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“买不完，根本买不完”！
许多你以为无新房可买的板块，几乎隔一段时间，就会冷不丁冒出一两块新宅地。这种突然新增供应的主流方式，正是大家所熟知的“商改住”。
而就在10月底，短短四天内，杭州又一口气公示了3宗商改住。
10月31日，世纪城南单元（顺丰家园西北角，直线距地铁2号线振宁路站约700米）一宗商业用地调整为宅地。但规模不大，占地仅1.45万㎡，容积率2.7。
10月28日，萧山北干东和北干西，各有1宗商改住。
北干东地块（九龙仓钱塘明月东侧）占地2.7万㎡，容积率1.8；北干西地块（江南之星东南侧），占地3.6万㎡，容积率2.0。
3宗宅地，总可建近16万㎡，可新增1000多套住宅（套均140㎡）。
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这只是近期杭州商改住大潮中的“冰山一角”。
论地段和地块质量，与“前辈们”可不是一个等级。比如，已确定出让的不限价宅地中，就有2宗由商改住而来的“准地王”。
1宗是11月15日出让的之江核心区宅地。地块位于江涵路和枫桦西路交叉口，直线距银泰百货和地铁6号线之江文化中心站，均不到500米。
占地约3.49万㎡，容积率2.2，楼面起价20073元/㎡。
奥体望阙南宅地
另1宗是全城瞩目的奥体望阙南宝地，占地3万㎡出头，容积率2.7，楼面起价36000元/㎡。坊间传言，有房企将新房价设定在了8万5。
以此倒推，地价可能会拼杀到6万+，轻松刷新上个月钱二创下的全城地王纪录。
不过论房价高度，还得看另一块商改住。
因为在10月23日，杭州滨江区新公示了1宗商改住地块，地段好到爆。
滨江区政府商改住地块
就在江陵路和滨盛路交叉口，东侧是寰宇天下和滨盛金茂府，直线距滨江区政府和地铁1号线江陵路站，分别为300多米和约500米。
这块地最大的亮点，在于江景视野。
距钱塘江不到300米，虽然有正向有2幢商业楼阻挡，但在楼幢之间，及西北向和江陵路一侧，仍有相当可观的一线江景通道，稀缺性很高。
许多业内人士认为，这块地只要做好产品，完全可以冲击10万+。
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为什么最近商改住会如此密集？
多数人会将其与新政联系在一起。毕竟中央明确的“止跌令”下，稳定楼市已成为一项政治任务。
而商业地块往往位置不错，基本位于板块核心，或临近地铁站，改为住宅出让，不限价下很容易制造地王，非常有利于带动市场情绪。
这当然是原因之一。但在我看来，核心因素还是市场供需。
9月底中央政治局会议强调，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。但这主要针对库存量高的城市。
按照今年5月自然资源部发布的标准，去化周期超过36个月的城市，应暂停新增宅地出让；18-36个月之间的，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。
库存压力大要少供地，压力小可因地制宜。而杭州新房整体供需，还是比较健康的。
截至今年4月底，杭州显性住宅库存（已领证尚未网签的房源）约3.9万套，按2023年商品住宅月均7284套的成交量计算，去化周期为5.3个月。
具体到传统主城四区，去化周期只要1-4个月。
从现实摇号登记和选房情况看，我们也可以明确感知到，不仅限价盘卖得风生水起，就连多数不限价盘，去化也相当可观。
再看商改住所在的奥体、滨江区政府、和之江核心区等，均是几近断供的热门板块。
调整规划推出一批优质宅地，不仅符合当下政策需要，也能满足广大人民对美好生活的购房需求，两者兼得。
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另一方面，相比住宅供需的紧张，大多数商改住板块的商办供应存在过剩。
以望阙南地块为例，周边已开业的规模商场，就有奥体印象城、莲荷里、朝龙汇，待开业的还有SKP、壹号院商业等。
写字楼更不用说，世纪城有一堆空置率不低的办公楼，还是杭州最大的潜在供应板块之一。
再看滨江区政府的商改住地块，周边密集分布着星澜里、星耀城、星光大道等商业。公寓楼和写字楼也是扎堆。
仲量联行调查报告显示，今年第三季度，杭州甲级办公楼市场平均空置率23.7%，乙级办公楼空置率28.2%；购物中心平均空置率10.5%。
因为竞争过于激烈，部分板块的商业已濒临倒闭。
典型如蒋村，一个不算大的区域型板块，居然同时存在两个大型综合体：天街和银泰，体量高达70万㎡。
由于运营不善，加上消费力不足以支撑，开业6年的西溪银泰，空铺率高、人气低，大量商家搬空，与隔壁人气鼎盛的天街，形成了鲜明对比。
这样的板块，新增商业办公项目意义不大，商改住反而是更好的选择。
就像今年5月，蒋村文新单元一宗商业用地，就调整为了社会服务用地、教育用地和低密宅地。既不会加剧商业竞争，又一定程度缓解了板块住宅需求。
同时，现在互联网高度发达（线上经营增加），也不需要太多的实体商业办公楼了。
而对政府来说，相比商办项目后期运营招商的难度，远没有宅地出让来得一劳永逸，财政利益也更大。
钱多事少，不用说都知道选哪个了！
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一系列商改住，至少告诉我们两个事实。
一是：政府让市场止跌回稳甚至回升的态度很明确。一块又一块的准地王亮相，将一步步摧毁唱空者的心理防线，形成直接拉动效应。
二是：杭州不缺地，也不缺好地。
只要杭州奋进向前的脚步不停，土地供应就不会停止。城市版图那么大，即便看起来填得满满当当的板块，也总有一些留白。
对购房者来说，现在或许适合出手了，但没必要硬上。至少不用太过焦虑，可以按自己节奏来。
错过了这个，可能还有更好的等着你。
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