01
同样的配方，同样的味道。
9月底新政一出，杭州楼市立马一片“欣欣向荣”。国庆长假期间，大量售楼处反馈，到访明显提升；甚至“三连跌”的二手房，也迎来了强势反弹。
典型如世纪城亚运村板块，以9月26日“止跌令”为节点，前后走出了巨大反差。
9月26-30日，板块监测的主流二手小区（不含壹号院、天赋、檀悦等），5天下定18套；没想到长假声势更猛，7天下定约45套，单日最高10套。
这是什么概念？9月前25天，勉强超40套；7月有日耀之城加成，55套+；8月桂冠东方发力，整体也才70套左右。
相当于12天时间，抵过了之前一个月的量。
而且，这波成交不只是4-6万的“低价房”，高价豪宅的存在感也很强：观品一天一套、壹号院6天10套、奥邸国际高区已经没有诚心出售的房源了。
中介朋友说，如果不是因为房东临时加价，黄了一些单子，成交量还要夸张。
（备注：文中成交量为中介统计下定时间，非网签时间）
02
你没看错，新政效应下，虽然高性价比房源依然是成交主力，但部分房源出现了小幅上升。
像日耀之城滨水144㎡，交付初期，正常楼层基本5万8上下。比如首套成交的8-1801，当时成交价880万带车位。
之后随着行情调整，价格逐步下探。9月21日下定的8-2201，总价已降至约760万。
而长假期间，同样是8号楼，10月5日签约了一套8-2901，成交总价还是760万左右，不过这是顶楼。
更明显的是10月1日下定的3-2-1901，总价850万，单价5万9，接近7月水准了。
不过，二手房交易个案性很强。牛市不乏低价成交，淡市也存在高价案例。判断价格是否止跌回升，显然还需要更多样本。
但有一点可以肯定，这波成交高潮中，又吸引到了一批炒家，而且比较青睐那些低价的“硬伤房”。
比如日耀之城的三角区，交付前3个月总共才卖了6套左右；9月26日到10月7日，却集中成交了4套，单价4万3-5万。
“高铁噪音自住要很大魄力，都说自住兼保值，估计偏投资更多。”中介分析说。
无独有偶。桂冠东方近期成交的一套四区四幢（东侧一线沿高铁）低区112㎡小户型，总价472万，单价4万2出头。
买家是投资客，卖了主城区老房子，抄底这边的。
即便是壹号院也不乏投资客。中介说，有一些是之前就盯着的外地人，新政让他们加快下定了决心。
03
开始总是分分钟妙不可言，谁都以为热情永不会减。
从2021年的高点开始，奥体二手房价每一轮向下调整或利好新政出台，都能带动一大波成交，且不乏投资客接盘。
但每次结局都一样：让一批又一批的投资客站岗。
这次会不一样么？如果严格分析，这一波成交量反弹，目前来看可能比以往都要弱一些。
以往每轮新政出台，基本会带动全杭州楼市的回暖，且持续1-3个月。
现在这波回暖，主要集中在世纪城亚运村，以及城东新城、文晖、申花等次新板块，属于少部分热、大多数平稳。
尤其前者，几乎是独一档的热度。“国庆签约中心，估计10单谈判有8单来自奥体。”某品牌中介说。
为什么这次二手成交没有出现全面反弹？
在我看来，主要有两方面原因。首先，对很多政策走在前列的杭州楼市来说，除了传言中的契税、增值税的可能减免，主要利好已应出尽出。
即：没有前几轮新政如限购放开、增值税取消唯一这样的实质性刺激。
其次，楼市基本面并没有发生改变。
每个板块的挂牌、潜在的交付和不断要推出的新盘新地，一直就客观摆在那里。
04
从现阶段看，这波二手回暖更多是情绪带动。
毕竟在国家一系列超预期表态和股市暴涨的渲染下，总有躁动的心。中介说，现在许多奥体客户，只要价格跟之前差不多，基本都能定。
而之所以涌向奥体，很好理解。如同股市中的优质题材股，亚运村也是楼市中最有题材的网红板块。
从某种角度看，目前奥体这波二手回升，不是纯粹基于自住需求驱动的，更多是基于投资投机需求驱动的，靠着情绪硬拉上来的。
而每一套投资客以为的成功抄底，对应的也是一个房东的成功套现。
好比这次密集成交的壹号院，222㎡单价基本10-11万，和之前差不多。房东抢跑和买家争相接盘，说明了对后市预期的不一致，谁是更正确的选择？
当然，对于亚运村这种品相位置不错的次新房来说，价格已经在成本线徘徊，只要没有明显硬伤，亏也亏不到哪里去，还是有较高买入价值的。
但若转头去投资7万+8万+，甚至10万+的豪宅，面临的风险就要大多了。
因为当中的摩擦成本不可小觑。首先，二手房一买进，契税、个税、中介费，加上可能的增值税，实际成本比表面高不少。
其次，因为增值税的存在，2年内不容易出手。等到满二，资金和利息成本，又是一笔不小支出。
作为高总价豪宅，更是会将其成倍放大。
投资二手房，房价不涨就是亏，只涨一点也是亏，必须大涨收益才可观。而就目前环境看，难度可不小。
难怪有人不解，与其刀口舔血炒二手，为什么不去快进快出的股市躺2周。
05
不过，对自住客来说，现在的心肯定更为踏实了。
国家政治性的“止跌回稳”号令下，至少现在买了就跌的概率越来越低了。而且可以预见，10月各项楼市数据应该会有较为明显的好转。
但想让调整已久的二手房马上好起来，显然需要更多时间的夯实。
比如更多利好政策的推进，比如北上深楼市的带头起势，比如新房市场的全面复苏，比如股市的长期赚钱效应……
一线城市带动二线城市、一手房传导到二手房、股市反哺楼市。
过程或许有些曲折，但大方向已经确定。
▍今日登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
中国铁建·晴萃府
板块：富阳富春湾新城
房源：67套，89-128㎡
均价：19454元/㎡
登记方式：待定
登记日期：10.9-10.11
建发·云湖之城
板块：未来科技城
房源：186套，105-199㎡
均价：35197元/㎡
登记方式：冻资，首套45万，其他75万
登记日期：10.8-10.10
▍最新视频·短视频系列
C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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