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今年楼市看天吃饭，所以过去的金九银十变成了铁九金十。
自9月24日官宣降准、降息、降首付、降存量房贷利率以来，一大波楼市政策利好接踵而至。
10月17日，住房城乡建设部更是给出了“经过三年不断调整，中国房地产市场已经开始筑底”的重要判断。
事实确实如此。进入10月，多地商品房销售数据和房价数据出现反转，甚至有些城市的成交量出现了同比翻倍式增长。
01
新政发力，成交火爆
中原地产研究院数据，上周（926会议后第3周），40个重点城市新房成交面积环比上升23%，为下半年最高位。15个重点城市二手房成交面积环比上升7%，同样为下半年新高。
10月1日—26日，深圳全市新建商品住宅网签认购10030套，合计102.93万平方米，日均认购量约390套、近4万平米房，这将是近年来深圳新房市场交易量的新高。
截止昨天10月27日，北京二手房10月网签也已经达到了13156套，在还有4天的情况下，实际成交已经超过2.25万套，预计最后北京二手房住宅10月网签能达到1.7万套，达到连续19个月最高值，实际成交肯定超过2.5万套，是2017年来连续8年同期10月最高值，同比上涨超过150%。
02
信贷宽松，商贷利率再降
楼市成交火爆的原因很大程度和信贷宽松有关系！
特别是商贷利率当下已经跌到历史最低点！
10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均较此前下降0.25个百分点。至此，今年以来，5年期以上LPR已经下调了60个基点，即从年初的4.2%下调至当前的3.6%。下调次数、幅度均达到2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最高水平，体现了当前央行通过货币政策，助力房地产市场“止跌回稳”的决心和魄力。
本次降息在预料之中，但力度之大又超乎预料。自9月26日中央政治局会议开始，管理层不断强化积极货币政策、降低贷款成本的信号。在10月18日中央五大部门会议上，再次明确了降低LPR的信号。随着新一轮LPR下调，全国多地商业银行房贷利率将步入“2”时代。
目前广州首套房主流商业贷款利率为2.85-2.9%（LPR-75个基点），上海首套房贷利率将降至3.15%、二套房贷利率为3.55%、3.35%（重点区域）。重点区域包括自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策。此次LPR调降后，北京首套房商贷利率将调整为3.15%，二套房商贷利率调整为3.35%（五环外）及3.55%（五环内）。此次调整后，深圳首套房商贷利率将调整为3.15%（LPR-45个基点）；二套房商贷利率为3.55%（LPR-5个基点）。
二线城市中，此次LPR调降后，青岛首套房商贷利率将降至2.9%（LPR-70个基点），杭州首套房商贷利率将降至2.9%（LPR-70个基点），南京首套房商贷利率将降至2.7%（LPR-90个基点）。
中原地产研究院统计：本次降息之前存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，经过本次降息，未来全国房贷存量平均在3.3左右，新增房贷平均跌到3左右，除了少数一线城市，新增房贷将全面2字头！
这对购房者来说是一个特大利好！
这只是开始，从趋势看，降息还将持续。
美国开启新一轮降息周期，打破了中国货币政策的天花板，让我们获得了更大的降息空间。过去几年，中美利率出现了罕见的倒挂，中国10年期国债收益率比美国低200个基点左右。为了减少资金流出中国，中国降息步子很小，幅度有限。美元开启降息周期后，中国未来几年降息空间加大，低利率时代来临了。
美联储开启降息周期，对中国是利好。它让中国货币政策空间加大了，对楼市、股市和经济都构成利好。
在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于更加宽松，中国的降息周期会继续。而且随着美国大幅度降低，国内未来几个月降息也会加速。
03
利差追平，公积金贷款利率何时调
但需要注意的是，当下商业房贷持续降低，而公积金越来越成为了鸡肋！
首先：公积金的利差已经接近为0，公积金贷款有上限！
这两年，商贷利率不断下调，公积金利率调整则相对稳定。
现在新房商贷利率大概在3%左右，个别银行最低还能做到2.89%，这与公积金贷款5年期以上2.85%的利率，已经相差无几。
公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房，获得低利率工具，但是现在看，各地公积金政策因为受制于房价高于贷款上限低的矛盾。
从全国大部分城市看公积金政策已经成为鸡肋，大部分购房者很难使用公积金贷款。公积金政策应该对刚需倾斜。但公积金政策不应该在市场波动期用来刺激楼市需求，影响购房者预期。
公积金政策已经成为鸡肋，大部分购房者很难使用公积金贷款。一套普通刚需住宅起码400万以上，公积金贷款最高只能120万，这种情况下，首付比例高达70%以上。
其次：公积金贷款政策复杂，2024年来全国超过100个城市发布了各种公积金政策，多个城市发布了针对公积金办理难度降低的政策，包括天津、金华、青岛等城市发布了就近办理、提取等便利缴存政策。但公积金审批依然要比商贷复杂很多。
很多城市目前公积金在首套、二套判定方式，及首付比例要求上，都有很严重的滞后性。就比如买首套房，纯商贷只需要15%首付，但如果使用公积金，首套首付最低要20%！
公积金政策目前看，对于市场主要影响在心理层面，而实际执行层面，公积金政策因为上限的的原因，很难成为购房者的主要贷款工具。
对于购房者来说，公积金曾经和商贷利差超过200个基点，而现在已经基本持平，这种情况下，公积金应该加快降息！
公积金利率2.85%应该直接降到2%！公积金应该起到稳定市场的作用。
整体看当下楼市政策空间更大了，未来更多更重磅的政策会加码落地，对房地产可以比之前乐观一点了！降息有利于保持房地产预期稳定。
部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。有望在2024年年末再现一定范围市场的暖冬。
