刚刚，《如皋市住宅物业管理办法》正式对外公布，将于2024年12月1日起施行，有效期至2029年11月30日，事关如皋所有小区业主！本次正式发布的物业管理新规，对业主自治组织的成立与运行、小区事项的公示公开、维修资金的使用与管理、物业服务企业的考评与退出等事项作出了具体规定。1、和之前的政策相比，该物业管理新规新增“第二章 业主和业主组织”，规范了业主大会、业主委员会、物业管理委员会等成立流程及各自职责，细化了业主委员会成员的禁止性行为、业主组织信息公示公开要求等，明确了主管部门和属地在换届选举、考核监管等方面的具体职责。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称“业主大会”）会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、村（居）民委员会、公安派出所等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主协商推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于60%。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。筹备组应当自组成之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。市城管局负责制定管理规约、业主大会议事规则的范本。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向市城管局和街道办事处（镇人民政府）办理备案。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定、业主大会的决定以及经三分之一以上业主委员会成员的提议召开会议，会议召开前应当告知村（居）民委员会，并在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）和村（居）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应指导、协助成立换届选举小组，由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成参照首次业主大会筹备组。![]()
（1）有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：- 具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的；
- 业主委员会长期不能正常开展工作，经街道办事处（镇人民政府）多次指导重新选举，不能产生新的业主委员会的。
（2）业主大会、业主委员会及物业管理委员会作出的决定违反法律法规的，市城管局依法调查核实后应当按照法律法规的规定责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，符合成立业主委员会条件的，街道办事处（镇人民政府）应组织成立业主委员会。（3）物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责，依托村（居）民委员会实行自治管理。2、新增“第三章 物业准入与退出管理”，规定了小区物业招投标申请主体、合法平台、监督主体等，对招投标过程中、中标后的禁止性行为进行明确，并对物业服务企业无故恶意退出服务项目及业主委员会违规清退物业服务企业的行为进行了限制，对企业非正常退出应急预案、应急物业服务组织主体、服务内容。根据小区品质、规模等因素，综合考虑确定前期物业服务等级标准，依法选聘物业服务企业。建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应依托政府公共服务平台实施。业主自治组织选聘物业服务企业的，属地街道（镇人民政府）应当予以监督。物业服务企业不得违反物业法律法规的规定或物业服务合同的约定，单方终止履行合同，擅自退出物业项目服务。经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上投票权业主提议提前解除物业服务合同的，业主委员会在收到提议之日起1个月内应召开业主大会，对是否提前解除物业服务合同进行表决。物业服务合同期间，若一方要求提前解除合同的，按下列要求办理：符合物业服务合同终止条件的，原物业服务企业应当做好以下工作：![]()
物业服务企业提前退出或期满不再提供服务，尚未重新选聘前期物业服务企业的，由街道办事处（镇人民政府）、村（居）民委员会根据小区现实状况选择专业服务单位做好小区应急物业服务。
关于物业费与补助
商品房办理现房销售许可证或预售许可证前，应当提供经备案的前期物业服务合同，
前期物业管理开办费最低标准为：项目规划总建筑面积在10万平方米以下的为0.8元/㎡，10万平方米以上的每增加1万平方米开办费增加0.5万元。
安置房居住区实行一定期内物业费考核定级补助制度，多层安置房居住区补助标准暂为A级0.3元/㎡，B级0.25元/㎡，C级0.2元/㎡; 带电梯的高层、小高层补助标准暂为A级0.7元/㎡，B级0.6元/㎡，C级0.5元/㎡。
住宅物业人防工程按《如皋市住宅专项维修资金管理办法》的规定交存专项维修资金。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金实行政府指导价，单独建账，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。
3、新增了物业区域的禁止性行为
其中，专门指出，物业服务企业不得采取停止或者限制供水、供电、供气、供热、通讯以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。![]()
4、新增了第三方审计和评估机制。《办法》明确赋予业主大会聘请专业机构评估物业服务企业履约情况、审计公共收益收支情况的权利。
5、政策实施时间本办法自2024年12月1日起施行，有效期至2029年11月30日。
此前，南通有不少业主、业委会、物业之间的纠纷问题，有的小区成功更换物业得到解决。
比如，曾经千人抢房的、位于海门城区的神盘——江城逸品通过公开招投标，成功更换了金科物业。
比如，南通市区星雨华府小区重新选聘物业，万科物业高分中标。比如，五龙汇板块品质小区春江阅，成功换上招商物业。还有位于主城区的五洲御锦城成功换上龙湖物业之后，业主爆赞表扬。
主城区东景新城也成功换上新物业，小区面貌焕然一新。你家是哪个物业？管理服务怎么样？觉得还有哪些需要改进的？欢迎留言讨论。
