2024年，注定是房地产市场的关键转折年。
这一年，房地产首次迎来“止跌回稳”的关键定调，行业开始了新的调整周期。
四季度开始，一系列政策组合拳落地，叠加决策层会议多次强调持续用力“稳楼市”，进一步强调加速构建房地产发展新模式。
与此同时，新一轮经济刺激方案也全面启动，重点城市房地产市场预期明显提振，带动了楼市销售翘尾收官。
那么，面对这样一个重大变局，该如何总结2024年苏州房地产市场的变化呢？克而瑞苏州房产测评用三个关键词，带大家一起回顾下2024年的苏州房地产市场发展脉络。
K型分化
2024年，一定是苏州房地产市场K型分化格局最为明显的一年。
2024年，苏州土地市场整体保持低温运行，但也出现了新的单价地王和总价地王。
3月，狮山逸庐地块成交楼面价45454元/㎡，双湖玫瑰园地块成交楼面价65022元/㎡，不仅仅打破了苏州地块单价记录，也打破了整个江苏的地块单价记录。
9月底，双湖板块荣域花园西地块以52亿的总价成交，也一举成为了近三年以来的总价地王。
核心区优质地块价格进一步打破市场上限，但2024年大部分地块在容积率大幅降低的前提下，楼面价却没有明显提升，甚至地价实际成本还有所降低。
土地市场的这一轮价格重塑，传导到新房市场就是房价格局的重塑。
2024年，苏州新房市场价格分化明显加剧。
头部板块房价进一步拔高，而外围板块的刚需房源价格进一步下行，市场K型分化趋势进一步加剧。
从上图中可以看到，园区双湖板块新房成交均价已经突破8万元/㎡，奥体板块新房成交均价接近6万元/㎡，狮山接近4.5万元/㎡，而众多刚需和刚改板块新房成交均价却在显性下行，房价1字头板块明显增多，甚至有外围乡镇板块新房成交均价跌到万元以内。
地价、房价K型分化也是政策放开，房地产市场进一步趋向于市场化的典型表现。这个趋势在未来仍将持续。
缩量提质
2024年，苏州房地产供求两端均呈明显缩量趋势。
从供应端来看：
一方面，2024年苏州市区新房供应量仅为278万㎡，同比减少近五成；
另一方面，2024年苏州市区土地供应量大减，全年仅供应48宗宅地，新增总建仅为约224万㎡，同比减少近6成。
新房供应量的减少，为新房存量房源去化提供了更大的空间。而土地市场作为新房市场的供应端，其成交量大幅减少，也意味着至少在1-2年内苏州新房市场将持续处于去库存状态。
从需求端来看：
一方面，2024年苏州市区商品住宅成交量约为429万㎡，同比减少约26%；
另一方面，2024年苏州市区二手住宅成交量约为657.4万㎡，同比减少约4%。
值得注意的是，从成交套数来看，2024年苏州新房、二手房成交总量首次跌破10万套，住房总需求量仍在缩减。
市场缩量大趋势下，调整供求结构成为行业大方向。
在缩量提质背景下，2024年苏州新房库存量进一步下降，截至2024年结束，苏州官方公布的市区新房可售套数已经跌落至43548套，这个数字是2020年下半年以来的历史新低。
存量房源加速去化，市场增量空间减小，为市场供求结构调整提供了更大的可行性。而供求结构调整的关键，就是提升新房质量。
2024年，在苏房企进一步深挖住宅全维产品力，为苏州乃至全国“好房子”建设提供了参考案例。与此同时，2024年苏州土地供应全面低密化，也意味着未来苏州新房供应将大幅度向别墅、洋房类产品倾斜。叠加政策端要求提高住宅品质，鼓励“两智一全”住宅建设等措施，也进一步推动了新房质量提升。
所以说，整个2024年，苏州房地产市场以“缩量提质”为索引，牵引着市场供求结构的全面重塑。
“用力”稳住
整个2024年，苏州房地产市场在行业大转折的背景下展现出了坚韧的进化力。
展望2025年，苏州房地产市场一定会迎来更清晰的未来，我们拭目以待。
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