北外滩的势头，才刚刚开始！史诗级的规划-剑指陆家嘴！

2024-11-16 16:36 上海

北外滩是上海内环少有可以成片开发的区域，自世纪规划正式出炉后，就备受业内外的关注。

2020年2月20日，《虹口区北外滩街道控制详细规划修编（公示参与草案）》正式获批，北外滩将建设具有全球资源配置能力和国际竞争力的顶级中央活动区！

上海史无前例地将北外滩的定位，从虹口的区域商务区提升到了下面三个层级：

1、与外滩和陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；

2、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅；

3、全球超大城市精细化管理的典型示范区。

这是自上世纪90年代上海启动陆家嘴规划建设之后，第二个如此大规模、大能级的市区规划方案。

北外滩-外滩-陆家嘴这三个板块将一起组成一江一河核心商务区段上的黄金三角。

被寄予厚望的北外滩，正在有序的开展动迁和城市更新。

现在来到北外滩核心，时常看到打桩不停，工地塔吊林立的情景，480米的北外滩中心、59街坊上海华贸中心、90街坊上实项目等项目均在紧锣密鼓的施工中。

“一心两片”示意图

北外滩地区规划建设总规模840万㎡，其中商办建筑体量约350万㎡，180米以上高层建筑18幢。主要集中在“一心”——核心商务区，左右“两片”——虹口港历史片区、提篮桥历史片区，呈现以密度较高但低层为主的空间格局。

据悉，核心区内目前尚有8幅共计约118万㎡的地块有待出让，其中商办功能地块约有113万㎡左右，针对商办体量占比过高，过于集中的问题。热心市民曾向虹口区提出过建议，针对这个问题，虹口区规划和自然资源局近期做出了答复：

“将充分听取市场需求，正积极争取市级政策支持，探索推进地块功能复合利用工作，积极争取在北外滩地区适当增加服务高端就业岗位的多类型住宅产品，为上海吸引的全球人才打造具有归属感的职居环境。”

2024年虹口推介地块分布示意图

既然虹口区单元规划中确立北外滩的发展定位是CAZ，也就是中央活动区，而不仅仅只是CBD，除了商务功能外，丰富的城市生活服务功能也是重要组成部分，这里不但要宜商，还要宜居、宜游。白天晚上都要人气满满，这才是中央活动区的本来面貌。

今天我们来盘点一下北外滩板块。

北外滩：东至大连路，北至周家嘴路，西至河南北路，南至黄浦江。

坐北朝南，面向黄浦江，从风水上讲，这是应该是上海绝佳的位置。

按照2035规划，北外滩的将与四川北路一起，成为仅次于陆家嘴和外滩，超越徐家汇的CAZ。

商业：这里有人气旺盛的白玉兰广场和来福士广场，人流量还是不错的。

轨交：12号线横贯北外滩，4号和10号线在地块的东西两侧边缘。3条轨交，而且全都是换乘大线。

教育：板块内有九年一贯制长青学校，算是2.5梯队。其他像虹口一中心、虹口四中心北外滩分校、霍山路小学，都没有进梯队，但也不算菜。

板块内的住宅并不算多，在整体规划中也在不断地商业该住宅地块，未来北外滩一定是豪宅林立，从天潼198、海涛北外滩的亿元级豪宅开始。

板块规划、地标性建筑这些内容，网上一大堆，我就不重复了。

还是主打盘点这个板块的二手房行情价，做了表格仅供参考，具体一房一价。

1. 白金湾府邸

始建于2012年，12年开盘后姚明等明星入住，后面陆续有保留房对外出售，目前为止还有，酒店式服务，就1栋楼，没有小区。

唯一的亮点就是全上海做好的景观房就在这，20楼以下是有小户型的，20楼以上最小的305—360m²，尺度和江景那叫一个震撼，二手有8000万左右成交记录。

项目总高35层，仅136位高端人士提供奢华居所，3—15层128—278的2房和3房。景观不是很好，部分江景。

16—35层户型为305—360的大3+1户型，顶层2套是482的非标户型，目前一手房在售比二手房价格贵几千万！我们展示一下二手捡漏房源。

2.新外滩花苑

建于1999-2002年，距国际客运中心站0.7km，共14栋，678户。

小区环境一般，但比前几年物业有所改善，主打一个位置好，江景好。

小区1-6号楼，后排高层户型最小的120平2房，150-181平3-4房。15楼以下江景被遮挡，单价10-14万不等。16楼上可看江景，单价比较高，最高有20万以上的，具体看楼栋位置和朝向，一景一价！

前排小高层户型多，3房-6房，200—389m²的顶复，最高在售28万单价，4楼以下没有景观，5楼朝上开始看景观，一房一价。

3. 白金府邸

建于2005年，距国际客运中心站0.4km，共8栋，305户，

小区环境整体还是不错的，是以前的老牌豪宅，那个时候的铝板外立面，到现在历久弥新，还带有会所。

小区主力户型165—210m²的大平层，圈层特别统一，只有一栋9层的有小户型和非标户型，还有多套顶复，最大800m²了。目前门槛在2000左右。

4. 外滩豪景苑

小区一期10年，二期12年，三期22年。距天潼路站0.8km，共3栋，445户。

规模不大，但环境很好，楼间距大，建筑密度低，整体感觉很大气。

高力物业是服务过外滩18号、外滩中心、汤臣高尔夫的世界五大行之一。

项目户型比较适合刚需改善，98的全南2房，134南北2房。150—186的3房。

这里高层可以看到部分江景，北外滩唯一次新房+江景，这两点叠加就无任何竞品了。目前22年交付全新未住人的急抛！附带视频

目前小区123期加一起有10几套在售，大小户都有，截取部分房源参考

5. 耀江国际广场

建于2005年，距国际客运中心站0.9km，共5栋，345户。

铝板的外立面，人车分流的，被一圈商业与马路隔开，大隐隐于市的感觉，小区123号楼是可以看江景的！价格也是高的，卖的也是最好的！

目前小区看江景12-15万，之前低区要10万左右成交的，价格还行，有江景

6. 外滩99

建于2007年，距国天潼路站0.1km，就2栋，223户。

没有小区环境，社区绿化做在5楼的兴旺市场楼顶，主打的就是地段和景观，这个景观真的一绝，除了华侨城就是他了！景观对标华侨城苏河湾

这是实拍哈！2T5H的设计，到高区就变成2T2H了，65平的1房，87的2房，主力户型主要是3房和4房大平层，目前大户型在13万，小户型便宜。

7. 名江七星城

建于2003年，距国际客运中心站0.5km，共16栋，995户。

小区地块方正，就前后两排，前排小高层，后排高层设计，以前马伊琍住的小区，环境还可以，带有会所。后排大户型高层的都可以看景观

小区户型主要有119-135平2房，160—178房。目前12—13万左右，看不到景观的10万出点头。

8. 阳光前景海泰苑

建于2003年，距国际客运中心站0.7km，共3栋，418户。高区都可以看部分江景，也是买二线江景的首选。

小区不大，一字型错落排开，目前被隔壁的大楼遮挡了一点，还有一些高区可以看江景！

小区主要户型有70平1房，100平2房，140平3房。成交单价9-10万。

9. 宇泰公寓

建于2000年，共2排4栋楼，184户，小高层板式楼。

小区紧靠12号线地铁和白玉兰广场，地段优越，导致小区基本无房出售。

目前仅有一套在售，11万左右的单价。

小区的户型103的2房，120-150的3房户型！还有顶复。

10. 鸿旭豪苑

建于2007年，距大连路站0.1km，共2栋，358户。

小区楼下就是4-12号线地铁和宝地广场，大连路隧道，交通出行非常便利。

小区一共就前后两栋，面积不大，在周边也没有什么住宅可比较。

小区户型主要有80平1房，130平2房，130-170平3房。成交单价10万。

今天盘点的北外滩的2000年以后得项目就这么多了。

虽然同其他主打纯宜居的板块相比，北外滩并不算是典型的城市居住区，但目前已有的住宅品质都比较高，特别是居住环境一流。

而且无论从板块的位置交通、生活配套，还是人口政策、土地价值方面看，北外滩的板块优势都相当明朗。

从近地铁的板式房，到景致独特的瞰江豪宅，北外滩板块能带给大家不同阶段的多样化购房选择。

值得一提的是，作为有新规划扶持的当红板块，北外滩的发展潜力还在持续升级，可以称得上真正的自住投资两相宜！

作为虹口区的明星板块，北外滩无疑是最有想象空间的，背负着全的希望。

而未来，这里会聚集数以十万计的各类人才在这里工作。

这里是黄浦江的一线滨江，与外滩隔河相望，与陆家嘴隔江对望。

黄金三角，是上海不可取代的地理位置。

今天的北外滩，正在一步步回到自己该在的位置。

北外滩不仅仅是虹口的北外滩，也是上海的北外滩。

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