久伴音乐等。未来，项目还会设置更丰富的儿童成长空间，比如利用架空层，打造匹配儿童成长需求的休闲与学习场所，让同龄孩子学在一起、玩在一起。如今，星瀚TOD基本已是全现楼状态，无论是生活场景兑现，亦或是生活品质的呈现，统统肉眼可得，而且无需等待，几乎可以做到即买即入住。在楼市抬升期的关键时刻，凭借极高确定性与极强性价比，难怪星瀚TOD每次推货，都是“手慢无”的存在。
据我们了解，项目即将加推“人气产品”——适配改善家庭的四房！如果追求性价比，可以优先考虑北区19#的建面约112平产品，总价仅31×万起，就能拿下南北无遮挡的江景四房！19#毗邻广外番实，真正实现出了家门，就进校门。而且楼下就是肉菜市场、公交站，日常生活别提多方便。建面约112平户型，进门处设置独立入户花园，外出归来的外套、雨伞可以随手放置。全屋做到南北对流，南侧远眺城市繁华天际线，北侧则是三江汇聚的江景视野，天气晴好时，连小蛮腰也清晰可见。餐客厅一体式设计，拉开约8米的奢阔开间，带来IMAX级别的采光面和观景视野。屋内预留有灵动空间，满足家庭成长过程中的需求，超大的南向主套，为业主留足隐私空间。如果想带给全家更舒适的居住体验，则不能错过南区2#的建面约112平产品。超百米楼间距，内望中央园林，外瞰江景，带来双重视觉体验。而且楼下就是22号线陈头岗站，通过地下层可以直通地铁，舒适度和便利度双双拉满！![]()
建面约112平户型，进门同样带有入户花园，形成室内外过渡。玄关处连贯的墙体，方便后续打造柜体，收纳全家杂物。约8米的餐客厅开间，坐在客厅沙发上，就能欣赏远处的开阔江景，瞰江视野不输豪宅。两间次卧可以给老幼两代住，方便老人看顾孩子，创意空间则可以根据家庭需求改造成玩具室、茶室等。而且，南区大部分楼栋已经收楼，所有配置，均即买即享，无需等待！此外，项目同步在售18栋建面约98平复式产品，区别于市面上常见的咬合复式，约98平复式产品的层高能做到5.8米，空间利用率肉眼可见。
要知道，自2018年容积率新规之后，复式产品利用中空来实现高实用率的方法已成往事，如今真复式买少见少。而在星瀚TOD，总价仅35X万起，就有机会上车！在确定性如此强的时间点，遇上确定性如此强的项目，本就可遇不可求，更何况星瀚TOD还有着极为亲民的门槛。如果想将这轮抬升周期的红利最大化，不妨抓紧时间，到星瀚TOD，感受“全能确定性大城”的魅力吧！如果想了解星瀚TOD的更多详细信息，也可扫描下方二维码进群。![]()
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