（一）
近期，某行业媒体宣推了天津某住宅项目，转几张效果图：
图1
图2
图3
图4
小B：好赊呀！
老A：字打错了，是“奢”！
文中有“奢宅”、“奢华”、“高奢”、“超奢”诸词，连石材也用上了“奢石”呢。
这些图片的确把中档住宅小区的入口渲染出超奢的效果。
小B：为什么说是中档，不是高奢吗？
老A：高档住宅的门槛：区位地段、楼型是低层或大高层、大户型。对照一下本项目：
1.区位一般。
2.楼型是小高层。1-3层的低区户比例偏大；如果各单元的电梯按规范只做一台，则必有检修、搬家等迟滞停用风险。
老A定理：单台电梯的六层以上的住宅都有坑的属性。
（老A定理：有二台分厅电梯的六层以上的住宅也都有坑的属性。）
3.大户型的定义是主卧、卫、厅、厨大。未见本项目的户型平面图，现在较多的大面积户型的主卧只能放一个床及床头柜。
（二）
鉴评鸟瞰图
未见总平面图
图5
小B：真畅啊！
老A：又打错字了，是长。
约200米长的直线行列式，好久不见。
超小的山墙间距，打造了四个各自独立的楼间院落环境，体现了舍我其谁的个性。
也许含着无奈：建筑高度被严格限制，否则会选择设计较低建筑密度、双电梯的楼型。
另一个原因是要做出较多的小房间、宽厅、及弊多利少的明卫。
老A定理：小进深只匹配小户型。
小B：山墙间距很小，符合防火规范吗？
老A：可以试着让山墙单元的高度低于27米；
甚至可以做防火墙、防火窗；
说不下去了，还是着重聊项目宣介的重点吧：内区场地抬高一层。
（三）
剖面示意图
图6
未见地下层的剖面。按停车指标应有地下层，没必要为停车位抬高一层场地的，除非预知一层车库改为其他商用的许可。
把楼间场地抬高近二层，没有必要，没有优点，倒是产生了很多代价：
1.容积率、建筑密度、建筑高度计算的特殊的操作代价。
2.需配置二处消防车坡道，总长一百多米，费地费面积。
坡道下的楔形空间的面积的可用性不佳。
坡道不同于平地，不便停留，且对童车轮椅、电动车、快递搬场访客车不利。
3.首层住户的室内外高差小，私密性欠佳。
4.流线：各单元主入口如果在平台上，竖向流线就是二段式了。
实际上，如果有主入口到达各单元的流线分析图，会是十分曲折迂回的。打个酱油，吃个包子，都要走几进奢院，穿过逼仄的山墙通道。
如果多数人图省时省力，不走二层台阶或电梯短驳，楼间场景的使用参与度反而降低了；
而走一层车库进单元，虽然可以做出第二大堂，与车同行，实不属好流线；
加之地下车库层，有三个大堂了，每个单元仅一二十户。
小B：最北排住宅每单元有四个出入口和门禁吧？消防登高面在北面，要设出入口的。
老A：若是这样，小区对外的开口就太多了。
小B：才知道场地架空抬高有这么些问题。这是个“空前绝后”的设计了吧？
老A：不是。过去就有若干案例，以后也会产生，要看得失比。
但主要为了会所架空一层，不会再有了。
若要聊会所，以后可以再议一篇的。
（四）
小B：设计的次一个要点是“空中花园”，聊一下？得大于失了吧？
老A：聊过了（“空中庭院悬议”）。
北方的空中花园，表现图应该画封闭的效果。
小B：就这了了？
那现在就聊聊会所吧？
（五）
极少的高档楼盘的会所能持续开放，靠的是超高的物业费和某方拨款。
大多数会所在售楼结束后会转为其他功能，因为若无拨款对业主免费开放难以持续，即使收费也会亏，向社会开放还是会亏（若要不亏，卖卡跑路+职业闭店人），这是会所这档事的属性逻辑决定的。
居住小区的刚需，会所排不上，不如快递站、垃圾房。
那么，商品房项目为什么爱搞会所？
因为会所被当作售楼助力器了，是否有用不论。
房地产开发的各个部门各个环节都在花钱，只有销售部门在售楼时是进钱的，所以老板会倚重销售部，愿意在销售上多花预算，而销售部也要多做动作出形象，所以有会所等等各种现象。
会所有其存在的道理，也能转作其他功能。
建筑批评，批评的是建筑师在介绍住宅项目设计时，专业图纸偏少，而大晒会所美图。喧宾夺主、主贫仆奢不是褒义词。
