01
上海 VS 深圳
哪个城市涨价楼盘更多
随着9月底调控放松，全国楼市迎来了新一轮政策红利。进入10月，各地楼市呈现蓬勃发展态势。特别是一线城市，新房、二手房市场迎来久违的量价齐升局面。（《火爆！这个中国一线城市楼市国庆7天卖超9月》）
今天，小睦不讲宏观大势，而是从微观楼盘层面，跟大家一起盘点一下，以目前最受关注的两大一线城市——上海和深圳为样本，看看什么样的楼盘涨价最多，哪个城市表现更好。
上海楼市起步最早，有着全国最成熟的房地产市场，而深圳又是每轮政策周期的市场排头兵。近期来看，他们的调控力度也很接近（其实上海更严格一些），介于北京和广州之间。所以对比沪深市场的差异，对了解当下市场逻辑变化很有参考价值。
最近身边很多朋友都在关注，哪些楼盘价格走势更好，值得入手。所以我们先从近期持续涨价的楼盘入手，来对比一下上海和深圳市场的微观行情。然后再总结一下9月底新政后，上海、深圳二手房市场最热的板块、楼盘的差异及背后的原因。
02
9月新政前，上海更强
我们先看今年5月-9月，沪深两城持续涨价的楼盘情况。结论先写在前面：
1.从5月到9月底的市场表现看，上海连涨楼盘数量明显多于深圳，即便考虑到上海市场规模远大于深圳，按涨价楼盘的比例来看，这个结论依然成立。
2.9月新政前，上海和深圳这波表现好的楼盘特点非常一致——在前期房价跌到位的基础上，房龄新、均价低。换句话说就是适宜居住的高性价比上车盘。
首先看上海，截至9月底。上海房价连续4月上涨的楼盘有4个。连续3个月上涨的有3个。连续2个月上涨的有63个。具体楼盘可见下图。
连续2月上涨的楼盘
连续3月上涨的楼盘
连续4月上涨的楼盘
总体来看连涨两月以上的楼盘并不少，总计有70个。其中近两月累计涨幅最高的小区是泾阳家园，一共涨了30%，小区位于普陀区长征板块，位于上海中环，目前均价5.1万元/平米，虽然不是最好的区位，但由于小区有学区，价格低，周边配套成熟，所以属于典型的宜居高性价比楼盘。
上海连涨2个月以上的楼盘，有这么几个特点。
单价低：单价5万以下占超70%
房龄新：2000年后的小区占比超70%。
郊区居多：外环外为主，主要集中在闵行、宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤
看完上海我们来看看深圳，截至9月底，深圳没有房价连续3月上涨的楼盘。连续2个月上涨的楼盘有9个。具体信息如下
深圳房价连涨两个月的盘，有两个特点：
单价低：9个盘中有4个均价低于3万，没有超过7万的。这在豪宅遍地的深圳可以说相当刚需了。
房龄新：绝大部分都是00后，甚至有一半10后。
对比上海和深圳，上海房价连续上涨的楼盘数量要多的多，即使考虑到上海的市场规模更大（约为深圳市场的4倍）的因素，从涨价楼盘数量这一点来看，上海明显更胜一筹。此外，从价格涨幅看，也是上海的楼盘更高。
因此，从楼盘层面来看，上海这波楼市的回暖，启动的比深圳更早。但也可能正是这个原因，影响了上海9月新政后的表现。
从涨价楼盘的特征来看，上海和深圳表现出了惊人的一致性，也就是房龄新、均价低。
换句话说就是适宜居住的高性价比上车盘。这主要是受这两年市场环境决定的——投资需求低迷，购房以刚需自住为主。
这里要提醒大家一点，由于10月具体房源成交数据尚未出炉，我们以上所说的都是截至9月的成交情况。也就是9月新政前的情况。
03
9月新政后，深圳市场热度反超上海，
什么样的房子能率先回暖？
在9月新政后，上海表现并不如深圳，深圳二手房热度远超上海，这一点我们在《楼市10月成交爆发了！这个热点城市土地市场为什么落后了？》里已经详细分析过。
目前10月的成交数据还没有出炉，但小睦已经追踪了上海和深圳10月二手房业主报价调整情况。在以往的文章中，我们曾多次讲过二手房业主报价变化的市场意义——精确预测房价涨跌的风向标。
所以现在我们也能从报价的变化，反映出新政后，上海和深圳的市场热度，以及市场表现的特点差异。
同样先把重点信息和结论列在前面：
新政后，上海二手房业主调价积极性远不如深圳，从10月全月数据看，上海报价指数峰值仅27%，深圳则为58%。
深圳业主的市场信心更高，仅看上调报价的房源，深圳平均调价7%，上海平均调价5%。
从板块看，深圳最热（上调报价的房源数占总房源数比例高）的板块均位于核心区，上海有部分外环板块存在。
深圳与上海本轮热点楼盘产生了巨大差异。上海与10月前一致，为低价刚需上车盘为主。而深圳除了低总价盘外，还有大量高端改善及豪宅盘热度快速上升。
产生差异的主要原因是两地9.29新政力度不同，主要在于限购放松的范围。
我们先对比一下两个城市的热点板块分布。
我们这里说的热度，指的是指10月挂牌价上调比例最高的板块。比如下面深圳热点板块表中，宝安中心片区上调报价房源占比55%，代表着该板块上调报价的房源数量 / 总房源数量=55%。
总体来看，热点板块中，深圳相较上海，高价板块占比更高。但总体而言，两城表现好的板块均为传统热点板块。
排名前10的板块中，均价超过10万的有6个。其中不乏深圳湾，后海等知名高端板块，且全部位于南山、福田、宝安、罗湖等传统核心高价区域。
而上海排名最高的10个板块中，仅4个均价超过10万。总体来说仍然是传统热点板块居多，比如联洋、虹桥、五角场等，但也有个别非传统热门板块，比如新场、金汇。
深圳热度最高的10个板块
上海热度最高的10个板块
接着再看楼盘情况。沪深间楼盘差异相对板块要大得多。深圳除了低总价盘外，有大量高端改善及豪宅盘热度快速上升。上海与10月前一致，为低价刚需上车盘为主。
深圳热度最高的楼盘有两个特征：
一是偏高端。调价比例最高的前20名楼盘中，房源平均总价千万以上楼盘达12个。深圳房价虽高，但实际上总价超过1000万的房源在全市场也仅占10%左右，而超过2000万的楼盘更是不到5%。所以热度最高的前20楼盘中，如此高的豪宅比例，已经很能说明问题了。部分豪宅业主更是信心十足，排名第一的壹方玖誉有81%业主上调价格，有一位业主直接从2400万跳价至2700万。
深圳热度最高的20个楼盘
二是核心区位高性价比楼盘。大家也注意到了，前20的楼盘中也有几个并非豪宅的，总价在300-500万之间的楼盘。比如观山嘉苑。这个楼盘中甚至有200万左右的房源。但他位于罗湖东部，区位相对较好，总价低。非常适合新深圳人上车，其余几个低总价盘亦有类似特点。
而上海对比之下，热度最高的楼盘则显得“亲民”得多，20个楼盘中只有4个是超过千万的高端楼盘，比如大家耳熟能详的仁恒滨江。其余大部分都是500以下的刚需上车盘，很多处于郊区（限购放松区），比如祝桥、新场等。
上海热度最高的20个楼盘
04
政策导致市场差异
9月新政后，沪深形成这样的差异主要还是政策力度和覆盖范围的不同。
我们重点看这次市场高热的深圳的主要政策变化：
限购放宽。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明(原为3年)，非核心区改为无需提供个人所得税或社会保险证明。
增值税满5改满2.
首付降低。
取消限售。
深圳限购图（红色区域为限购范围）
本轮新政后，深圳首付低至15%的历史最低水平，原来为20%。500万的房子，首付直降25万，约等于普通人一年收入。再加上限购放宽，近期利率下调等利好。大幅降低了上车的门槛。
“来了就是深圳人”，来深圳奋斗的普通年轻人非常多，肯定是想有一套自己的房子的。深圳近两年房价调整较深，不少房源性价比较两年前更高，也更容易让普通人上车，所以高性价比低总价房源起来了。
新政也不仅仅是利好刚需，核心区限购3年改1年，实际上放宽力度比非核心区更大，非核心区为1年变无需社保。结合，增值税满5改满2，限售取消一起看，购房投资风险显著降低，这让市场投资预期再次回暖。稀缺且优质的高端房源热度大涨。
而同样城市基本面优异的上海，这轮政策和深圳最大的差异是政策覆盖范围不同，限购仅放松了外环外（由3年社保改为1年）。所以实际上市中心楼盘收益较小。上海相对深圳，外围热盘更多，也是受这个因素影响。
结语
分析到这里，我们可以总结一下，虽然9月新政后楼市普遍回暖，尤其是一线城市表现抢眼。但从微观层面来看，市场表现不是简单的一刀切，整齐划一的变化。大到政策力度的细微差异，小到楼盘层面的量价走势，各方因素都会影响市场的表现。买房如同选股，不能只看大盘。作为购房者，在这样的情况下，更应该擦亮眼睛，了解市场真实走向，去伪存真，做出对自己最有利的选择。
最后，我们再重申一下，尽管房价已经筑底回暖，但对购房仍应保持理智。
