大湾区楼市，将迎来“超级买家”！
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2023-02-27 18:23
广东
每年3月的重要会议，都有不少让人眼前一亮的提案出现。
2月26日，香港工联会公布了17条建议，其中，允许港府购买内地大湾区闲置商品房作为香港公屋这一条，立刻登上热搜榜。有人认为，这是香港特区政府带头买房的信号，大湾区的楼市将迎来一波利好。
作为全球平均房价最高的城市，2021年，香港平均房价为16.2万港元/平米。而香港居民每月工资中位数为1.87万港元，也就是说，一对夫妻要购买40平的商品房，至少需要工作14年才能上车。为此，香港特区政府建立了公屋制度，为低收入居民解决住房难题。
据香港房屋署相关资料显示，截至2021年，有近一半的香港人居住在香港公营永久性房屋（45.7%），剩下的一半多则居住在私人永久性房屋（53.7%）。其中，可租住的房屋即公租房，占比30%，可内部流通买卖的资助出售单位即经济适用房，占比15.7%。尽管公屋制度能够惠及大众，但推行起来仍然面临一些困难。据香港规划署数据显示，香港土地面积为1111平方公里，但目前开发程度只有24.9%左右，住宅更是只占香港土地的6.9%。未开发土地不少是受法律保护的生态保育用地，除此之外在边缘地带还充斥着大量荒地。
以“简约公屋”为例，每单位成本超过86万，每个单位每月管理费达到2450元。仅这笔管理费，就能在大湾区城市比如东莞、深圳龙华区、佛山等地租到三房。据香港房委会公布，2021/2022年度公营房屋实质建屋总数为25814个单位，为近三年最高。截至2022年3月底，有24.52万宗公屋申请，一般申请者平均轮候时间达6.1年。事实上，香港不少退休人士长期居住公屋，不仅降低了公屋的流通率，也造成长者养老质量不高的问题。据统计，香港所有住户成员皆为60岁或以上的，约占公屋住户总数23%。包括兴建北部都会区，十年内完成平整四成新发展土地，落成四成单位；推进交椅洲人工岛发展；提出将军澳137区发展计划，预计提供五万个单位，最早2030年入伙；发展简约公屋等。但是，这些计划建设周期较长，成本高，相比之下，周边城市现成的商品房，库存多，价格便宜，如果直接购买用作公屋，确实更为经济便捷。基于此，香港工商联代表提议，内地政府允许特区政府整体购买内地大湾区城市闲置商品房作为香港公屋，解决香港基层市民住房困难，推动大湾区融合。如果港府带头到大湾区城市买商品房作为香港公屋的话，会买哪里？我们认为，香港特区政府购买公屋，首先会考虑价格便宜因素。根据去年12月房价数据，同样购买90平米的新房，3成首付计算的话，大湾区城市首付成本由低到高排序为：
惠州 32.7万
中山 35.6万
佛山 50.8万
珠海 66.7万
东莞 74.8万
广州 82.4万
深圳 164.7万
澳门 210.6万
香港 329.4万
这样一来，能够沿着港珠澳大桥开车直达的珠海、中山，获得先机；而与香港高铁相连的惠州，以及深圳一些房价较为便宜的片区，比如龙岗坪山，还有东莞，也有可能。据乐有家统计数据，近5年港澳客置业热点城市中，中山高居榜首，其次为惠州、深圳、珠海和东莞。在全面通关前夕，中山就已经有香港客一口气扫下10套房，全面通关后，港人返回内地置业的热情更是高涨，不少楼盘搞起了港澳看房团。此外，不少香港退休老人喜欢到惠州安享晚年，惠州惠阳区和大亚湾区已有不少港人进行投资或养老性购房。综上，大湾区楼市库存量大、房价低的城市，反而会在港府带头北上买房计划中受益。事实上，一个城市到另外一个城市去买地建公屋，或者是买一些闲置的房子做公屋，已有先例。早在2018年，深圳人才安居集团已在东莞塘厦拿地，建设人才房。当时，深圳人才安居集团以18.8433亿元拿下东莞塘厦一宗商住用地，剔除配建，折合楼面价为16511元/平方米。据悉，该地块距离深圳外环高速应该只有5公里，距离深圳中心区的直线距离估计不到30公里。十多分钟可到达深圳北站，半个小时可到达深圳各大核心片区，是深圳人安家第一首选。这是深圳首次到异地通过“招、拍、挂”的市场方式拿地，当时来看是一件新鲜事。接下来，香港很可能会效仿深圳，湾区楼市的格局也将发生新变化。目前，港珠澳大桥已建成通车，连接深圳和中山的深中通道的建设已经接近尾声，即将在2024年建好通车，不远处规划的过江跨海通道——深珠通道，也是历史性大工程。内地与港澳以及珠江口东西两岸的交通网正在快速编织，大湾区主要城市间1小时通达也将成为现实。最新消息，香港八达通进入内地，港人可在300多个城市乘公交；港车北上计划，将由港珠澳大桥延伸至一个香港和深圳的陆路口岸，让香港私家车可以无须配额穿梭粤东粤西。如果香港单牌车不需要上内地牌，就可以在广东行驶的话，那么，香港人前来大湾区买房自住的便利性会提高。当然，很多人关心的是，该提案最终能否得到港府的同意，他们会不会真的来大湾区城市买房？我们认为，如果港府同意了该提案的话，中央肯定会批准，而且广东省更是乐见其成，因此，香港特区政府来内地买房作公屋，很大概率会实现。要知道，澳门在珠海横琴建立的政策性住房——“澳门新街坊”项目，2020年12月31日开工建设，今年年中就要建成了。
该项目占地面积约19.4万平方米，总建筑面积约62万平方米，将为澳门居民提供约4000套住房，同步开放澳门标准的医疗、教育、社区服务等公共服务配套。随着港澳与大湾区城市合作越来越密切，交通配套各方面日渐成熟，中山珠海、深圳惠州等地楼市，将会迎来更多机遇。
