或许你还在犹豫等下一波力度更大的政策，或许你还在持币观望看房价波动情况，又或许你已经走在了马不停蹄攒首付的路上。新政后，广州成交已出现了几连跳涨。光是10月前20天的成交量，就已经达到了近6000套。平均每天成交300套，而且进入中下旬之后，这个势头还不减反增。![]()
二手房也如我们前两天的文章所言，每天成交都在400套以上，甚至还破过单日千套的纪录。并且根据预测，10月份最终的二手成交套数，有可能突破1.6万套。这也就意味着，这个10月，极有可能创造广州2年来的成交新高。具体的10月数据大家可以再稍等等，最快下周我们就会有详细的分析出炉。而在此之前，我想和大家聊一聊这一个月来广州的成交趋势转变。如果你有置业计划但还没出手的话，那么恭喜你，相信这个趋势分析能给你提供不少参考价值。先看面积段和总价段，这能反映目前出手的买房者消费水平。之前一直都在说，这两年是广州的“改善大年”，卖得好的房子基本都是大户型、高总价。事实上，用“改善大年”来形容去年的广州尚没有问题。毕竟120㎡以上住宅的成交量占比能达到30%，相当于广州每3个人买房，就有一个选择大户型。可以说，改善大军是帮助广州撑过低谷的重要力量，也再次印证了那句“牛市看刚需，熊市看改善”。尤其是在9月底新政出台后，广州一直蛰伏着的刚需终于开始大规模出动了！大户型成交迅速回落，144㎡以上成交占比跌至6%左右。小户型反倒一路高歌：90㎡以下和90-120㎡房源，成交合计占比已经逼近80%。尤其是90㎡以下的纯正刚需，成交相比去年猛然提升了近10个百分点！![]()
800万以上房源成交占比一路走低，反倒是低总价房源流通速度开始加快。相信也有朋友注意到了，相比于刚需面积段的迅速拉升，从总价段来看，并不是越低总价的房源成交越多。虽然刚需进场，倾向于买小面积段房源，但成交价格却并不会一直稳在那等着你，它早就随着时间推移，一步步走高。![]()
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发现了吧，虽然身为四大一线城市之一，但刚需仍旧是广州的基本盘。虽然在特殊时刻需要改善客扛旗，但因为总量不大，他们的需求很快就会被释放并消化干净。市场一有回暖向上的迹象，就会有四面八方的刚需客涌来，撑起楼市底盘。
广州仅是城中村的常住人口，就占全市常住人口约35.8%，且他们对目前居住环境的满意度不高。说明了广州刚需市场，不仅总量庞大，而且实际上可释放的改善需求也很大。正因如此，我的建议是抛开自住需求先不谈，只要你主要抱着投资和保值增值需求置业的话，那么还是优先购买小户型房源。这类房源市场大，日后交易流通的难度不会很高，不至于卡个一年半载都出不了手。很简单的一个道理——永远有人刚出社会，永远有人新婚安家，永远有人想要买小户型房源。可能有朋友会问，不是说要取消豪宅税了吗，不会有影响吗？
毕竟，很少有人会因为税费的一点利好，就把自己的置业计划从120㎡提升到144㎡吧……不出所料的是，自从广州放开限购，越来越多的人开始往原先的限购区跑了。目前，光是天河海珠越秀荔湾白云五个区域加起来，成交就占了整个市场的三分之一。![]()
原先被限购挡在门外的置业客现在都可以放开手大胆入场了。毕竟政策就像是一阵风，咱也不知道限购政策啥时候会收紧，自然优先买确定性更强，流通性更好的房子。不过，或许超出大部分人预料的是，当成交被具体到各板块，又发生了变化。我统计了三个时间段广州各板块成交top5，发现成交价格基本都集中在2万/㎡左右，其中不乏新塘这类本身就不限购的板块。所以，限购政策也并非楼市的决定性因素，还是要看片区的综合条件。比如表格内的芳村，它虽然站稳了5字头，但这两年的成交一直都维持高位。
原因也很好理解：除了供货量大之外，芳村一直也都是主城区内相对的价格洼地。讲真，开车不到30分钟到珠江新城，有地铁有商业有学区，一套三房总价还不到500万，这还要啥自行车啊。![]()
在预算确定的情况下，尽可能往市中心走，尽可能往配套丰富的地方走，这才是楼市亘古不变的刚性需求。
我发现，广州买家对居住密度的容忍度，一直算是比较高。
哪怕新政之后有不少新盘入市，成交主力依旧集中在3.0以上的高密塔楼。![]()
广州之前学习的就是香港的建造模式，而香港地少人多，为了在最小的土地上确保最大的建筑面积，发明了“剪刀梯”，“十字形塔楼”，“一梯八户”等产物。这都被广州学到了精髓，不知不觉间，高密塔楼就成为广州住宅的主流。不说远的，我统计了这两年有动作的124个新盘，容积率基本都集中在3.0-5.0范围内。开发商受限于土地出让时的规划，也就只能做高密设计。在广州土地推介会上，官方已明确表态：未来广州土地容积率下调，将是大趋势！所以亲爱的朋友们，如果有置业计划，也请重点关注下项目的容积率。在广州践行自己的低密承诺，大面积上新低容积率宅地后，日后高密项目恐怕流通速度会受影响。毕竟……就像矮子里面拔高个一样，高个里面的矮子也会很突出……那么，今年剩下的两个月时间内，你有置业计划吗，欢迎在评论区分享，我们可以一起讨论聊聊哦~
最后插播一则消息：
广州PLUS看房团小程序已经正式上线啦，如果大家有任何购房需求，点击进入小程序填写相关资料，即可报名参与，报名成功后将有专业人士一对一跟进~
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