◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
01
近来杭州风头最劲的二手房，非奥邸国际莫属。
一片量价齐跌声中，9月一开局就连续成交3套。夸张的是，价格一套比一套贵。
先是一套T5的8楼186㎡，成交总价约1570万，折合单价8万4；再是一套T4的40楼西边套215㎡，总价约2850万（双车位），单价近13万。
但很快，这个价格就被刷新。T5的46楼西边套215㎡，以3080万（1车位）签约，单价突破14万。
这是什么概念？目前世纪城主流二手成交价6-6万5，直接贵出一倍多。亚运村更不用说，内卷得一塌糊涂，价格持续走弱。
而且，这大概率是今年以来，南岸大平层豪宅的最高成交价。
你没看错。同为奥体顶流的杭州壹号院，这段时间气势完全被压下去了。想想看，大家今年听到过几次它的高价成交新闻？
数据显示，今年只有8月出现过一套13万+的高区266㎡。附近中介也表示，整体表现不如奥邸。
如此高密集和高价成交，在奥邸国际的历史上也极为罕见。今年1-8月，整个小区的总成交不过13套，平均一个月1.6套。
隐约间，南岸第一豪宅的位置，大有易主的势头。
02
为什么富人愿意多花一倍的价格，去接奥邸国际？
大多数人肯定会把它归结为一线CBD江景的独门绝技。毕竟对富人来说，千金难买心头好，只要相中了，无所谓价格合理与否。
的确，在一江两岸核心区（博奥-望江隧道），一线江景豪宅几乎已经断供。
仅有的待开发宝地：原水电新村区块，虽然规划了3宗宅地，但均沿滨盛路布置。未来顶多只有高区房源（越过前方建筑），有部分“一线江景”。
相比之下，楼下奥体中心、对望日月同辉的奥邸国际，具有极高稀缺性。
但客观地说，奥邸国际的户型与江景的结合并不完美，特别是边套214㎡。拿西边套来说，是边厅加南向三房的布局。
优点是朝南3个房间都能看江，但缺点在于客餐厅看江要穿过阳台，且只能斜向远眺。因为T5有深蓝国际的遮挡，T4有T5的遮挡。
奥邸的江景面主要是滨江区、南星近江和部分钱新CBD，虽然依旧震撼，但没有直接大落地窗，多少差点意思。
另外，由于奥体中心占据了主要前景视野，一定要高区房源才有好的体验。
而且，它也没有绝对的不可替代性。像壹号院二区大户型的超高区房源和隔壁IOC的高区大平层，从某种角度看，江景视野更开阔。
当然，壹号院看江也不够纯粹，只有朝北或者部分房源的边厅视角。
03
奥邸之所以能“一枝独秀”，还有两个深层次原因。
首先圈层相当纯粹。奥邸国际共2幢住宅楼，只有186㎡和214㎡两个户型，累计346套房源。
T4楼2017年底开盘，当时未摇号，买家多为实力强劲的关系户；T5楼2020年3月取证摇号，中签率11.49%。
虽然交付后有部分投资客着急出货，但因为房源的稀缺性，对价格普遍高度自信。
如2021年底交付的T4楼，据说一开始挂牌价就没有低于12万的。2022年4月交付的T5同理，高区房源挂价稳稳11-12万+。
房东挂高价很简单，关键还得看市场认可与否。
奥邸国际的厉害之处，就在于市场有人买单。交付之后，每隔一段时间总会曝出一两套高价成交房源。哪怕近几年市场起伏，也没经历过踩踏。
当然，低区房源8万+9万+的成交是有的。但这很正常，而且这里的地板价，依旧是其他盘的天花板。
久而久之，奥邸国际就在富人（富二代、网红、企业主和高管等）心中，形成了鲜明的光环：只有富人才进得去这个圈层。
对富人来说，追求的不仅仅是物质上的富足，还有精神上的满足和社会地位的提升。而一套充满神秘光环的奥邸无疑是高阶圈层的最佳载体。
别不信。还记得今年初流传甚广的那套单价17万+的奥邸国际么？
它就在前文那套14万单价房源的楼上（T5西边套47楼），次顶楼，可以说整个奥邸国际最好的房源。
号称成交总价近3800万，折合单价17万+。因为价格高得离谱，当时引发了不少争论，许多人认为这是一场故意制造的局。
但据多方打听，大概率是真的，买房过程还很有趣。
据说买家是富二代，父母给了4000万的买房预算，只看过这套房一次就下单了，且几乎没有还价。
房东一度以为是骗子，证实后有些于心不忍，特地请吃了一顿饭，送了两个车位。
04
大浪淘沙，想要时刻保持神秘色彩，并不容易。
奥邸国际优势在于房源量不多，买家又普遍实力雄厚，轻易不卖，轻易不降价。即便有抛售房东，近两年主流投资客也基本出光了。
奥邸房东基本分为两类。一是自住派，占大多数；一类是出售派，占少数。
贝壳二手房网显示，目前奥邸国际公开挂牌房源仅13套。不过大家都知道，挂价超12万是不显示的。
为此我又特地咨询了中介，对方表示高区房源总量不过20来套，且价格守得很牢。
从某种程度看，它就像南星的滨江园、壹品一样，因为挂牌量少，可以形成控盘局面。
也因为优质挂牌房源少，每年只要出现几套高价成交，就可以撑住价格体系。而且高区房源一入市，往往很快就有买家接手（也是9月集中成交的主因）。
相比之下，壹号院挂牌较多，价格就有些不稳定。
只有长期保持神秘光环的稀缺资源小区，才能保持价格稳定，才能有前赴后继的富人愿意为超额溢价买单，甚至创下新纪录。
而高挂牌量小区，或许某段时期有过辉煌，但最终大概率只能走平实的性价比路线。
因为一旦多数人可以随意买入，就很难存在溢价了。
就像抛盘量惊人的亚运村，交付初期表现尚可，如今两三个月过去，已经在踩踏肉搏的道路上越陷越深。
▍今日登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
霞映锦绣里
板块：申花
房源：24套，273-350㎡
均价：67740元/㎡
登记方式：冻资，首套260万，二套440万，全款1000万
登记日期：9.18-9.20
翡翠嘉运府
板块：城东新城
房源：134套，255㎡
均价：46507元/㎡
登记方式：冻资，首套160万，二套260万，全款660万
登记日期：9.18-9.20
滨江滨运锦绣里
板块：运河新城
房源：133套，99-169㎡
均价：38960元/㎡
登记方式：冻资，首套55万，二套95万，全款200万
登记日期：9.18-9.20
宋都沁悦宸轩
板块：富春湾新城
房源：100套，95-100㎡
均价：18800元/㎡
登记方式：线上登记
登记日期：9.20-9.22
建发云涌之江
板块：之江
房源：149套，107-159㎡
均价：小高层37467元/㎡、高层36686元/㎡
登记方式：冻资30万
登记日期：9.20-9.22
▍最新视频·短视频系列
C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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