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刚刚告别的2024年，房地产行业依然在低温中运行。增长失速，化解风险等压力仍然困扰着诸多市场主体。
但也正是在这一年，我们看到了房地产行业从内打破旧模式、构建新模式的进化力。
值此新旧交替之际，克而瑞苏州房产测评重磅推出《进化的力量—2024年苏州房地产年鉴》。
本篇为本专题——二手房篇。
2024年，苏州住房成交总量进一步下滑，但二手房成交量依然维持在6万套以上，降幅甚微。
二手房市场活跃度的稳定，一方面很大程度上还是依赖于“以价换量”策略的延续；另一方面宏观政策的加码发力也是一个主因。
今天，我们同样用具体的数据来总结一下2024年苏州二手房市场的表现。
开篇依然数据说话：
1、2024年，苏州市区二手住房成交套数为61390套，同比跌幅约为5.2%。
2、2024年，苏州市区二手住房成交套数占一二手总成交套数的66%，占比为历年来新高。
3、2024年，苏州市区二手住房套均面积为107㎡，同样为历年来新高。
4、截至2024年末，苏州市区二手房挂牌面积降至9.5万套左右，呈高位回落的趋势。
从时间轴来看，2024年苏州二手房月度成交量整体保持相对平稳的态势，但也存在着行情分化。
全年二手房市场行情下滑主要出现在8、9月份。整个上半年，在以价换量趋势下，二手房成交稳定性明显更高，且在4月份还出现了明显的“小阳春”行情。
但随着下半年以来新房众多刚需产品进一步以价换量，不少刚需购房者开始回流到新房市场，导致了三季度开始苏州二手房成交量出现了明显下滑。
而四季度开始，在宏观政策带动下，二手房活跃度才得以再度回升。而由于二手房成交周期较长、且12月才开始执行契税新政，所以四季度二手住房的成交增量在12月得以充分体现。
综合上述所有数据，我们可以看到，2024年苏州二手住房整体成交规模变动并不大，维持在相对稳定的水平。但从二手房成交套均面积来看，2024年二手房成交结构有明显变动，改善类二手住宅成交占比有所提升。
且值得注意的是，2024年苏州二手房挂牌量有高位回落趋势。如果接下来二手房仍能保持当前这种成交活跃度，叠加挂牌量的变动，二手房价格就有望止跌。
成交量维持相对稳定，那2024年苏州二手房成交的结构性变动是怎样体现的呢？
第一，从成交面积段来看。
从上图可以看出，虽然2024年苏州120㎡以下刚需及刚改类面积段的二手住房仍是主力成交面积段，但成交占比已缩减至50%以内。
这个缩量主要有两方面原因：第一，核心区老破小成交量下滑；第二，2024年新房刚需产品大幅降价导致此类需求回流至新房市场。
与刚需、刚改产品成交趋势相反的是，120㎡以上各面积段二手住房成交占比同比2023年均呈不同幅度的上行趋势，尤其是250㎡以上产品，成交占比同比提升了2个百分点，成交套数则是同比增加了36%。
由此可见，2024年苏州二手房市场，住房面积改善趋势也开始进一步抬头，终改市场依然不缺购买力。
第二，从成交总价来看。
从上图可以看到，2024年苏州200万以下二手住宅依然占据绝对成交主力，且成交套数同比上涨了6%。除200万以下住宅外，仅1500万以上总价段的住宅呈同步上涨趋势。
上文已经讲到了，2024年苏州小面积的住宅成交占比是缩减的，但为什么低总价房源成交量却增多了呢？原因很简单，价格下跌所致。
2024年，刚需/刚改类面积段的二手房源价格跌幅进一步扩大，导致很多原本200万以上总价段的房源跌落至200万以内，是这类总价段房源成交增量的主因。
与刚需产品表现截然相反的是，1500万以上的二手住宅成交量明显上扬，而这类产品套均成交面积也正好在250㎡以上，与上述250㎡以上面积段二手住房成交量走高趋势相一致。可见2024年苏州二手住房市场依然不缺顶级购买力。
最后看一下，2024年苏州哪些二手房卖得更好呢？
先看分区域成交情况：
2024年姑苏区、吴中区二手房成交量同比下行，其中姑苏区同比减少17.6%，吴中区同比减少5%。老旧小区聚集的板块成交下滑是主因。
新区、相城2024年二手房成交量稳中有涨，新区上涨4.6%，相城区上涨2%。园区、吴江区二手房成交量同比整体维稳。
再来看一下2024年二手住房成交排行情况：
从成交排行来看，虽然榜单首位依然是被雅戈尔太阳城这样的学区盘占据，但明显可以看到更多次新楼盘以及外围板块居住属性更强的楼盘上榜。
榜单前20的楼盘，有13个楼盘套均成交面积在100㎡以上，且有多个楼盘成交套均面积在120㎡以上，这也进一步佐证了苏州二手住房市场面积改善趋势正在抬头。
过去一年，苏州二手房市场展现出了明显高于新房市场的活跃度。在这样一个活跃度下，苏州二手房成交也呈明显的结构性变动。
可以看到，即便是二手市场，需求端对于居住属性的要求越来越高。
可见，即便宏观政策致力于引导市场止跌回稳，但不同类别的资产依然面临不同的终局，依然只有更好的产品才能拥有更高话语权。
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