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10月9号，杭州明确取消了出让用地限价政策，主城四区彻底放开新房限价。10月份土拍中的几宗限价地也成为了杭州土拍最后一批限价宅地，可以说是赚足了眼球！
从溢价上看，杭州依旧保持着非常明显的冷热分化特征。
10月中旬出让的拱墅区两宗宅地中，石桥的不限价宅地以18%的溢价成交。绿城此前在区域内打造的宸岸印月、溪映明月都是快速去化，所以这次绿城选择继续深耕。
而康桥单元地块因为地段偏北，界面相对不那么成熟，板块内还有其他新房项目在售，二手次新房的库存也不少，对于这块最后的限价地，房企可能更多持观望态度，最后底价成交。
10月底，同样底价成交的勾庄地块自带16%的商业占比，实际的打造成本会更高。同时，勾庄板块的次新房量也很大，肯定会对未来的新房价格体系产生一定的冲击。
市北地块与勾庄地块有些类似，带有30%的商业，而且地块体量小，后期的规划设计空间并不充足，反而自带商业后期运营的资金压力不小。
图源网络：湘湖低密地块位置图
湘湖超低密地块在月底的土拍中竞争激烈，溢价率去到了51%，容积率1.05，没有限价。
板块内低密产品一直处于低供应的状态，所以未来项目发挥空间比较足，去化不会有太多压力，开发商们也将竞争的重点放在了这块地。
图源网络：钱二新宅地位置图
10月22号，钱二的核心宅地刷新了杭州最高楼面价，折合成交楼面价50717元/m²。之前的地价纪录保持者凤起潮鸣同样是由绿城打造，楼面价45368元/m²，已经保持8年。
图源网络：钱二新宅地位置图
但另一方面，凤起潮鸣自带30%的商业，实际拿地成本不能只通过楼面价来衡量，近几年的红盘供应也因为限价等限制，地价在市场上其实并没有体现出来，所以这次绿城钱二地块刷新地价记录也算情理之中。
10月结束，随着主城区新房限价的放开，10月份的挂牌中出现了一些近期不常见的板块，比如笕桥、富春湾新城、南部卧城等。
杭州11月土地出让清单
11月5日将有两宗地块出让。
城东新城板块的安琪儿区域将出让第一宗不限价宅地。新地块位于翡翠嘉运府的北侧，相比之下新地块离北面的运河更近，河景视野更广，但同时项目整体更靠近西侧的高架。
在市中心优质改善项目稀缺的市场情况下，新地块在放开限价后，未来新房的价格肯定会上涨，参考周边二手房，华家池二手成交均价约7.5万元/㎡，绿地华家池印与世茂天宸约5.5万元/㎡左右起，未来新地块价格可能会向它们靠拢。
图源网络：之江核心区新地块
之江核心区的商改住地块，因为地段好，配套齐全，可能也会引起房企的热抢。
11月20号出让的三宗宅地中，关注重点自然是奥体望阙南地块。
图源网络：奥体新宅地位置图
这也是奥体第一宗不限价的核心宝地，挂牌起价就来到36000元/m²，直接超过了板块内的最高楼面价，现在挂牌的宅地中也只有它有望刷新绿城钱二地块的楼面价记录。
地块西侧的次新房滨江嘉品，二手房价格基本在6-7万元/m²左右，未来新地块项目可能会再有所突破。
图源网络：笕桥新地块位置图
笕桥板块的宅地位于绿城·溪映明月隔壁，北侧不远就是绿城刚竞得的石桥单元不限价宅地，溢价率18%，成交楼面价18370元/m²。
新地块比较大的硬伤就是东南侧的铁路，还要面对绿城新项目的直接竞争。
东新单元在放开限价后首推宅地，区域内西房宸樾恒久府在售，伟星的项目待售，棠前嘉悦府售罄，新房供应不是很缺，新地块可能还是要发挥不限价的优势，未来能够在产品上做出差异化。
除此之外，还有三宗低密宅地会在11月出让。
图源网络：下沙金沙湖地块位置图
下沙金沙湖宅地容积率1.3，周边配套齐全，纯低密改善比较稀缺。
图源网络：南部卧城地块位置图
萧山南部卧城出让宅地容积率1.3，靠近地铁2号线曹家桥站，周边新房供应较少，同类型的低密改善盘更是没有竞品，有一定的去化优势。
富阳富春湾新城今年第一次出让宅地，容积率仅1.05，同样也是板块内暂无低密改善竞品。
另一个值得关注的方面是主城商改住的地块频出，并且规划调整后就快速挂牌，奥体望阙南地块就是一个非常明显的例子。
从市场的情况来看，宅地是杭州供地的大头，市场对于宅地的需求是更大的，而且住宅相比商业更容易去化。
近期商改住的地块基本都在主城核心地段，像望阙南、滨江区政府都是“挤出来”的宅地，或许后续不限价时代，那些断供的板块里还会有更多想象力。
图片来源：好地网、浙里地产
编辑/李筱妍
统筹/孙杰
监制/鲍哲健
