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今天（7月14日）上午10点，国新办举行了新闻发布会，邀请央行高层对上半年经济形势进行了解读，其中对提前还房贷、降低存量房贷利率等重大问题，有明确的表态和建议！尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
千万不要忽视这段话，这意味着大家千呼万唤的“降低存量房贷”，有戏了！具体办法就是，大家跟银行去谈，要么变更合同，要么重新贷款置换。根据央行今天上午在新闻发布会上透露的数据，上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。另外根据央行此前公布的数据，上半年新增的中长期贷款为1.46万亿（下图）。上半年，央行新发放了3.5万亿新房贷，但住户中长期贷款只增长了1.46万亿。假如我们把住户中长期贷款都理解为房贷，则中间差额是大约2万亿，这就是上半年提前还房贷的金额。历史上，存量房贷额外打折是有先例的。时间是2008年底、2009年年初，当时银行给存量房贷客户打了折。打折之前，大家的房贷利率普遍是基准利率的8.5折，打折之后改为7折。
国家之所以在2008年底，做出了给存量房贷额外折扣的决定，主要原因是：当时正值全球金融风暴肆虐的时候，经济下行压力巨大，此举作为“树信心、稳增长、保就业”的重要政策而出台。
那次“存量房贷打折”，有力支持了楼市，减轻了还款人负担，成为刺激国内消费的大招。
2010年6月，央行在发布的“2009 年中国区域金融运行报告”有如下总结：1、2009 年全国个人住房贷款下浮利率占比达 93.0%，其中“0.7-0.85”区间的贷款占比为 80.6%。对 20 个重点城市的抽样调查显示，2009 年个人住房贷款平均利率为基准利率的 0.75 倍，低于上年调查时的 0.93 倍。
2、个人住房贷款不良率持续下降，借款人偿债能力有所增强。2009 年末，全国个人住房贷款不良率为0.60%，较 2008 年末下降 0.62 个百分点。
3、由于 2008 年下半年贷款利率数次下调，借款人还款能力有所提升。据对 20 个重点城市的抽样调查显示，2009 年借款人月供占月收入的平均比重为 34.2%，较 2008 年下降 1.1 个百分点。
现在的情况，跟2008年末到2009年初的形势非常类似。我们刚刚经历了百年不遇的“三年疫情”，同时遭遇了“百年未有之中美博弈”，稳增长、保就业的压力较大。既然央行负责人在国新办举行的新闻发布会上做了上述表态，相信很快会有政策指引，存量房贷获得额外折扣，看来机会大增了！
但我估计，这次不是所有的存量房贷都可以获得额外折扣，主要还是过去几年利率较高的存贷房贷才可以享受。上图是央行公布的每季度的“全国个人房贷加权平均利率”。2017年下半年到2021年末，全国房贷利率非常高，比2016年高了100到120个基点，比目前的平均房贷利率高了120到140个基点。如果降低存量房贷的利好可以落地，将显著降低这些家庭（估计有上千万）的负担，为他们释放出巨大的消费能力，有利于经济的发展和楼市的稳定。
