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在上海市实施限价政策的背景下，新建楼盘的开发成本上升，盈利空间相应缩小，这导致一些开发商在建筑外观、社区环境、交付标准等方面出现了一些问题。为了应对由此引发的“货不对板”和“偷工减料”等后期问题，上海市创新性地实施了“预看房”制度。该制度规定，建设单位必须在竣工验收之前，组织所有已购房屋的业主提前检查房屋质量，并提出相关问题。同时，建设单位需在正式交付房屋之前，协调参与建设的各方单位针对业主提出的问题进行整改，以此确保建设单位和施工单位能够消除潜在的质量问题。
据官方统计，迄今为止，已有近300个项目实施了预看房制度。通过这一制度，提前发现并解决了许多房屋质量方面的问题，从而提高了购房者的满意度和满足感。
然而，也存在一些违规操作预看房的情况，例如限制业主拍照、限定预看房的人数等。
当前，为应对上述问题，上海市正式推出了“预看房制度”的2.0版本，标志着该制度在上海全面实施。自2024年5月16日起，购买预售商品房的业主将有机会提前审视房屋的质量状况，这包括但不限于房屋的尺寸、面积、墙面、地板、门窗以及厨房和卫生设施、空调系统等，甚至包括开关和插座等细节。
《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》已于4月15日正式施行，该办法对作为质量预验收关键环节的分户验收工作提出了明确的要求。对于购房者而言，他们最关注的无疑是预验收房屋的观察方法及可检查的细节。接下来，我们将逐步解析这些问题。
01
触发“预看房”的前提
质量预看房制度是指，在住宅工程完成分户验收后，建设单位需组织预购或预选房屋的业主，对所购买或选定的房屋进行质量检查；同时，在工程竣工验收之前，须对业主提出的房屋质量问题进行整改。预看房活动应至少提前一周进行报备。
至关重要的是，必须依照合同规定以及施工图设计文件的要求，全面完成所有施工任务，并向有关职能部门进行报备。
在工程尚未完工的情况下，不得提出“预看房”申请。此举旨在避免在工程未竣工时进行“预看房”活动，从而保障业主的安全，防止潜在的安全风险。
“预看房”不予批准的情形，其中包括“未全面通知业主”、“降低标准等违规行为”以及“已发现的问题整改不到位”等问题。
02
“预看房”看些啥？
质量预检房的检查范围涵盖选定住宅的室内空间以及所在建筑的公共区域的质量状况。
室内部分——对于全装修住宅，将特别关注洁具、隔断、橱柜等配套设施的检查。
公共区域——包括屋面、地下室、外墙、公共楼道等可能出现的相关问题。
特别需留意的是，上海当前涉及维权纠纷的规划、销售、绿化、交通及车位、虚假宣传等问题，并不属于预看房的范畴。这些问题不属于房屋质量问题，且超出了国家及本市工程建设标准、设计文件、购房合同所规定的诉求范围。在协商无法达成共识的情况下，应依据购房合同中约定的争议解决机制进行处理。
03
“预看房”有明确的时间规定
参与预看房活动的户数将决定预看房的持续天数，根据户数的不同，可分为以下三种情形：
若户数不足200户，预看房的持续时间不得少于3天，且必须包含至少一个休息日；
若户数介于200户至500户之间，预看房的持续时间不得少于5天，且必须包含至少两个休息日；
若户数超过500户，预看房的持续时间不得少于7天，且必须包含至少两个休息日。
此外，在预看房期间，若业主因个人原因无法亲自到场，可采用书面形式委托他人代为参与。业主若有所需，可由其他人员陪同进行看房，但每户陪同人员不得超过3人。换言之，除业主外，还可邀请验房师一同前往，但需明确，预看房活动并不取代现行的住宅交付验收程序。
04
“预看房”后，
业主需要当场反馈结果
业主在查验过程中发现的房屋质量问题应立即提出，并由陪同人员详细记录于《上海市住宅工程业主房屋质量预看房查看质量问题处置情况记录表》中，双方应即时签字确认。
对于预看房过程中所发现的质量问题，需由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位四方共同协作进行整改。建设单位应负责督促施工单位对所有质量问题进行彻底整改，并安排监理单位对整改情况进行复查；在工程竣工验收之前，建设单位需汇总整改情况，并以书面报告形式向监督机构反馈。同时，建设单位须明确表示，若因未能准确识别质量问题而导致负面舆论或群体性事件，将自愿按照本市相关规定承担相应责任。
设计单位应配合完成现场咨询工作，并对房屋质量问题进行甄别。
施工单位必须在竣工验收前，针对业主在预看房中提出的问题进行整改，并确保按照规划内容落实。
监理单位应负责及时上报发现的问题给建设单位，并对未在规定期限内整改的问题，按照规定向相关质量监督机构报告。
05
分户验收怎样做得更好？
在过去的两年中，预看房过程中出现了诸多不规范现象，其中分户验收环节的执行不力占了相当一部分。鉴于分户验收是确保工程质量预看房顺利进行的关键环节，业主们应当对此予以足够的重视。
今年4月15日，经过修订的《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》正式颁布并开始实施。该办法的出台，进一步强化了对分户验收工作的监督管理力度。
首先，办法规定建设工程质量监督机构必须加强对分户验收工作的监督抽查，特别关注分户验收程序是否合规。其次，办法明确了监督机构进行抽查的具体比例。再次，办法指出，一旦监督机构发现参与建设的单位在分户验收过程中存在弄虚作假、隐瞒事实、违反建设工程质量验收和管理规定，或者发现工程实体存在质量问题，将采取相应的行政措施。
对于分户验收工作的启动条件，办法也进行了更为细致的规定。
首先，办法要求安全和功能的检测资料必须齐全，并明确了分户验收前应完成的检测项目清单。其次，办法规定全装修工序的隐蔽验收必须留存影像资料。最后，办法强调应依照《上海市住宅工程套内质量验收规范》的规定，完成装修前的分户交接验收，并保存基层的影像资料。
此外，办法还规定建设单位必须将《上海市住宅工程质量分户验收表（户内）》等分户验收数据在户内显眼位置进行公示。在住宅工程交付使用时，建设单位应将《上海市住宅工程质量分户验收表（户内）》和《上海市住宅工程质量投诉处理承诺书》作为《上海市新建住宅质量保证书》的附件，一并交给业主。
06
细节改变
相较于去年发布的“预看房”工作指南，今年的版本在具体指标方面有所减少。
例如，去年的指南中明确指出：地漏的水封深度不得低于50毫米；并且排水口下方应安装存水弯，其水封深度亦不得低于50毫米。
毛坯住宅的套内房间内墙面之间净距的允许误差为15毫米；房间对角线净距的允许误差为20毫米。初装饰住宅的卫生间、厨房地面标高在无具体设计要求的情况下，应低于室内地面20毫米……。
然而，今年这些数据尚未有明确的规定。
在交付潮逼近之时，得益于上海特有的“预看房”制度，开发商与业主能够实现无缝对接，共同应对交付过程中的挑战。
对于开发商而言，必须充分认识到预看房环节的重要性，精心安排负责人确保预看房工作的顺利进行，并对在预看房过程中发现的问题给予足够的重视，迅速采取措施进行整改。
业主方面，则应积极投身于质量预看房活动，并在过程中细致地审视房屋状况，及时向开发商反馈任何质量问题，并保持与开发商的紧密沟通，以便共同促进问题的高效解决。
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