■ 联合利华荷兰总部办公空间产品展示区域
资产中包括了办公室、零售空间以及仓储空间的联合利华，十分倚重设施使用的整体规划——办公空间管理着眼于灵活办公理念的实践和运用；仓储空间的规划注重物流的效率；零售空间看重人流动线的设计；而工厂的重点则是物流的交通动线。对联合利华来说，所有的设计、管理以及战略，前提都是以人为本，以顾客为先、以员工的体验为先，即使不同的国家在设计标准上会有个体上的差异，但都是基于以人为本和品牌建立的前提。
时任联合利华亚洲全球不动产总监蔡明荔（Ming Lee Chua）女士向《现代物业》介绍，联合利华的房地产一半是租赁的，另一半自己拥有产权。对于租用的物业，联合利华会和业主协商做好管理业务。清洁是最基本的，再高一层如空调、照明、空气质量都非常重要，以租户的角度告知业主自身所需，业主方就会去调整。
■ 多样空间灵活办公
■ 会议室小型化
对于自有物业，除了提供自己的员工在办公室里工作，联合利华以外包的方式选择比较专业化的公司进行物业管理，同时也从承包商身上吸取一些管理经验。蔡明荔表示，这对于整个市场来说是非常重要的，不只是单方面的增值，业主要增值、客户要增值，外包也要增值，大家共同发展。
对于办公室、零售空间以及仓储空间，在不同地区的气候环境及租金条件下，如何进行空间规划设计的问题，蔡明荔介绍，办公室是员工最主要的工作场所。办公空间管理方面，利用灵活办公策略，员工可以自选要在哪里办公，不一定要在某张椅子或者桌子上工作，如果想开会就在会议室，想做一些灵活的沟通也可以在午饭时间进行。无论在哪一个国家，联合利华的最高层领导都是没有独立的办公室，员工和领导都是开放式办公；办公室里会设置不同的区域让员工灵活选择，重点是希望把员工带回公司里，因为他们需要和同事相互沟通、协作，办公室可以提供他们一个空间去执行工作，提高生产力。物业不可能是独立的，要以员工的利益来看齐，具备三个方面条件才可以发挥办公室的功能：一是物业所提供的环境；二是人力资源要制订一些规则说明如何利用；三是技术。此外，联合利华的品牌一定要存在于办公空间，因为如果要争取请到好的员工，他们会从公司的设计看到这个企业的文化，吸引更优秀的员工加入。
■ 在人员动线处创造聚集的条件
零售方面，以顾客的角度来看，设计时人流动线要有规划。仓库是管货物的，人员少，主要考虑物流的效率。工厂要看物流的交通动线，从资源地搬运到工厂，工厂再运输到货仓，最后是从货仓送到客户门前，需要快速地把货物送到客户手上。
回到办公空间的运营效率方面，蔡明荔表示，灵活办公的想法其出发点就是降低成本。灵活办公能够充分利用空间，在空间设计上有几个标准：一、每一张桌子、椅子可以安置1.5个员工；二、以人均8-12平方米空间来做规划。但是，经过6-8年的发展，其实降低成本已经不是灵活办公的前提，而是以灵活办公来吸引员工，保持员工的生产力。
除此之外，还从物业管理当中去想不同的方法增效降本，比如机械化，或根据大数据进行工作环境服务数据的分析。例如办公室应用率要达到80%，即1,000名员工可以给800个位置，但这800个位置并不一定会100%地运用，而是尽量提升到80%的利用率。为了得到这些数据，每年会做两次调查，了解员工的满意度或员工运用办公室的实际情况，然后以这些数据来调整。以降低成本为先，但重点是设计之后当员工进入办公室不会有明显察觉。
从员工的工作环境、员工健康来考虑，为有小孩的员工设立亲子间、为不同宗教信仰的员工设立祈祷间等。另外，领导层要有带动作用，要接受灵活空间。要先征服领导，领导接受之后再去设计这些方案。
案例启示：
空间整体规划不只在于一个地点，要看整体业务目标。就联合利华来说，一切围绕尽快地把货物送到客户手上这一目标展开。不论办公空间管理以员工体验为先，还是仓储、零售空间管理以顾客为先，所有物理空间的设计、管理以及战略都是以人为本。
原文发表于《现代物业》2017年1期
记者：成忻
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