买房要跟大厂走？可能哪些存在风险
楼市
房产
2023-03-28 18:07
广东
地铁一响，黄金万两，过去大家信奉买房要跟着交通走。最近几年，买房要跟着科技大厂走，似乎成了楼市掘金新密码。高科技行业、高科技企业所到之处，当地方的房价就会随之上涨。据贝壳研究院统计显示，2月，杭州网红板块未来科技城和拱墅区申花板块，均价下跌严重，同比分别跌了15%和19%。2013年，阿里由城西搬迁至未来科技城西溪园区。因此，未来科技城在杭州，主打阿里总部板块。杭州未来科技城的网红盘，阳光城未来悦，2021年项目成交单价超8万，2022年开始逐渐下探。而现在已经出现降至4万多的房源，被中介称为跌出了事故。原来，时隔9年，阿里员工又迎来了一次“万人大迁徙”。去年9月，距离未来科技城5公里以外的阿里云谷园区正式启用，阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出。与此同时，阿里云总部搬迁已近半年，还未带动云谷区域房价明显上涨，尤其是二手房交易市场，甚至出现反向走势。除了房价下跌，大厂裁员消息不断，甚至出现员工背负高额房贷无力偿还的现象。最近网传一个截图，一位阿里达摩院P8高级技术专家给市长写信，自述被裁员陷入了经济危机中，压力很大。据他所述，自己18年买了房，房贷月供3w多，突然没有了收入，又找不到高薪工作……情况是否属实尚且存疑，因为没有看到权威媒体的证实报道。在经济深度调整的当下，大厂裁员确实是一个大概率发生的事。而大厂员工背负高额房贷又是常见的，如果因工作变动影响收入，那么降价卖房将是他们不得已的出路。
事实上，像这种将房价与大厂绑定而出现下跌风险的情况，近年来，见诸报端的越来越多。近的有深圳龙岗区，作为深圳的工业强区，受华为被美国制裁影响，2021年GDP同比下降7.6%，两年平均下降3.3%，成为深圳唯一一个负增长的区。远的比如甘肃玉门，在建国之初发现了石油，大量石油工人进驻，当地为此建造了最齐全的城市配套。繁荣了几十年之后，因石油资源枯竭导致人口外迁，玉门出现大量自然废弃的住宅。2019年，甘肃玉门老城区以28元/平方米的房价，再次吸引全国人民注意。在安居客平台上，这套房虽开价1万元，但标题写明“玉门老城区荒废房两千元左右”。最低28元单价，一套房子总价不过两千元。房源发布时间是2017年7月，一直无人问津。可以说，当城市与单一大厂深度绑定的时候，在政策风险、金融风险及内生资源枯竭等内外部因素的作用下，大厂很容易从房价上涨的助推器变为下跌的诱因。
因为高科技产业发展带动人口流入、土地资源稀缺以及较高的工资收入，这些因素叠加在一起，很容易推动当地房价上涨。
先说北京，北京海淀区的西二旗，是北京最著名的码农集散地。这里有中关村软件园，驻扎着腾讯、百度、新浪、网易、滴滴等知名互联网公司总部，对海淀北的房价带动极大。据当地自媒体统计，2022年，海淀区房价涨价3916元/㎡，涨幅4.10%，其中，涨幅最高片区就是西二旗，涨幅16.28%。和互联网企业集中在西北方向相对的东南方向，也出现同样的奇景。京东将总部迁往北京东南角的亦庄，亦催生了当地的繁荣。作为亦庄最大的互联网公司，2022年五批次土拍，京东拿下了亦庄新城0303街区的地块，继续扩大其版图。此外，奔驰、康宁等90多家世界500强先后汇集在亦庄。贝壳上成交记录显示，位于亦庄的一套90平南北两居，成交价为503万，而两年前，同户型的房源成交价还不到300万。据乐有家统计，南山新房价格，从2010年的2.96万元/㎡，到2019年的9.59万元/㎡，上涨了224%，稳居首位。在深圳西部南山，同样集中了高科技产业，阿里巴巴、腾讯、中兴、联想、大疆等一大批中国顶级的精英科技公司都在这里。还有东莞的松山湖，华为13年底开始从深圳搬迁到东莞松山湖，15年基本搬完。松山湖新房价格，也从2015年的1万出头，上涨到2023年2月的破6万。这里诞生了无数世界闻名的科技巨头，如苹果、谷歌和Facebook，最前沿的ChatGPT也使硅谷再迎新春。除了2008年的系统性问题之外，硅谷房价确实无明显下跌。2010年至2020年，全美平均房价为29万美金每套。但旧金山住宅均价却从67万美元飙升至136万美元，远高于美国其他地区。透过现象看本质，我们认为，买房置业跟着产业走，跟随科技大厂走，这是没有错的。但是，如果一个片区与单一大厂过于深度绑定，则容易产生反效果。还没有哪一个企业是大而不能倒的，单一产业或单一大厂，容易站在风口起飞，也容易受外部各种因素干扰而出现变动。如果是一大堆互联网企业或上市公司抱团聚集的区域，则片区房价会相对稳定。比如，深圳坪山，产业相对单一，新能源明星企业目前只有比亚迪，而南山则聚集了一批互联网领域的上市公司，对片区房价的支撑力更强。说到底，城市或片区的发展是累积上升的，但是下滑的速度也往往比人预料的更快。经济结构单一的城市或片区，最后的命运，可能是加速被周围多元发展的城市或片区虹吸。
