出租人违约情形下承租人经营损失如何确定

学术 2024-10-29 12:30 江苏

出租人违约情形下

承租人经营损失如何确定

在房屋租赁合同纠纷当中，出租人欲将房屋另作他用时，常常出现违约解除的情况。一般而言，房屋租赁合同会约定违约责任，例如违约金、赔偿损失等。但承租人往往会觉得违约金并不能弥补自己的损失，尤其是在该房屋作为商业用途的情况下，承租人的经营损失数额可能较高。然而经营损失针对的是未来，在发生诉讼时往往并未实际产生，并且承租人的经营情况本就存在一定的商业风险。那么，在出租人违约的情况下，承租人的经营损失如何确定呢？

案例背景

2016年，周某将1100平米的房屋出租给吴某，双方签订书面租赁合同，约定租期从2016年7月11日起至2026年5月31日。吴某租用该房屋后，将其用于经营网吧业务。2018年7月，周某因自身原因，无法继续履行与吴某之间的房屋租赁合同，迫使吴某从该房屋搬离。双方因赔偿事宜未能达成一致而成诉。诉讼中吴某要求周某赔偿经营损失，每月12万元，以6个月计共72万元。被告吴某抗辩称，因营业本身有风险，营业损失不一定存在，不予认可。

法院认为

一审法院认为，依据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，租赁房屋用于商业用途的，承租人可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。案涉房屋用于经营网吧，显然属于商业用途，故吴某主张经营损失于法有据。吴某主张12万元/月，结合案涉网吧的经营场地大小及经营规模，该标准并不明显偏高，故法院对该标准予以支持。对于期限，结合本案实际情况，法院酌定为4个月。

二审法院认为，吴某提交了其营业收入清单及相关账目明细，证明其经营收入及利润，周某虽不予认可，但未能提交充分的证据予以反驳。一审法院根据吴某的举证，结合其承租面积等客观情况，扣除相应的房租等费用后，酌定周某赔偿吴某四个月的营业损失48万元与法不悖，并无不当。

律师观点

从上述案例我们可以看出，经营损失针对的是未来将会产生的损失，尽管属于预期损失，在实务中也是可以被法院支持的。但法院对经营损失的支持存在一定条件。

首先，承租人作为经营者，需要提供初步的证据证明自身的经营情况，例如营业流水、收支账目等。

其次，营收与利润并非同一概念，如果没有足够的证据证明利润率是多少，法院则会根据经营场地大小、经营规模以及同行业的平均水平来综合考虑。

最后，关于经营损失计算期限的问题，原江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条规定，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以主张剩余租期内的装饰装修残值损失、租金差价损失。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。尽管该《意见》在2020年12月31日被废止，但实务中对于经营损失的合理期限的认定仍未超出该《意见》所规定的范围，大多数案例中仍然参考了六个月上限的规定。

供稿：沈平华

编辑：周嘉熠

审核：周元政

END

沈平华

沈平华，中共党员，江苏常明（武进）律师事务所专职律师，工学硕士。拥有理工科机械工程自动化背景，多年制造业从业经历，熟悉汽车电子行业，新能源汽车行业，医疗设备行业。从事律师工作以来致力于劳动争议、合同纠纷、交通事故及人身损害责任纠纷、建设工程施工合同纠纷等案件，参与编写《常州中院近五年劳动争议案件改判评析》、《劳务派遣用工案例评析》。现担任新北区魏村街道临江社区法律顾问，常州市武进区礼嘉镇秦巷村委驻村法律顾问，同时还担任多家国企、国有控股企业、民营上市公司的法律顾问，常年为企、事业单位及人民群众提供专业法律服务。

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江苏常明武进律师事务所

江苏常明（武进）律师事务所于2020年2月经江苏省司法厅批准设立。事务所致力于打造专业的法律顾问服务团队，力争成为常州法律顾问服务的标杆。为政府、企业事业单位提供专业、高效、优质的法律顾问服务是我们的目标。

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