◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
如果你关注申花，最近想必多少都刷到过类似房源：杭樾润府173㎡四房三卫，820万房东亏本出。
而这并非个例，光是同小区就有不少。
半个月前我曾实探申花，那时杭樾润府中上楼层的173㎡，成交价还能卖到868万。
不过短短一周，总价又抹去几十万。
经纪人老李告诉我，上周杭樾润府又成交了两套173㎡。一套低楼层，卖了826万；另一套中间楼层，卖了810万。
“现在差不多就810-820万，要是低楼层，800万都未必能卖到。”老李说。
我翻查了一房一价表，杭樾润府已知的成交房源里，相比新房买入价，也就贵了小十几万。
房东若是按揭或是其他形式借款买的房，算上这几年的利息没怎么赚钱。哪怕没有亏本，也接近“成本线”。
老李说，照目前的趋势看，还没触底。毕竟，小区投资客的比例可不少，而且接下去申花还有更多次新房要交付。
02
预料到申花竞争会变激烈，但没想到毫无扭捏。
还记得8月初，杭樾润府产证办出没两天，便传出有首套成交。
成交的还是一套2楼的173㎡，对外宣称房东930万包增值税出货。扣除税费，房子总价也将近880万，折合单价约5万1，房东净赚100多万。
可这是2楼的房子啊！瞬间让杭樾润府乃至整个申花的房东们信心倍增。
但过了不过一个来月，相同户型、楼层更好的房源，总价反倒少卖七八十万。这一房价轨迹，与亚运村的几乎如出一辙。
或许，这才是申花真实的市场行情。
从挂牌数据上看，杭樾润府价格便宜的，单价不到4万7（117㎡三房），接近新房限价（46200元/㎡）。
老李说，虽然杭樾润府的带看数量很不错，但大多数人选择继续观望。
贝壳找房APP显示，杭樾润府公开挂牌在售房源112套，占整个小区总体量的10%，其中贝壳系成交6套。
但公开的网签房源目前还看不到。
03
杭樾润府的价格异动，对申花的市场考验非常大。
先前市场一直认为，申花的承压大年集中在2025年，那时才是真正“价格战”红海。
据统计，2025-2027年间，申花待交付新盘共计10个。大头集中在原华丰造纸厂地块，除了今年交付的杭樾润府，还有星瓒颂锦府、杭曜置地中心，单盘房源量均超千套。
哪怕仅有10%的挂牌量，这三盘加一块也有300多套房源可供选择。反观去年一年，申花整个板块成交的二手房源是596套。
就前两年申花摇号这热度，纯投资客的比重或许比想象的更多。
杭樾润府房价如此走势，正是投资客的搏弈。
原本，凭借申花内生的改善需求，杭樾润府139㎡、173㎡四房理应十分受欢迎。现实情况也确实如此，能接受这一价位段的买家还真不少，只是大众普遍观望情绪浓烈。
现在普遍的心态是，房东不赚钱了，这二手房才不会接在高岗上。
新的二手房价锚定后，就像多米诺骨牌一般，会迅速席卷整个小区、乃至整个板块。而且一般都是“竞低“。
这与舆论无关，与中介无关。市场趋势一旦形成，单个人可以借东风，但无力扭转。
04
好的是，申花的次新房一降价，就不缺接盘的买家。不像有的板块，哪怕房东“破发”了，还不知道买家在哪里。
据悉，810万成交的那套杭樾润府173㎡，挂牌仅一天便顺利出货。
由此可见，申花真实的改善需求还是不少，只是相比前两年，大家对价格的敏感度更高。
老李说，800万预算想要在申花改善，选择并不多。不是要接受面积不够大、就是要接受房龄不够新。
既要面积大、又想房龄新的，总价普遍在千万以上。
在其他改善板块，同样四房139㎡更受欢迎、单价也能卖得更高。但在申花，在杭樾润府，173㎡四房的受欢迎程度，要比139㎡更甚，且两者间单价差异并不大。
根本原因在于：申花改善更多是“内生型”的，以小换大居多。
这两年入市的新房，虽然139㎡还能做四房，但整体的舒适度不及170-180㎡的大四房来得舒适。
只要价位段合适，大家还是更愿意买大户型。
▍今日登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
上城金茂府
板块：丁桥
房源：20套，192-233㎡
均价：47600元/㎡
登记方式：待公示
登记日期：9.26-9.28
潮映望月府
板块：大学城北
房源：84套，139-168㎡
均价：27465元/㎡
登记方式：待公示
登记日期：9.26-9.28
琉翠轩
板块：江南科技城
房源：144套，99-139㎡
均价：26615元/㎡
登记方式：验资30-150万
登记日期：9.24-9.26
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C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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