这段时间，哪怕是深耕许久的业内人士，也会被豪宅市场的火爆震撼。
这把火，不仅是在一两座城市，而是在全国范围燃起。
一方面，是豪宅市场跑出惊人流速。
北上广深新政前后，千万级豪宅成交量实现爆发性增长，
另一方面，是一线城市豪宅天花板相继被刷新。
广州汇悦台成交价刷新内地住宅记录；上海翠湖天地六期创下亿元豪宅“日光”记录；深圳宝安别墅盘备案价刷新深圳记录。
这说明，豪宅产品的价值充分得到市场认可，顶级购买力已经用真金白银做出选择。
只不过，火爆的背后，如今豪宅市场的逻辑，已经跟以往不同。
只有读懂豪宅市场的真实情况，才能在市场做出正确选择。
如今广州豪宅市场，一个明显的趋势就是——分化。
只不过并非如以往一样，仅仅是核心板块和边缘板块的分化，而是由产品类型、品质等，带来的合理分化。
一方面，是纯粹豪宅产品与普通住宅产品的分化。
在过去几年的市场调整期，豪宅产品穿越周期的坚挺价值，得到了充分印证。
在广州市场，豪宅产品的成交均价一路逆市上扬，展现了强劲的流通性和增值性。
这正因为，豪宅产品往往具备稀缺性、占据资源的不可复制性等特性，从来都是顶级购买力在资产配置时锚定的目标。
而这部分顶级购买力，在广州这样的一线城市，是无论经济大环境如何，都会随着财富的轮动而一直存在的。即便楼市行情动荡，豪宅市场也从来不缺支撑，唯一的阻碍便是楼市政策。
如今随着豪宅购买的限制逐步取消，顶级购买力更会果断出手，让豪宅市场出现“量价齐升”。
像这轮行情中，以珠金琶为代表的核心地段豪宅就率先起势。珠城顶豪汇悦台，一套1250㎡顶复成交总价4.6亿元，刷新内地住宅成交记录；嘉裕公馆国庆期间两天内成交5套房源；金融城广州·鹏瑞1号连续网签两套2亿+房源......
成交火爆之外，不少业主也趁势将“压箱底”的好房源高价挂出。例如凯旋新世界·广粤尊府，连续挂出两套大面积、高总价单位。
这说明，如今核心地段豪宅市场的流通性上来了，豪宅产品的价值也会进一步夯实。其与普通住宅的产品的分化，也会进一步加剧。
另一方面，是优质豪宅产品与一般豪宅产品的分化。
不同于其它类型的买家，豪宅客，往往对地段、品质、生活方式等，都有着更高的要求。
简而言之，就是要买，就得买最好的。
因此即便豪宅市场全面起势，豪宅产品之间，也会出现明显的分化。
以珠城为例。过去一年，在产品品质、居住圈层等方面更出色的凯旋新世界、汇悦台等，成交价都保持稳步上涨。而同样位于珠城东区，与这两个盘相邻的另外几个豪宅盘，却难掩下滑态势，价差被进一步拉大。
因此，如今豪宅市场虽然整体火爆，但要买到真正能屹立于市场的豪宅产品，条件其实比以往还要严苛——
需要在地段和产品上，都达到塔尖水平。
这么多年来，广州能真正做到的豪宅项目，凤毛麟角。
而且这其中还基本以二手房为主，一手房少之又少。
这也是为什么像凯旋新世界、汇悦台这样的标杆豪宅，对标它们的楼盘换了一茬又一茬，但依旧没人能撼动它们的“王座”。
那在广州的豪宅市场中，怎样的楼盘才称得上地段、产品都达到塔尖水平？
地段的选择，很好理解。关键在于对豪宅产品的选择。
很多人对于豪宅的认知，在于价格贵。
实际上，单单价格贵，只能称之为“贵宅”。而真正能成为“豪宅”的产品，需要具备的是多个层面的特质。
其一，是产品层面，能实现对稀缺的顶级资源的占据；
其二，是精神层面，能满足业主对塔尖生活方式、居住圈层的追求；
其三，是财富层面，能如同奢侈品般，满足资产保值、增值的需要。
能做到这三个层面，便称得上优质的豪宅。如若三个层面都能做到极致，无法被其它项目复刻，那便是塔尖级别的标杆豪宅。
举一个我认为算得上教科书级别豪宅范本——凯旋新世界。
在过去8年间，作为珠城的标杆豪宅，凯旋新世界整体涨幅超200%，其中广粤尊府的涨幅更是达到近300%，领跑珠城。
前不久凯旋新世界·广粤尊府还与北京万柳书院、上海翠湖天地等顶豪，一起斩获了“2024年十大TOP保值力项目”殊荣。
凯旋新世界的成功就在于，它在豪宅产品所需要的禀赋上，都做到令别人无法复制。
其一，是对城市核心地段与塔尖资源的极致占有。
珠江新城东区，顶级豪宅云集。而其中，能做到大园林、大社区、低密度的，唯有凯旋新世界。
在珠城，凯旋新世界，占据着至为得天独厚的景观资源。南面是壮阔的珠江一线江景，北面是珠江公园。
在这种地段上，大多数项目的做法，是恨不得用尽每一寸土地来盖房子。
唯有凯旋新世界是个例外。项目总占地约11万㎡，其中小区园林就占约4.8万㎡。容积率仅为约2.9。加之围合式布局，楼间距最大可达约450米。是珠城密度最低、体量最大的豪宅社区。
别的开发商是在用商业思维，把利润最大化。而新世界中国，是以用户思维，把更多公共空间留给业主。
即便是如此体量的园林，项目也依旧注入不少巧思。如整体做了约5米的抬高，使园林更好地与外部喧嚣隔绝；建造天桥连通整个社区，使每一期的业主能平等地享受整个园林。
这样的园林，如今十几年过去，广州也没有第二个小区能复刻，更何况在如此核心地段。
它做到的不仅是对地段和景观的占有，更是有足够的魄力，在此之上打造匹配高净值人群的生活空间。
其二，是打造出与塔尖人群匹配的国际级高端生活方式。
很多开发商都懂得如何“砸钱”造高端的房子，而很少有开发商能像新世界中国一样，真正懂得如何打造高端生活方式。
广粤尊府，南向一线临江的塔尖级别标杆顶豪；
枫丹丽舍，紧邻珠江公园的高端住宅；
广粤公馆，是以世界500强企业高管家庭、各国驻广州大使、归国华侨为目标客群，有着“国际大使官邸”之称的高端服务式公寓；
廣粵會，是汇聚世界500强行业领袖、企业高管、社会知名人士等中外籍精英人士的综合型国际城市俱乐部；
广粤天地，是定位“国际时尚与生活融合”的Lifestyle Center。
在这样完善、纯粹的生活体系架构中，整个社区，得以内生性地维持持续的活力、向上的氛围。
高净值人群，因高品质住宅而汇聚；
高精尖居住氛围，因高净值人群而形成；
高端商业，也因高净值人群带来的高端消费力而保有活力。
加之以新世界中国的圈层运营，让整个凯旋新世界，成为广州最具国际氛围的社区，一张面向世界的国际化生活名片。
其三，是用近20年时间，沉淀出不可复制的高端圈层。
正因为有着独属于自己的生活方式，以及20年如一日的社区运营，凯旋新世界也得以沉淀出独属于自己的高端居住圈层。
居住于此的业主，有着多国驻广州领事以及驻穗外企高管。
项目的高端服务式公寓广粤公馆，出租率长期保持饱和状态，租金屡创广州市内同类物业的价格新高，并且持续稳步提升。
很大原因就在于，对很多精英人群来说，居住于此能享受到的圈层资源和生活氛围，是其它楼盘给不到的。
其四，是通过长期主义的运营和维护，让项目价值拥有持续性和成长性。
豪宅，不仅是建出来的，更是沉淀出来的。
随着时间推移，开发商能否持续性地对楼盘进行维护、对社区进行运营，才真正决定一个楼盘的长远价值。
不同于很多开发商“重建设轻维护”，作为港企的新世界中国，一直是用长期主义的理念，去维护、运营。
凯旋新世界的物业服务、社区文化的持续培育和运营，一直是市场的范本。在2024年度广州物业服务模范小区评比中，凯旋新世界就名列第一。
永远不要轻视物业服务的作用。它影响的不仅是小区的居住体验，还有价值。
分享一个故事。在零几年时，有不少购房者在同时期开盘的凯旋新世界和珠江帝景间做选择。二者都是珠江边的豪宅盘，当年的价格也接近。唯一的差别，是凯旋新世界的物业费贵了1.4元/月。
有些购房者，就为了省这点物业费，选择了后者。
如今，凯旋新世界二手成交均价已经超20万/㎡，而珠江帝景不少房源已经跌到6字头。
要说最初的地段、产品设计，二者差距并不大。但如今步入这两个小区中，你就能感受到它们的差距。
凯旋新世界社区环境依旧历久弥新，居住圈层保持纯粹、高端；而珠江帝景已显露出破败感，不少房子甚至被改造为民宿。
这正是长期主义的理念，为一个楼盘带来可持续性价值增长的最好范本。
如今豪宅产品的竞争，已经进入下一个维度。其引向的分化，也会比以往都更为显著。
因此，在火爆的市场环境下，不能盲目入手，而是更需要遵循几大原则：
1. 把握不可复制的稀缺资源，如核心地段、景观资源；
2. 锚定社区环境、生活圈层等方面，都匹配高端人群需求的社区；
3. 认准真正具有豪宅打造经验、具备长期主义理念的开发商，如新世界中国。
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