金秋九月，不同往日，虽已熬过暑期淡季，但全国楼市复苏的势头似乎被按下暂停键。
9月下旬，市场终于迎来转机，美联储降息落地，释放利好。9月24日，央行降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。9月26日，中共中央政治局召开会议，强调要促进房地产市场止跌回稳，消息带动地产股迎涨停潮。
气氛到位，情绪满分，公众继续热议930大礼包，距2014年最强930已相隔10年，2024年930是否会有超出预期的惊喜。
从8月全国70城房价指数看，一线四城中仅上海新房价环比上涨，豪宅产品独当一面，拉动新房均价再度上行。但二手市场失守，在淡季效应和以价换量影响下，环比微跌0.6%。
那么，在这个淡季跑赢大盘的上海小区有哪些？他们有什么特点？
01 淡季逆行者，跑赢大盘
7-8月成交均价连涨小区
图1：连续2个月成交均价上涨的二手住宅（共94个小区，请耐心查看）
数据为各小区近2个月平均成交价
汇总沪上主流中介（红黄绿基本齐全）成交数据，综合计算各小区房价涨幅，得出以上图表。
进入7-8月淡季，上海二手住宅成交量较6月环比下滑，仅1045个小区连续两个月有成交，房价连涨小区占其中9%，可谓跑赢91%的小区，位于暑期二手房交易市场头部。
房价连续两个月上涨的小区中，中心城区小区占40%，成交均价5万以下小区占54%，建于2000年前小区占47%，64%的小区累计涨幅小于10%。
相较于6-7月连涨小区，7-8月连涨小区涨幅收窄，两个月累计涨幅超10%的小区仅有36%，连涨小区总体呈低均价、低总价、向中心城区集中三大趋势。
继续往下滑，查看更多涨价的小区。
02 涨幅30%，性价比为王
回归价值，回归居住，回归生活
图2：连续3个月房价上涨的上海二手房（共21个小区）
数据为各小区近3月平均成交价
6月至今，共有21个小区二手住宅成交均价连续上涨，中心城区小区占43%，成交均价5万以下小区占67%，建于2000年前小区占52%，43%的小区三个月累计涨幅小于10%。
纵观连涨3个月的房源，无外乎性价比。
从3个月连涨30%，累计涨幅最高的三盛颐景园小区看，8月成交均价仅36700元/平方米，而所在松江九亭板块均价为52711.11元/平方米（安居客数据），性价比非常到位，小区也无明显硬伤，房价触底回弹，逐步回归也顺应市场规律。
小区内有4-6层楼梯多层、7-9层电梯小高层和联排、双拼别墅，容积率1.1，绿化率40%，最惊艳的是还有苏州园林。开发商自持物业，物业费低至1.6元/平/月，能跟市区老破小能打个平手，但房龄更新，对本地土著和“上车党”更有吸引力。
三盛颐景园内景
在上海，这样的社区均价只需3.6万，还要什么自行车，就是安保水平一般（胜在物业费便宜，经费全花维护水系上了），还有比较不方便的是，上海之根，地铁一根吧。
更值得关注的是，近4个月内，既能保有稳定成交量，又能保持成交价连涨的王者小区竟是共富一村。
共富一村门头，共富一村诚不我欺，带我共富
图源：中原地产
社区位于刚需族捡漏知名板块，在1号线共富新村站轻松上车，傲视还在彭浦新村排队进站的，至于汶水路、马戏团和延长路的请自求多福。
1995年的老房子，但胜在配套优秀，交通便利，质量过硬（就近期来说，顶住贝碧嘉和普拉桑验房了），再加上政府重视维护，刚需自住是挺舒服的。
连涨3个月的小区中，建于2000年前和成交均价成交均价5万以下社区分别占了52%和67%份额，也就是说这回房价上涨的战场，“老破小”占据半壁江山。
2024年第一季度，人人都笑“老破小”不抗跌。
上海527新政之后，风水轮流转，那些高性价比，适宜居住的中心城区和近郊地铁沿线“老破小”涨回来了。
对于多数想在上海居住的人来说，交易一套二手房，最终会回归价值，回归居住，回归生活，趁着政策优惠，扬长避短，入手一套合适的小房子安家，是理性之选，有需求就有市场，量稳而价起，留给大家入场捡漏无硬伤老破小的时间不多了。
03 趋势：租金回报率稳步上升
全球热钱涌入与310重返市区
如果说2024年上海楼市，新房市场是全球热钱涌入，是一场资本的盛宴，是顶层富豪掐尖狂欢。
那么二手房交易市场，依然属于广大小老百姓，对价格敏感，更重视居住价值，考虑后续置换才是主流。
目前，重返市区，反向置换也是一种趋势，早年动迁去远郊的310（上海土著），在晚年终于深刻理解离医院100米和1公里间的差距，远大新换回市区老破小也成了一股新潮流。
图3：上海租金指数与租金回报率变化趋势图（202309-202408）
数据来源：中原地产研究院
注：租金指数以2004年5月为基期，基期=100
此外，虽然上海二手房价仍处于波动调整阶段，租金指数也仍有起伏，但租金回报率已走出稳定上升曲线，中心城区配套成熟和地铁沿线的小区更受欢迎。
叠加央行降首付、降利率和降存量贷款等一系列优惠政策，房贷将会越来越接近租金，首付也不用再掏空六个钱包。
在有稳定工作和收入来源的前提下，结合实际情况，买一套确实比一直为房东还贷合算。
04 金九不可追，银十有谱吗？
山雨欲来风满楼
图4：上海二手住宅成交量与价格指数变化趋势图（202309-202408）
数据来源：中原地产研究院
注：挂牌价格指数以2004年5月为基期，基期=100
图5：上海二手住宅价格指数周度变化趋势图（2024年第1周-第38周）
数据来源：中原地产研究院
如图4、图5所示，自7月淡季以来，上海二手住宅成交量价下滑，市场热度较6月明显降温。援引头部研究机构专家观点，上海楼市政策利好减弱，上涨幅度收窄，后续政策效应衰减，价格继续承压。上海527新政至今已接近4个月，政策潮已接近尾声。
进入9月下旬，上海楼市交易节奏放缓，目前市场分化越发明显，新房市场就靠均价10万以上的高端改善产品在支撑，一旦此类产品交易降温，市场或进入调整。二手市场以低总价的“上车房”为主，以价换量趋势还在。
临近930关键节点，金九压力倍增，大众再度期盼利好政策出台。
10年前，2014年9月30日，央行颁布“930”房贷新政，新政内容涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”，“930”新政的出台正逢楼市“金九银十”黄金期，从而引起了整个楼市的极大关注。
图6:上海二手住宅成交量与价格指数变化趋势图（201409-201509）
数据来源：中原地产研究院
注：挂牌价格指数以2004年5月为基期，基期=100
2014年930落地1个月，即2014年10月，上海二手住宅成交量环比涨33%，价格指数环比涨1%，2015年9月，二手住宅成交量同比涨166%，价格指数同比涨14%。
10年后，9月24日，央行已率先放出大招，新一轮经济刺激方案启动，预计楼市还将有更多利好政策，是否能复刻2014届930救市效果，仍有待时间验证。
