“翠湖7期”定了！90亿新加坡和厦门联发合体打造！

2024-11-02 18:05 上海

10月31日，位于翠湖六和南侧的新天地96&97街坊地块遴选实施主体候选人身份官宣，新加坡丰隆集团旗下的城泓（上海）投资有限公司以及厦门联发旗下的上海联智未来房地产开发有限公司联合体将作为实施主体拿下两幅新天地钻石地块。

黄浦区96&97街坊，即119地块 /120地块，夹在翠六和翠四之间，规划5.87万平方米的超高层住宅、联排及独栋别墅。

这两家联合体中，城泓（上海）投资有限公司隶属于新加坡丰隆集团旗下。

图源企查查

而上海联智未来房地产开发有限公司，则由隶属于厦门建发集团旗下的联发集团全资控股。

这个结果还是颇有些意外的，毕竟这是新天地有史以来第一次在公开市场出让宅地，市场上对这里的归属有过诸多猜测：最早网传这里会是未来的翠湖7期地块。

后来地块推出时也曾传言作为港资、手握金陵东路地王的嘉里建设或许有一争之力。

最后由厦门实力国企和新加坡地产巨头的强强联合。

法藏讲寺地块对应的是黄浦区96、97街坊，起拍价就达到了87.36亿元。根据18分的价格标得分，地块相较底价上浮了2-3亿，也就是说成交价应该在90亿左右，成交楼板价还不到12万元/㎡。

如今这个结果出炉，也意味着：大家期待已久的翠7，暂时宣告流产。

都说流水的豪宅，铁打的翠湖天地。

这个在新天地风靡了20多年的顶豪，大家预期中还能继续在新房市场风光许久的顶流，如今也要暂时按下暂停键。

而新天地的荣光，又将新增两位享受者：联发集团、新加坡丰隆集团。

新天地寸土寸金，此前占地仅约0.5平方公里，自诞生以来就火热得让无数开发商眼馋不已，但可惜，一直以来，除了少数的几家房企——如瑞安、如中海，想跟新天地搭点边都难。

就像我们前面说的，这次的法藏讲寺地块，是新天地的宅地有史以来第一次走公开市场出让的路子。

而在此之前，瑞安也好，中海也罢，都是靠土地批租或是毛地出让拿到的地。

瑞安自不必多说，商圈界的顶流新天地和顶豪界的顶流翠湖天地，本就是缘起于1996年瑞安拿下的太平桥地区重建项目开发权。

如今，翠湖7期意外泡汤，对于从中杀出的新加坡丰隆集团和联发集团来说，也是一个抓住新天地泼天富贵的好机会。

论商业地位，在亟待进一步更新城市界面的黄浦，新天地是最早迈上城市更新步伐的板块，而从新天地商圈20多年前出世至今，都一直是国内最成功的城市更新巨作，没有之一。

新天地商圈成功后带来的蝴蝶效应，也早已让以翠湖天地为首的一众项目成为了顶豪界的领头羊。

凭借翠湖六和、顺昌玖里、恒昌玖里的接连日光，新天地今年一手豪宅完成了超过500亿的销售额，总共成交接近300套7000万人民币（1000万美元）以上的房源，助推上海2024年超级豪宅成交量刷新全球城市纪录。

更是带领着上海新房住宅，在高层端突破了20万/㎡，在风貌别墅端也推动至了29.8万/㎡的天花板。

因此这里也是烫金的黄浦区在当下发展最成熟的板块，也是将顶级商圈、顶级豪宅和顶级圈层“人设”立得最足的板块，亿级房产无数。

所以无论是哪家房企，只要在这里拿到了地，就算是成功了一大半。

上海的豪宅成交量是世界数一数二的存在，但豪宅产品无疑离世界一流有很大的提升空间。

在全球各大卓越城市之中，新加坡豪宅产品无疑是最先锋的存在。

新加坡住宅产品的成功，离不开新加坡政府与开发商比较前卫的审美品味。

丰隆集团也是新加坡豪宅开发商之中的翘楚，在新加坡拥有众多地标豪宅及综合体项目，丰隆集团在上海新天地的此次布局，无疑能将其新加坡的成功开发经验带来上海，为上海带来等多高品质地标豪宅项目。

新加坡的保障房，让上海的豪宅们无地自容

过去几年，东南亚华人富豪家族及主权基金为代表的资本，持续增持上海优质物业，投资规模颇为巨大，加上此次的丰隆集团，东南亚资本已经增持上海近千亿资产，持续看好中国与上海未来的发展潜力。

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从以上的例子可以看出，以香港资本及东南亚资本为代表的富豪家族一直在积极投资上海，其中不乏富有了百年、数百年的名门望族。

他们有个共性，就是均为长期资本与耐心资本，杠杆率较低，不随波逐流，且见过多轮房地产市场的起起伏伏，所以更能拥抱短期的回调，遇到合适的机会也会积极出手，布局优质资产。

说到底，上海拥有全球最大的房地产交易市场规模，中国拥有全球最大的经济规模以及最快的经济发展速度，对于全球的华人富豪来说，还有比上海和中国更合适投资的地方么？

按如今的规划，新天地版图还在外扩，计划通过“东进南拓”向“大新天地”发展，从如今的0.5平方公里扩容到1.2平方公里。

而含着金汤匙出身的法藏讲寺地块，位于黄浦区中部、淮海中路街道东侧，靠近老西门街道和豫园街道，紧靠地铁 8、10 号线老西门站。

作为新天地首宗公开出让的带住宅的用地，地上总建面约为7.6万方，涵盖了5.87万方的住宅以及1.45万方的商业、2800平的社区级公共设施及供应设施。

值得注意的是，未来这约5.87万方的住宅组成还是有颇多看点的：

其一，作为毗邻法藏讲寺的旧改地块，96街坊和97街坊也涉及了比较繁重的风貌保护保留任务，其中的历史建筑种类非常丰富，有石库门里弄、广式里弄、里弄门面房以及少量的独立住宅和合院建筑，所以未来这里的风貌别墅也将有稀缺的独栋别墅。

法藏讲寺地块

其二，因为步行至太平湖公园仅需200米左右，而按这里高层住宅135米的建筑高度看，比100米高的翠湖五集高出不少，所以部分高区户型还能看到太平湖的景观。

而按7.6万方的总建面算，这里的起拍楼板价仅在11.8万元/㎡，站在新天地的维度来说，完全不算贵。

不过，对比前段时间刚确认了实施主体的老城厢福佑南地块包来说，这里的价值就更加凸显了几分。

二者体量大差不差，都是住宅、商业、社区级公共设施（及供应设施）混合用地，业态的占比、体量也相差无几，但是福佑南的起拍楼板价才8.8万元/㎡，比之法藏讲寺地块每平米足足少了3万元。

福佑南地块相关信息

差不多时间出让，同为黄浦，又是紧邻板块，老城厢还更接近外滩，但是不难发现，二者出让时的心理预期显然就已经有了较大的偏差。

法藏讲寺地块，作为一宗商住混合用地，起拍价还要比小米地王高出1.72万元/㎡。

有人做过测算，如果法藏讲寺的商业楼板价按6万元/㎡来算，那么住宅部分的起拍楼板价也要13.23万元/㎡，而今年小米地王30%的溢价封顶，成交楼板价也不过13.1万元/㎡。

综合看下来，新天地的顶流地位确实毋庸置疑。

当然，还是那句话，即便起拍价就已经遥遥领先于其他板块，但这毕竟是新天地。

遴选出让的价格，顶了天，也依旧足够划算。

项目遴选的评选指标包括：

1）相关年度进出口和国际业务额年均不低于200亿美元；

2）在黄浦区注册并于2025年底前引入不少于等值人民币 50 亿元的外资；

3）在本地块引入全球品牌评估机构发布的高端酒店品牌。

同时价格分只要在底价上上浮4亿以上，达到91.3635亿，便可以夺得满分。

因此，即便法藏讲寺地块是保护更新总规模在3.32 万方的风貌地块，整体开发难度亦不容小觑，但是依旧是块香馍馍。

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而在新天地这样的地方，有前人的成功案例在，要超越固然难矣，但是只要在已有的基础上，做到小有出彩，基本都是稳赢的结局。

最后，也再次恭喜两家企业，成为了摘下未来顶流地块的幸运儿。

也期待，在新鲜的血液注入之后，可以看到一个更不一样的新天地。

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