作者 | 袁伊萌
1. TOD片区要想成为消费高地，抓住强消费力人群是关键
2. 瞄准年轻人，定制“创新交流”场景
3. 瞄准亲子家庭，定制“儿童教育”场景
4. 瞄准中产人群，定制“生活宜居”场景
有人的地方就一定有消费吗？对于商圈来讲，或许是这个道理，聚集的人越多越有可能形成消费，但对于TOD片区来讲，却并没有这么简单。
TOD（Transit-Oriented Development）是一种城市规划和发展理念，是指“以公共交通为导向的开发”。TOD片区就是以轨道交通站点为中心，以400-800米为半径，集中不同类型的用地功能，同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区。▼
TOD模式示意
当下，我国的轨道交通建设如火如荼。中国城市轨道交通协会发布的《城市轨道交通2022年度统计和分析报告》显示，截至2022年底，我国大陆地区有55个城市开通城轨交通运营，线路共计308条，运营线路总长度达10287.45公里。
其中，地铁运营线路8008.17公里，占比77.84%。随着建设的大步推进，交通网络日渐密集，轨道交通的人流量也急剧攀升。2019年，我国城轨交通全年就已经达成237.1亿人次客运量，全国城市日均客运总量达到6637.1万人次，北京、上海两市日均客运量均超过1000万人次。在此基础上，“十四五”期间还规划新增城市轨道交通运营里程3000公里，新增城际铁路和市域（郊）铁路运营里程3000公里。伴随着轨道交通建设的高歌猛进，我国的TOD发展也进入了黄金时期，成为我国城市开发建设中的热门范式。不仅在国家层面得到认同和鼓励，在地方层面也得到强调，成为各大城市引领城市布局优化、促进城市产业发展的重要抓手。中央层面，2022年7月12日国家发展改革委发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》明确提出，要推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用；地方层面，北京、上海、深圳、杭州、武汉、成都、重庆、无锡、佛山、嘉兴、东莞和南京12个城市陆续出台了关于轨道交通和TOD综合开发的相关政策，将TOD作为城市轨道交通发展的重要举措。由于我国TOD与地铁相结合的形式最为常见，因此，本文也将聚焦研究以地铁为主的轨道交通TOD。01
TOD片区要想成为消费高地，抓住强消费力人群是关键
无论是国际或是国内，将轨交站点与商业综合体联合开发，似乎已经成为一种共识。
这一联合开发模式最早是由TOD先驱日本发扬起来。1929年，大阪市中心的阪急百货开业，坐落于神户线的终点站——梅田站。
这不仅是日本首家电铁百货店，也是世界首家轨道交通枢纽百货公司。这样一家坐落于轨道交通站点的百货商店能够实现“一箭双雕”的效用——从商店经营的角度来看，轨道交通枢纽站人流密集，区位优势极佳，可以大幅度降低顾客迎送、货物配送及广告投放等费用，因而具有更强大的竞争力。另一方面，从轨道交通运营的角度看，商业的开设可以吸引新的乘客，增加通勤、通学以外的轨道交通利用需求，还可以提升线路的知名度。因此，这一创新型消费模式很快被其他轨道交通枢纽所效仿。到2001年，东京都市圈内共有320个规模不同的商业中心，其中与轨道交通紧密结合的站前型商业中心达121个，占总数的37.8%。时至今日，打造商业综合体更是成为了诸多TOD片区的消费转化模式，出现了如东京新宿、六本木、大阪梅田、新加坡乌节路等世界知名的TOD商圈。在我国情况也类似，大多数的商业综合体开发都与轨道交通相结合，像北京、深圳、上海等较早建设地铁的城市商业站点比例基本超过半数。
例如，2017年，北京地铁站点数334座，其中有商业站点数为193座，有商业站点比例达到58%，上海有商业站点的比例达到50%，而深圳也有55%。另外，从轨道物业开发类型来看，商业是第二大开发类型，仅次于住宅——2021年，全国轨道交通物业开发面积1730.72万平方米，累计面积达到7528.67万平方米。从物业类别看，2021年各地的发力点仍集中在住宅、商业地产两个方面。像北京长楹天街、上海虹桥天地、上海天荟TODTOWN、重庆龙湖光年等TOD商业片区都是典型代表。然而，所有轨交站点都一定会成为商业消费高地吗？不然。首先，轨道交通虽然总体人流量很大，但并非所有站点都拥有高人流量。根据所处的区位不同，轨交站点的人流量可以说是天差地别。比如，日本东京的新宿站每日客流量高达353万人。这是因为新宿站靠近城中心，地理位置优越，多条线路穿过，因而带来巨量的人流，这样优越的区位条件自然适合打造消费高地。而许多位于郊区的轨交站点，人流量也就是几千人至几万人的量级。比如同样是位于日本东京的南町田站，日均客流量仅为37963人，是新宿站客流量的约1%，显然难以在此打造出与新宿站相似规模的商业区。其次，如果这些庞大的人流仅仅只是“路过”，无法转化为有效的购买力，那么对于消费来讲则毫无意义。以北京南站为例，由于其主要目的是“集散”而非“商业化”，即使这里有高铁和两条地铁线路交汇，每日十几万的人流，也没有转化为大规模消费。轨交站点并不会天然形成消费，那么，如何才能将TOD片区打造为消费高地呢？打造消费高地需要看清商业的本质——商业离不开“人、货、场”这三大要素。人，是顾客、流量；货，是商品；场，是发生交易的场合、场所、场景。在曾经的传统时代，“场”占据核心地位，唯有争取到黄金位置、核心渠道，才能将货卖出去。而当今时代，“人”变成了最核心的要素。商品在哪里变得不再重要，将商品连接上具备消费力的人群才更重要。哪些人是当下的强消费力人群呢？市场上的标准纷繁复杂，总结来讲无外乎三类：年轻人、亲子家庭、城市中产。年轻人自不必说，他们的消费能力已经被多维度证明。中国家庭收入调查CHIP2018数据显示，35岁以下城镇居民消费支出占比已超过1/3。而中银消费金融联合时代数据《当代青年消费报告》显示，2021年35岁以下消费者创造了65%的消费增长。其次，亲子家庭也已经成为我国消费市场上一支不可忽视的强劲消费力。中国儿童产业中心公布调查数据显示，我国80%的家庭中，儿童支出占家庭支出的30%至50%，家庭儿童年平均消费为1.7万至2.55万元。此外，我国的城市中产也在迅速增加，消费力日渐旺盛。麦肯锡的数据显示，2021年，年收入超过16万元人民币的中国城镇家庭数达到1.38亿。而到2025年，还将有7100万家庭进入这一较高收入区间，这些数字彰显着我国城市中产人数的迅速增长以及巨大的消费潜力。未来的TOD消费区打造，应当重点挖掘以上三类强消费力人群的消费偏好及消费需求，针对性地为他们定制消费场景，激起他们的消费热情，抓住他们的消费。在TOD片区形成一定体量的消费基础后，再通过群体带动效应，吸引更广泛的消费人群。▼
TOD消费区打造，要抓住强消费力人群
02
瞄准年轻人，定制“创新交流”场景
当代年轻人大多属于独生子女一代，他们更渴望情感倾诉，有强烈的社交表达和分享诉求。数据显示，75%的Z世代表示希望有更多时间和同伴在一起。他们渴望同辈之间的归属感，希望通过共同语言吸引同好形成社交圈子。
2019年，年轻人们喜爱的社交软件Soul进行的一项调研显示，约90%的用户希望通过社交应用扩大自己的交友圈。为此，他们平均每天花费56.2分钟来进行社交聊天，时长超过看视频、听音乐等活动，位居第一。社交在年轻人生活中的重要性可见一斑。为了迎合新时代年轻人社交需求的增长，越来越多的线下沉浸式社交空间开始出现，像咖啡馆、小酒馆、剧本杀体验馆、电竞馆等形式的社交空间受到年轻人的热烈追捧。小酒馆作为其中的典型代表，数量增长相当快。2019年和2020年两年，我国就注册了2.1万家酒馆相关的企业，其中2019年注册量同比增长高达53.1%。此外，年轻人对电竞的热爱也推动了电竞馆、电竞酒店等电竞主题社交空间的火速增长。同程旅行发布的《中国电竞酒店市场研究报告2021》显示，2021年全国电竞酒店的存量将达到1.5万家，到2023年将突破2万家，受众多为95后。当下社交空间迎来增长的同时，年轻人的社交主题也愈发丰富，主题化的社交空间越来越受到年轻人的追捧。他们不仅要坐在一起聊天、喝酒，更要玩出一些不同主题的新花样来。例如，北京檀谷，一座坐落在西山脚下的小镇，通过举办音乐趴、电影趴、市集等山系活动，为喜欢自然生态的年轻人打造了一片不受外界侵扰的“山系”社交空间。上海的历史风貌街区上生·新所则是瞄准热爱艺术的年轻人，不断举办沉浸式的戏剧、展览等活动，为他们打造“艺术”社交空间。而苏州双塔市集则在菜市场的基础上进行升级，引进多样化的新业态，通过设置文创区、小吃区、休息区，打造年轻人也爱逛的“休闲”社交空间。▼
上生·新所
TOD片区作为城市连接的主要节点，每天有成千上万的人流汇聚，为不同背景的人们创造了相遇和交流的机会，天然具有交流和交往属性。这一天然属性应当被合理利用起来，与年轻人日渐旺盛的“社交需求”形成共振，通过瞄准社交的某一主题发力，将TOD片区打造成为城市交流交往的重要空间之一，带动传统消费升级。
例如，日本大阪站TOD片区通过聚焦“创新”主题，为有创新需求的年轻人们打造自由轻松的社交空间，带动了区域的消费升级。大阪站位于大阪市中心，是关西地区的重要交通枢纽，共有7条铁路线在此汇集，每日交通换乘人次高达250万。从大阪站出发，1小时即可到达京都、神户、奈良等关西地区的重要城市，且距离关西国际机场仅40分钟路程。由于坐拥优质的区位，大阪站周边形成了关西地区最繁荣的商圈——大阪-梅田商圈，聚集了如阪急百货、阪神百货、大丸百货、电器销售巨头友都八喜等许多大型商业设施，已然是一片开发非常成功的TOD商业片区。1995年以后，大阪在日本经济中的比重开始持续下降，从1995年的8.2%下降到2005年的7.3%。另外，大阪的科研学术机构也不如东京都密集，根据企业R&D数据库统计，网站共收录的1855家日本企业中，东京都分布最多、密集度最高，共有868家；其次为大阪府，有262家。由此可见，大阪的整体实力在逐渐滑坡，不仅经济面临衰退，而且创新能力与东京都相比更是难以望其项背。大阪深知，当下经济的发展越来越需要创新驱动，必须围绕“创新”进一步开发自身的优势资源。而大阪所在的关西地区拥有以大阪大学、关西大学等为代表的诸多高校和研究机构，具备开展知识性创新活动的科研资源及基础。此外，大阪及周边地区产业结构完善，已形成以中小企业为主的特色产业集群，在制造业方面具有很大的潜力，能够作为支撑创新发展的产业基础。在此背景下，大阪市政府为大阪站北部片区开发定下了“创新”的基调，并开发了创新型商业项目“知识之都”。通过将“创新”主题融入天然具有“交流”属性的TOD片区，打造便利交流交往的环境，为区域内的创新人才甚至普通消费者提供更多与前沿科技互动、碰撞的机会，将前沿科技融入商业，通过多元交流创造出新的商业价值。2013年项目建成后，“知识之都”立即成为大阪站片区最独特的商业业态，吸引了许多创新企业及机构入驻，为该区域注入了新的活力，带动了消费升级。▼
“知识之都”示意
1. 搭建创新平台，带动创新人群之间的交流
为了让创新人群有更优质的交流交往机会，知识之都成立了交流平台“知识沙龙”，聚集了商务人士、研究者、大学教师、创作者、艺术家等不同领域的人群。知识沙龙实行会员制，个人或法人均可参加，每年会员费为11万日元。
在知识沙龙，不仅可以与不同领域的创新人才邂逅、交流，获得新的认知，产生新的灵感，提升自身的价值，还可能获得创新项目所需要的人脉、投资等各类资源。除了会员之间自发的交流之外，知识之都还会在每周四举办休闲沙龙，邀请来自各行各业的专业人士作为演讲嘉宾，讲述包括专业知识、专业经验甚至生活智慧在内的广泛知识，分享的主题也十分丰富，包含动植物、农业、心理健康、疾病、新兴产业、AI等各方面，拓展会员们的视野的同时，也为各行各业的创业者创造自由对话的场景。同时，知识之都还围绕创新人群的社交目的，设计多个主题交流空间，满足商业、学术和文化等多种消费需求。比如，知识之都的会展中心，不仅直接连接到中央火车站，交通便利，而且配备同声传译、高清转播等相关设施，能够满足从大型展会到国际会议等各类大小活动的不同需求。此外，知识之都还提供小型多功能会议厅，可以承载小型研讨会、培训、测试场地、展览、演讲等活动。至今，知识之都的办公区已有庆应大学、大阪大学等高校，NTT、国誉等企业和多所国立研究开发机构入驻，为此区域带来了稳定的创新人群，带动了商务消费。有日本商务人士就表示：“自从建成后，知识之都会议中心经常成为我的工作地，所以我经常去。附近有很多餐厅，而且直接连接大阪站，交通很方便。”▼
知识之都提供的科技体验展
2. 营造互动空间，强化大众与产品的交流
创新不仅需要创新人群之间的交流碰撞，产品与大众的互动也是创新的重要一环。
针对尚在研发中的创新产品，知识之都打造了一个特殊的产品体验空间——实证实验室“The Lab.”，通过有趣的、从成人到儿童都易于理解的方式，展示大学、科研机构或企业的最新科学技术或产品。在这里，任何人都可以与创新产品零距离接触——例如，在大阪Vislab展位，握住伞柄就能感受各种东西（包括雨滴、冰雹、甚至蛇）掉落在雨伞上面的感觉；Digital Fashion公司的展位则提供虚拟试衣间；而东京大学的展位则有一个能够照出不同于实际表情的镜子……每一个展示空间内都会有相应的解说员，耐心解释发明的作用和实际意义。除了能够看到、体验到独创性的发明外，体验者还能将自己的使用感受或想法反馈给研究机构和创作者，研发机构也能通过用户反馈，对产品进行改良。哪怕是偶然经过的路人，也会被创新的魅力所折服：“2020年2月访问大阪的时候顺道去了（知识之都），从JR大阪站步行数分钟可达。很多著名企业和大学的最新技术设施都可以直接感受、学习。感觉这些设施对孩子的教育能派上用场，很高兴能有这样的设施。”而针对已经成熟的产品，知识之都则通过跨界融合大学、科研机构、企业和商铺等不同机构的不同功能，打造新型体验式商业。“知识之都”在中庭广场一侧的1-6层设置了涵盖“衣、食、住、行”等方面的多个“未来生活展厅”，让商店为消费者提供一种新的消费范式——不只是单纯地介绍产品、服务和信息，还描绘一种未来的生活方式。比如，在“衣”方面，跑鞋运动品牌亚瑟士（ASICS）就开设了一家体育科技体验店，通过3D足部测量设备测量顾客的脚长、脚围和脚跟宽度，并分析顾客跑步时的步态，将这两大数据进行组合测量分析，从约150种鞋中，为顾客推荐最适合的一双，让跑步鞋也能拥有科技感。在“食”方面，知识之都引进了由近畿大学水产研究所开设的、以水产为主题的“养殖鱼料理店”，这是日本第一家大学直营的养殖鱼专门料理店，食材都是近畿大学水产研究所精心培育的金枪鱼、比目鱼等美味的养殖鱼。这家店在柜台位置设置了平板电脑，讲解养殖鱼的相关基础知识，向消费者宣传养殖鱼的安全性和魅力。消费者在这里不仅可以品尝研究所的养殖成果，他们的意见也可以直接反馈到研究所，成为养殖鱼研究和改进的依据。此外，连锁快餐店赛百味打造了蔬菜实验室，以食育的方式，让顾客直接在店里亲手培植蔬菜，宣传美食新理念。在“住”方面，知识之都的家具店大阪松下中心，在卖家具的同时，还是一间公众可参与的“生活方式研究室”。不仅有收藏了大约5000本与居家生活相关书籍的家居图书馆，还打造了“活出自我”研讨室，邀请活跃于各个领域的讲师，为消费者提供更多的居家生活灵感。在“行”方面，最具代表性的是梅赛德斯Me体验馆，它是一座将汽车与咖啡进行融合的汽车概念体验店。在这里，不仅可以随意试驾最新车型，还能够一边喝咖啡一边了解梅赛德斯的相关信息。这种既能接触到最先进的科技，又能品味美食的新型消费模式对于顾客而言非常有吸引力。有人就在网络上高度赞扬了此类新兴业态：“丈夫邀请我去看最先进的技术。近畿大学的金枪鱼和生鱼片非常好吃，我们还排了队。”凭借知识之都的区位优势，入驻店家能够最大化传播自身的品牌理念，辐射更多人群，带来更大的商业价值。“知识之都”通过实现创新人才之间以及大众与创新之间的交流，成为了知识和智慧相互交融的“知识创造价值的据点”。不仅为大阪创新实力的提升添砖加瓦，同时也带动了大阪站片区的消费升维。据统计，至2023年3月末，仅仅“知识之都”的来访人次就已超过4360万，而知识之都所在的综合体Grand Front Osaka的访问人数更是突破了4亿7千万人次。▼
知识之都内的食补餐厅
03
瞄准亲子家庭，定制“儿童教育”场景
亲子家庭的消费力已经不容小觑，而在亲子家庭所有的消费中，教育支出占比最高。调查显示，城市家庭平均每年在子女教育方面的支出，占家庭子女总支出的76.1%，占家庭总支出的35.1%，占家庭总收入的30.1%。
北京大学中国社会科学调查中心（ISSS）发布的数据显示，孩子的养育成本占家庭收入的比例接近50%，而其中教育支出占养育成本比例达34%。在此基础上，还有81%的新晋父母表示将增加子女教育的投入。在当下，教育已经成为养娃最烧钱的项目之一。随着近年来“鸡娃”教育流行，父母们在孩子的教育上更是疯狂砸钱，活生生搞成了教育军备竞赛。在一线城市家庭中，每年花1万元给孩子报班已经是普遍现象，有些课外班花费甚至达数万元。上海市消保委2020年3月发布的《上海、北京、深圳青少年教育培训消费调查报告》显示，北京、上海、深圳共有78.4%的家庭在最近一年中有过教育培训消费。孩子教育培训的平均年支出约为1.6万元。我国父母们对于孩子的教育已经不仅是深切关心，甚至已经到了焦虑的地步。网上的段子能够很好地反映当下的“鸡娃”现状——问：“孩子4岁，英语词汇量只有1500左右，是不是不太够？”答：“在美国是够用了，但在海淀肯定不够。”虽然国家已经重拳出击，颁布“双减”政策，遏制这一教育军备竞赛的势头，但孩子们的课外教育需求依然需要得到满足。因此，有教育资源的TOD片区可以瞄准亲子家庭的教育需求，利用本地的教育资源，将儿童课外教育作为吸引点，同时通过在社区做好育儿配套等方式，打造儿童友好氛围，增强对于亲子家庭的吸引力。日本东京就有这样的开发儿童课外教育，成功吸引亲子家庭的案例——柏叶新城。▼
柏叶新城TOD俯瞰
众所周知，东京首都圈人口密度极高。自上世纪70年代起，东京周边就建起了诸多新城，希望能够疏解东京人口。但东京的疏散计划并不是很成功，仅有个别新城能够维持人口的持续增长。其中，就有一座“柏叶新城”实现了这一目标，成为目前东京首都圈内为数不多人口持续上升的区域之一。
柏叶新城，位于千叶县柏市，距离东京核心地带30公里左右，依托于筑波快线上的柏叶学园站而发展起来，乘坐筑波快线半小时可抵达秋叶原，属于典型的郊区TOD站点。从柏市的人口统计数据来看，2009年至2022年的十几年间，柏叶学园站周边的人口实现了持续增长，从2682人增长到了13120人。柏叶新城吸引年轻父母的秘诀是什么？答案是——打造独特的儿童课外教育体系。为了吸引东京首都圈的人，特别是年轻家庭前来居住，柏叶新城在都市的建设与运营过程中，对儿童成长和需求的关注可谓细致入微。不仅依托当地大学资源创新开发儿童体验教育，而且在社区及商业设施建设过程中也十分注重亲子友好。1. 依托高校资源，打造体验式儿童教育
柏叶新城的城市建设，在很大程度上依赖于官民学合作组织“柏叶城市设计中心”（UDCK）。UDCK成立于2006年，是日本第一家城市设计中心，由行政机关、居民、企业、大学等各种团体共同组成，在柏叶新城的城市规划、项目推进等方面肩负着智囊团的职责。
在儿童教育方面，为了让孩子们能够学习到与校园课堂不一样的知识和经验，UDCK为当地儿童精心设计了“未来儿童学校”及“匹诺曹”两大课外教育项目。柏叶新城坐落着两所高校，东京大学柏叶校区和千叶大学柏叶校区。“未来儿童学校”项目正是依托这两大优质的教育资源，针对儿童开展的一系列知识讲座及手工坊课程，目标就是让孩子们能够从小接触多维度的知识，并且亲身体验世间万物。课程老师的构成相当多样化，既有东京大学及千叶大学的教授，也有社会人士，甚至还有当地居民。孩子们能够通过与不同的老师接触，学习不同的知识和技能。例如，在讲座课程中，孩子们可以与大学教授进行哲学对话，培养语言能力、思考能力和表达能力；还可以听牙科医生讲授牙齿形态学，学习人体和食物的关联性，思考人类的进化。而在手工坊课程中，孩子们则可以在工程艺术家的指导下，亲自动手制作“宇宙降落伞”，可以学习家具设计师制作“发光的LED王冠”，可以通过在纸飞机上留言与大学里的留学生进行交流、接触多样文化，还可以跟随当地居民走进田野，通过五感认识日常食用的蔬菜……如此丰富多样的活动，花费也并不高，每次课程大约300日元。因此，未来儿童学校一经推出便取得了很好的效果，自2015年7月19日开学仅半年时间，就已经举办40余种课程50余次，累计5000余名孩子参与其中，既收获了人气也拉动了区域消费。▼
TOD一侧的千叶大学植物工厂
“匹诺曹”项目则是柏叶新城面向小学生开展的、以职业体验为主要参与形式的课外活动，自2007年起每年11月在柏叶学园站周边举办。
项目当天，孩子们可以在社区的各类店铺里体验工作，例如当一次销售员、艺术家、摄影师或记者，每次的工作时间约为一小时。完成工作后，店铺会支付给孩子虚拟货币300Pi作为工资，这些货币可以在当地的合作商店中购买部分商品。当然，这300Pi也并非凭空出现，而是来源于每个人300日元的项目报名费。这300日元如此一流转，不仅能让孩子们体验不同职业、感受工作乐趣，还能够同时拉动区域消费。除了职业体验外，匹诺曹项目还有许多延伸，如社区农场专供的“匹诺曹食堂”、教会孩子们防灾的“匹诺曹防灾体验”等，让孩子们学到更多的生活小知识。这一项目凭借其独特的创意获得了第二届儿童设计奖金奖、2008年度优秀设计奖以及英国国际设计奖“D&AD GlobalAwards2009”铜奖。2. 建设亲子友好社区，减轻年轻家庭带娃负担
对于在职父母而言，“有没有能够让他们安心的托育设施”对于他们选择居住地非常重要。柏叶新城意识到这一点，并建设了相当丰富的托育设施。
例如，在“公园城市柏叶校园二号街”社区内就专门设置了社区儿童活动中心、家庭聚会中心、社区托儿所等公共机构，让孩子们在社区内就可完成学习、课外辅导、体育运动、认识自然等系列教育活动。社区托儿所处于日照条件最好的位置，提供给孩子们最充足的阳光和最安全的庭院，同时配有先进的幼儿教育设施和专业保育人才。社区儿童活动中心则是孩子们放学后的第二课堂，社工们会带领孩子们学习和游戏，寓教于乐。层高5.3米的家庭聚会中心，让社区里的妈妈可以在这里和孩子一起分享闲暇时光，或与其他妈妈交流育儿经和生活经验。托育设施的费用也是吸引力构建的重要一环。柏叶新城的托育设施覆盖儿童的多个年龄段，总体而言费用不高，3-5岁的儿童都是免费托育，0-2岁的儿童托育收费标准与父母的缴税额挂钩，缴税额越低则托育费越低。柏叶新城正是通过完善的托育设施有效地帮助在职父母应对育儿压力和挑战，减轻育儿负担，进一步提升了对于年轻父母的吸引力。通过设置独特的儿童课外教育课程，搭配贴心的辅助带娃服务，柏叶新城对于年轻父母们的吸引力大大增强。日本房地产网站O-uccino发布的一项调查显示，2021年7月至12月，在东京首都圈内，25-34岁的年轻父母们心目中的人气车站第一名正是“柏叶学园站”。▼
柏叶新城通过完善的托育设施减轻在职父母的育儿压力
04
瞄准中产人群，定制“生活宜居”场景
大家普遍认为，越繁华的地方越能吸引人。但是根据基因学研究，人类天生渴望明显存在自然元素的环境，并能在这种环境中获得特殊的乐趣。换句话说，自然对人类有着极强的吸引力。
原生态的自然环境能调节人的整体机能，在与自然的互动中，人们让节奏慢下来，沉淀思绪，重新汲取生活的力量，享受心灵的愉悦感。在过去的200年间，大规模的城市化席卷全球，越来越多的人居住在城市里，与自然亲密接触的机会越来越少，但对自然的亲近感依然深刻于我们的基因中并没有消失。因此，近年来越来越多的人走向户外，亲近大自然。城市中产正是这波走向户外大潮中的主力军，他们大量参与亲近自然的活动，如徒步旅行、露营、野餐等等，这几乎已经成为城市中产们普遍的生活方式。DT财经调研显示，有86%的新城市中产会在平时参与户外活动。定期去户外的新中产比例更高，达到66.2%，在其他人群中这个数字是55.4%。最近一年，新中产平均参加过约5类户外活动。他们最爱去的地方就是城市郊区，超六成城市中产爱去市郊进行户外活动，野外山地（58.1%）、城市内绿地（55.8%）、森林草地（54.7%）、湖边河畔（52.3%）都是城市中产们喜闻乐见的户外休闲场所。后疫情时代，人们更渴望接触自然，公园、绿地等充满绿意的环境对人们有着更强的吸引力。TOD片区也可以紧紧抓住城市中产想要亲近自然的心，为他们在高楼林立的钢铁森林里打造一处“世外桃源”。比如，日本东京的二子玉川就早早意识到了城市中产亲近自然的需求，通过对自然环境的保留与修整，成为东京中产阶级喜爱的安居地。二子玉川坐落于东京人口最多的世田谷区，距离东京都心15公里，东急田园都市线与大井町线两条轨道交通线在此交汇，15分钟即可抵达涩谷。近年来，二子玉川逐渐成为东京都“最想居住的街道”评选榜单的热门常客，且排名逐年上升，2017年上升到第三位。▼
二子玉川俯瞰
（来源：图虫创意）
二子玉川是怎么做到的？——保护利用自然环境，描绘一幅优质的生活图景。
1. 保护自然生态，让城市与水绿共生
二子玉川自然资源丰富，南部有多摩川缓缓流过，北部则是有着“世田谷绿色生命线”之称的国分寺崖线，多摩川水岸的蓝色与国分寺崖线的绿色塑造出二子玉川地区与众不同的自然风光。
为了保护优质的自然环境，二子玉川没有对河流沿岸进行景观硬化或者线形设计，而是很好地保留了多摩川原有自然的河漫滩，并且因地制宜，通过打造简单回绕的步道，为居民提供丰富的近看或远眺水面和绿地的视角，以便更好地感受自然氛围。其次，二子玉川还根据日本人的运动偏好，在多摩川岸边设置了以足球场、棒球场为主的多样化运动场地，让居民们能够在优美的环境中尽情运动。此外，针对居民们普遍的休闲需求，还打造了二子玉川公园、兵库岛公园等优质景观绿地，供居民们散步休憩。二子玉川的居民们非常喜欢这样的设计，对于如此优质的自然环境赞不绝口：“因为挨着多摩川，稍微走几步就可以充分享受自然风光。”“自然环境超级丰富！空气很好，非常宜居。”“能看见不被遮挡的多摩川，这样的风景在东京都内是很少见的。”凭借在城市生态系统中对自然环境及生物的保护，二子玉川地区不仅获得了生物多样性“JHEP认证”最高等级（AAA）的评定，还获得了世界自然保护基金（WWF）日本颁发的第25次地球环境大奖。▼
二子玉川公园
2. 商业中植入绿色，让自然融入城市
在上世纪80年代，二子玉川地区就确立了“与自然共存”的城市建设主题，打造城市与自然相融合的居住环境。在周边商业建设的过程中，也很好地贯彻了这一主题。
比如，在商场二子玉川Rise及高岛屋SC建设过程中，就专门设置了屋顶花园，以绿色生态为设计主题，利用石头、草木以及水营造出天然、舒适的生活空间，让自然与商业融为一体。并通过连廊、慢行步道等方式将轨道交通站点、商业以及住宅连接起来，让居民能够更加轻松自在地亲近自然。二子玉川通过将自然做到极致，成功打造出一张“自然生态”的金名片。不仅直接带动了进站人数的增长，常住人口及周边地价也随之高涨，片区的人气、热度及消费活力都得到了有效提振。东京都统计网站的数据显示，二子玉川站点2016年的进站人流约为2922万人，与2000年相比增加1401万人。此外，2005至2015年，二子玉川车站周边500米以内的常住人口增长了27%，商品房价值同步上涨约25%；日本国土交通省统计显示，1984到2015年，二子玉川地价上涨三倍。▼
二子玉川高岛屋SC
发力消费，是TOD片区提升区域竞争力的一个优质选项，但却并不是TOD片区发展的唯一解。
诚然，不是每座城市的每个站点都需要发展成为消费高地。但是，对于每一个力推TOD开发的城市，特别是对于全力打造消费中心的城市而言，发展出至少一处城市标杆级别的TOD消费区十分必要，正如涩谷之于东京、梅田之于大阪、国王十字之于伦敦、九龙之于香港一样。一个城市标杆级别的TOD消费区不仅有助于提升城市的消费能级，还可以成为城市对外传播的一张金名片。