大进深住宅之鼓与呼

文摘   房产   2023-01-10 11:00   上海  

本公众号倡导建筑批评,愿作设计行业的鲶鱼,激活死水,澄清浑水,跳出温水,不负初心。

(一)
近年来部分住宅地产的“创新”,主流是宣传大面宽小进深的产品。
示例图一、

图二、

图三、

图四。

与前些年的小开间主要卧室(公众号20191027文)对应,这是走上了另一个极端。
道路万千条,却总是走最歧的一条,这是三水行业的可叹之处。
小进深住宅,看起来朝南的面宽大,背后却有着深沉的代价:
1. 功能差。
如卧室的进深偏小,家具最少化,仅供躺平,且衣物人混躺。
2. 土建造价高。
造价高的因素:“里子”与“面子(南北外立面)”的比例过小;横向刚度过小。
3. 能耗大。
小进深建筑的体形系数大。
4. 容积率低
把最重要的、本质的“里子”压缩了,面积产出就少了。
小B:容积率低不是缺点。有的项目容积率指标很低,小进深楼型也能做足容积率。

老A:这实际上说明规划上容积率制定得不合理,我们的国情不应该出现低容积率。如果某区域的开发强度不高,可以为将来留出更多的地。举例如:容积率为1.0的100公顷规划土地,可以改为容积率2.0的50公顷土地,这样就能节省50公顷土地。

小B:建筑批评,怎么又批评规划。

老A:小进深玩意儿是规划师和建筑师联手张罗的,规划的容积率低。

小B:容积率高了,建筑楼层也高了;并不是所有级别的城市或区域适合造得很高的。

A:这就是本文讨论的主题:大进深建筑靠加大建筑的进深提高土地利用效率,提高规划容积率

 

(二)

建坛老A的观点:

小进深建筑在宏观上是谬误的事物。

(小进深建筑在战术上也总是低质的)

建坛老A的建议:

规划管理方应有从制度上推行大进深建筑的理念

规划管理不应只给个容积率和高度,而且要提出建筑进深指标

小B:没听说过。如果开发商根据市调就是要搞小进深的产品呢?

老A:法规嘛,除了须、应、宜,还要有奖、罚。如:建筑进深超过指标有面积奖励,达不到指标扣罚面积。

建筑进深,是指平均进深。

 

(三)

讲一个未来的故事:

开发商甲和乙各拿了1公顷住宅开发用地,容积率3.0,建筑进深指标要求10m。

甲上报了平均进深8.4m的方案,因与进深指标差16%,被减扣了8%的容积率;

乙上报了平均进深13m的方案,因超过进深指标30%,被奖励15%的容积率。

结果,在相同的土地成本下,甲开发了2.76万㎡,乙开发了3.45万㎡。

小B:3.45万㎡比起2.76万㎡,成本提高多少,品质降低多少?

老A:建筑加大内部进深,成本增加的比例是很少的,有句老话是“不做白不做”。

品质分两项,环境和功能,各取所需。

  • 小进深的楼栋间距大4.6m;

  • 大进深的户内空间功能扩展,“做了不白做”。

 

(四)

以图为例。

图五,是图四的加大进深的改型,面宽不变,户内空间的进深由8.4m加大到13m。

如果进深指标是10m,图四将扣减8%的容积率,图五可提高15%的容积率,或者说,图四和图五的土地成本是相等的

老A:容积率奖励等于稀释了地价,并降低了单价。

建筑进深的加大提高了建筑的功能适用性。

而建筑的建安成本的增幅远小于建筑进深的增幅。

小B: 大进深住宅,中部空间没有采光通风的。

为一个卫生间的采光搞北凹槽,性价比太低。

老A:为二个卫生间搞凹槽,也不值得。

通风要靠换气扇。

小B:这些年因房价的上涨,住宅卧室越做越小了。

日常生活场景有百十件东西,样板房里只有一束花。

 “做了不白做”,我选择多一点点总价,提升家的功能。大进深的方案成本增加不多,面积增加不少,可以做多功能房和储藏间,卧室也大了,现在东西太多了。

 

(五)

结语:

推行大进深建筑为提高编制规划容积率、提高土地利用效率提供了可行路径。

建筑进深指标罚减面积能有效减少小进深的不良设计。

建筑进深指标奖励面积能有效促进大进深的利民设计,提高人们的居住质量。

国土资源部门及规划部门则要加持专业的知识,担当好运筹国计民生的重任。

建坛陈叶
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