◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
亚运村“破发”如同涟漪，荡得全杭州房东心绪不宁。
尤其是那些正在或是即将面临“天量”交付的板块，摇号时有多轰动，交付前就有多忐忑。
钱二如此，申花亦如此。
按理，面对“天量”交付潮，但凡明智点的房东，多数会选择在交付前便低于市场价抛售；至于买家，则耐心地等着“捡漏”。
让人没想到的是，哪怕即将迎来“天量”交付潮，依然还有人愿意花8万+的高价，去接板块内的次新房，且接盘的买家不止一个。
如此出人意料的事实，就发生在申花。而接盘人选择的次新房，正是首开杭州金茂府。
就在前两天，首开杭州金茂府又定金成交了一套168㎡东边套。据悉，带车位成交价约1420万，车位按目前在售的35万/个计，折合裸房单价约8万2。
不光最近，上个月，首开杭州金茂府更是一连成交了4套。清一色144㎡四房两卫，既有四叶草中间套、也有三房南边套，成交单价在8万上下。
其中一套144㎡中间套，带车位1195万成交，裸房单价8万出头。
而且该买家还返租了一年给房东。换言之，买家买它并不是着急自住。
是不是很难理解？既然不急着自用，为何不再多等一年。要知道，2025年才是申花改善盘的交付大年啊。
据《层楼》不完全统计，2025-2027年间，申花起码还有10个新盘要交付，交付房源量超4500套。
哪怕不想等，也有刚交付没多久的杭樾润府可挑，更别提前两年申花还交付了那么多次新房小区。
02
带着好奇，我实地走访了申花一趟。
结果既如预期——将迎“天量”交付的申花，确实让板块内的房东们倍感压力；但又出乎预期——对于首开杭州金茂府，中介们反倒没那么悲观。
“它算是申花二手房价最坚挺的一个小区了，甚至比锦绣之城、宜和园价格还要坚挺。”主卖申花二手房的经纪人老李说。
哪怕现在，144㎡及以上户型，成交价还要8万上下。像是144㎡中间套，总价在1100-1150万之间（部分带车位）；边套还要贵个50-80万。
首开杭州金茂府二手房价卖得高，并不稀奇。
毕竟，它是整个申花唯一一个自带三恒科技系统的住宅小区，就连叠墅都配备了。
虽然三恒科技系统在杭州商品房里运用并不多，可忠实粉丝不少。很多人因为新房没摇中，最后高价接了二手房；且不论是滨江金茂府、东城金茂府，还是首开杭州金茂府，二手房价均是板块内的佼佼者。
但即便再好，人也不会跟钱过不去。相同地段、相同配套，就连户型、得房率都差不多，为什么首开杭州金茂府高价依然不乏人接盘？
老李说，这是多方面综合的结果。
首开杭州金茂府高层+叠墅加一块超1200套，而贝壳网上公开挂牌在售的仅有64套，挂牌量仅占总房源量的5%。
不光挂牌量少，房东们普遍还不愿低价出售。“要不是摇到了更好的新盘，房东们缺钱，也不会急卖，价格上自然不远过多让步。”老李表示。
03
当然，更核心的原因在于：首开杭州金茂府几无短板。
价格比它便宜的，户型、品质不及它；品质、户型比它更大更好的，得房率又没它高；得房率比它高的，装标、园区又拼不过它。
作为“双限”前诞生的产品，首开杭州金茂府不论外立面、园林，还是室内装标，都是申花的佼佼者。且产品不光有高层，还有叠墅。
2025-2027年间交付的小区，都是“双限”后新开发的商品房，外立面别说用干挂石材了，就是四面铝板的都不多。
再者，首开杭州金茂府高层户型从120多㎡到近200㎡都有。虽然144-168㎡是主力户型，但时下热门的边厅三房户型照样不缺；且因开发早，得房率更高。
这几年新开发的商品房，诸如地上庆樾上府、绿城馥香园、揽云锦绣里，虽然起步面积更大、更偏改善，可受建筑新规影响，得房率反而不及早年。
你会发现，同样四房户型，首开杭州金茂府的144㎡跟这两年的160-170㎡室内空间差不多。
新房因为限价，多个二三十平影响并不到。但到二手市场就不一样了，光房价就差了一百多万，还没算税费、中介费。
“明年要交付的几个新盘，多数主力面积都比首开杭州金茂府要大，这一点上比较吃亏。”老李说。
还有装标，首开杭州金茂府6000元/㎡的装标，用了劳芬、汉斯格雅、SEMG、柏丽橱柜、旭格门窗等。“双限”后的新盘，虽然装标同样不菲，可用料多少“节省”了些。
更高档次的装标也有，可房东需额外购买加装包，这笔钱同样会在二手市场上转嫁给买家。
“虽然价格不便宜，可相比巅峰时最高卖到快10万一平，现在价格已经下来许多。”老李表示。
当然，首开杭州金茂府不是没有缺点，最大的bug就是学区。
不过，随着9年一贯制的文晖实验开学，未来学区上的不足能逐步被弥补。
04
不过，首开杭州金茂府仅能算个例。
其二手房价的高低，并不能代表整个申花。从大趋势上来看，2025年仍将是申花改善房东们的“承压大年”。
虽然这几年申花热度足以比肩奥体、南星，但在二手市场上，申花的表现多少有些差强人意。
有人做过统计，去年整个申花板块一共成交二手房源596套，2022年跟2021年，分别是344套、421套。
看似是近三年来最多的，但成交的房源里，多数都是小户型项目贡献的。比如蓝孔雀、学院府，共85套，万家花城有52套，金茂悦、雍景湾分别有48套。
这些次新小区成交均价不到5万，主力总价也就450万以内。
当然，申花也有不少纯改善项目，像是首开杭州金茂府、锦绣之城、宜和园、沁园、养云静舍、古翠隐秀等。
这些小区加一块，去年也就成交了188套。前两年更少，分别只有132套、154套。
有人将其归咎于纯改善大户型挂牌房源量少，成交自然少。但根源还是：申花的改善更多是“内生循环”，它不像奥体有无数的省内客户涌入。
虽然有首开杭州金茂府，但能否撑起申花的二手房价，还为时尚早。
而时间，则是最好的答案。
▍今日登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
霞映锦绣里
板块：申花
房源：24套，273-350㎡
均价：67740元/㎡
登记方式：冻资，首套260万，二套440万，全款1000万
登记日期：9.18-9.20
翡翠嘉运府
板块：城东新城
房源：134套，255㎡
均价：46507元/㎡
登记方式：冻资，首套160万，二套260万，全款660万
登记日期：9.18-9.20
滨江滨运锦绣里
板块：运河新城
房源：133套，99-169㎡
均价：38960元/㎡
登记方式：冻资，首套55万，二套95万，全款200万
登记日期：9.18-9.20
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编辑∣二叔
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