Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

因租赁物损坏而产生的过期损害赔偿请求与押金返还请求的抵销

Erscheinungsdatum：10.07.2024   

发布日期：2024年7月10日  

案号：VIII ZR 184/23

Die Klägerin begehrt nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung am 8. November 2019 die Rückzahlung der von ihr geleisteten Barkaution in Höhe von rund 780 €. Der beklagte Vermieter rechnete mit Schreiben vom 20. Mai 2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit - streitigen - Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in einer das Kautionsguthaben übersteigenden Höhe. Die Klägerin hat sich insoweit auf Verjährung berufen.

原告于2019年11月8日结束租赁合同并归还房屋后，要求房东归还其支付的约780欧元的现金押金。被告房东于2020年5月20日发函，声明房屋损坏而产生的有争议的损害赔偿金额高于押金金额，并要求针对前述押金进行抵销。对此，原告主张这些损害赔偿请求时效经过。

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

联邦最高法院裁判：

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.

被告在再审程序中获得了支持。联邦最高法院裁定，在住宅房屋租赁关系中（Wohnraummietverhältnis），双方关于现金押金的约定通常应解释为：在租赁关系结束后，房东可以在押金结算中因租赁物损坏而产生的损害赔偿请求通过抵销得以实现，即使房东未在未过期限内行使其替代权亦不应构成障碍。

Das Berufungsgericht hat bei seiner Beurteilung maßgeblich auf die für Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gesetzlich vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) abgestellt, innerhalb derer eine Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen noch nicht bestanden hat. Dabei hat das Berufungsgericht jedoch die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses im Falle der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt. Eine vom Mieter gestellte Barkaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.

再审法院在其判决部分主要依据了《德国民法典》第548条第1款规定的因租赁物损坏而产生的损害赔偿请求的六个月短期时效期间，而在此期间，待抵销的请求尚未具备同一性。再审法院认为，上诉法院并未充分考虑到在约定现金押金的情况下住房租赁关系双方的利益，租户提供的现金押金正是为了担保房东的前述请求，租赁关系结束后，房东应能够简单地通过抵销押金返还请求得以实现。

Soweit die Aufrechnung im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, um Schadensersatz in Form eines Geldbetrags verlangen zu können, hat der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat.

虽然“抵销”要求两项请求具备同一性，即房东须行使其关于租赁物损坏的损害赔偿请求的替代权，以能够明确要求金钱赔偿，但租户通常并不关心这一行为是否在时效期间内完成。在时效期间内单独行使替代权，只是在最终对双方都至关重要的押金结算之前的一个形式步骤，而根据法院的判例，押金结算不一定要在短期时效期内完成。

Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadensersatzansprüche bestehen.

鉴于房东的抵销不因时效问题而受阻，法院撤销了上诉判决，并将案件发回上诉法院重新审理和裁决，以便其对被告房东所主张的损害赔偿请求是否成立作出必要的认定。

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

相关法条：

§ 215 BGB

Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.

时效并不排除抵销权和主张留置权的行使，只要在首次可以抵销或拒绝履行的时间点上，该项权利尚未过时效期。

§ 249 BGB

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. […]

(1) 负有赔偿责任的人，应恢复到如果未发生导致赔偿责任的情况时的状态。

(2) 若因人身伤害或物品损坏而应支付赔偿金，则债权人可以要求所需的金额以代替恢复原状。[...]

§ 387 BGB

Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann.

如果两人相互负有相同种类的给付义务，每一方均可在有权要求对方履行其应得的义务且能履行自身应尽的义务时，进行抵销。

§ 548 BGB

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. […]

(1) 出租人因租赁物的改变或恶化而产生的赔偿请求权在六个月内时效届满。时效期从出租人收回租赁物时开始计算。[...]