◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
意外，望阙南没有刷新杭州地王纪录。
刚刚，奥体核心区首宗不限价宅地（望阙南），经过49轮竞价，由滨江房产以总价395430万元竞得，折合楼面价48186元/㎡，溢价33.85%。
并没有超过10月22日，绿城竞拍钱二创下的全城地王（50717元/㎡）。
相比此前市场放出的风声，这个地价低于预期。但仔细分析也属合情合理，参照周边6-7万的二手房价倒推，地价5万上下是正常水准。
对房企来说，这个地价有比较大的弹性操作空间。
因为留足了房地差，相当于给房企留足了做出好产品的空间。有理由期待，滨江会在这块地上实现品质飞跃，并赚取不错的利润。
这样的市场才是健康市场。如同10月8日的股市，全民情绪上头，压一压未必是坏事。
但对一江两岸的二手房东来说，显然失望了。
毕竟一众房东尤其投资客，都指望出现超高地价，拉一拉身价，顺便高点出货。
此外，今早还有两宗不限价宅地成交。
下沙单元宅地，容积率1.3，由洪礼昌竞得，折合楼面价24847元/㎡，溢价64.55%，为今日土拍之最。
石桥单元宅地，因为紧挨铁路，由兴耀以楼面价13564元/㎡竞得，溢价仅0.68%。
爆冷！
望阙南成交地价4万8
望阙南，一场全城瞩目的焦点之战。
首先，它所在的奥体，可以说是杭州最炙手可热的板块。不仅流通性强，房价体系也丰俭由人。
既有5万左右的普通刚改房，也有上限约14万的一线豪宅。理论上，不限价下，只要把握好产品的尺度，房企有相当大的弹性操作空间。
其次，这宗商改住宅地虽不沿江，但在大奥体板块，仍是不可多得的稀缺存在。
位于限售红盘兴耀·望阙南侧一路之隔，直线距杭州壹号院约600米，距在建15号线合丰站约500米，三侧学校环伺。
出让面积30394㎡，容积率2.7，可建体量约8.2万㎡，需建设不超过10%体量的公建配套。
起价295430万元，折合楼面起价3万6。
成熟板块的优质宅地，叠加不限价的大行情，市场普遍预期会轻松超越绿城钱二地王。曾一度有房企放风，预测房价8万5。
但最终结果，却大大低于预期。
最终，经过49轮竞价，由滨江房产以总价395430万元竞得，折合楼面价48186元/㎡。虽未创造全城新地王，但也是货真价实的板块地王。
而且有理由相信，因为房地差够大，这块地的房产品质，相比周边次新房会有一定提升。
至于未来新房售价，预计会在7万上下（取决于品质高低）。
另外，周边二手房东虽略显失望，但却凸显了一些商业大平层的优势。比如，SKP东南约800米，外号“小杭州之门”的瑰郦中心，一手新房价格4.2万/㎡起（装标1万8）。
石桥地块仅2轮出价
兴耀摘得
时隔一个月，石桥一带再度有宅地上新。
地块（杭政储出【2024】123号）东、南至蔡家河，西至规划支路一，北至规划机二路。
就在上个月中，绿城竞得的石桥地块往南约800米。当时，绿城以楼面价18370元/㎡、溢价率18.07%拿下的石桥地块。
更直观的，这宗地块往西，就是已售罄、新房限价3万的绿城溪映明月。
溪映明月今年4月首开，3个月清盘。中签率从首开的17.51%，一路跌至11.66%。
不过，跟溪映明月不同的是，今天这宗地并不限价。
从地段上看，今天这宗石桥宅地比上个月中绿城拿下的石桥地块，更靠近核心区；但该地块最大的不足，便是靠近沪昆高速。
因此，该地块仅2轮出价，便被兴耀以73701万摘得，成交楼面价13564元/㎡，溢价率0.68%。
毕竟，地块占地25874㎡，不算大，容积率2.1，可建面积54335㎡。虽然起拍楼面价才13472元/㎡，但起拍价73201万，比北面石桥地块的成交价，还要高。
好在，地块距离地铁4号线华中南路站，不到300米，纯正地铁盘。
其他配套也成熟。教育上，求知教育集团学校（求真校区）、求知小学、明珠实验学校，都在附近；3公里范围内，还有杭州新天地、中大银泰城、龙湖天街、山姆等综合体。
从溪映明月的热销也能看出，板块内首置、首改的需求量不少。未来，只要价格适中，去化问题不大。
下沙低密地溢价率64%
个人竞得
今天出让的，是杭政储出【2024】125号地块，东至1号大街，南至开发区下沙南苑路，西至1号渠工程，北至天城东路。
就在景园小区南面，万科湖印光年府西面。
体量不大，占地不过13811㎡，是今天出让的3宗地块里，体量最小的一宗。
再加上容积率低，才1.3，实际可建面积不过17954㎡。其实，从地图上也能看出，就是一块竖状的小地。
价格也不贵。起拍价27111万，起拍楼面价15100元/㎡。
该有的配套都有。距离地铁1号线高沙路站，仅约500米，一站地铁就到金沙湖；龙湖天街、印象城、下沙银泰，距离也不远；景苑小学、杭州实验外国语学校、金沙湖实验学校环伺；2公里开外还有邵逸夫下沙分院。
今年2月，兴耀拿下的沐晴川地块，就在125号地块的西南约1.25公里处。当时楼面价15350元/㎡。
从价格上看，125号地块的起拍楼面价，已接近沐晴川的地价。
让人意外的是，这宗地最终经过了35轮竞价，溢价率超64%，比望阙南地块竞争还要激烈。
最终，被一个名为“洪礼昌”的拿下，拿地价44611万，楼面价24847元/㎡。
房企争相出价，大抵也是冲着1.3的容积率去的。在一众高层环绕的下沙，打造一宗纯低密住宅，未尝不是突围的方式。
即便试错，成本也在可控范围内；可一旦成功，又是另一番结局。
▍今日登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
建发·云栖上宸
板块：桃源
房源：116套，104-139㎡
均价：34000元/㎡
登记方式：验资，30万
登记日期：11.18-11.20
银城·青山湖畔
板块：青山湖科技城
房源：32套，125-140㎡
均价：17703元/㎡
登记方式：线上登记
登记日期：11.18-11.20
山水·雍翠别院
板块：银湖科技城
房源：5套，201-259㎡
均价：24160元/㎡
登记方式：验资，按揭70万，全款150万
登记日期：11.18-11.20
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C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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