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高善文：“央行不扩表，行业就团灭？” ，该怎么理解？

文摘 2024-09-02 13:30 加拿大

本文核心结论

1/ 政策只会慢慢出台应对政策，支持合理的住房需求，不会再通过总量刺激催生泡沫。但这不代表应对

2/现有中国存量房屋已经能够满足居民的绝对需求（不考虑价格），更不用说已经大幅超过有效需求。

3/地产行业当前面临的问题，正是上一轮经济学家建议的扩表的恶果。

4/合理的房屋定价体系应当“以租金为锚”，而租金应当以“人均可支配收入为锚”。

正文

高善文的观点“央行不扩表，地产行业就团灭”这段言论今天刷屏了。

我其实很相信高经济学家的水平，不至于连“央行为什么不扩表”，政府为什么不出大招都看不懂，只能理解为实在是利益相关，需要恰饭，或者急需解套。

我其实有几个问题想问高经济学家，读者不妨也一起思考一下：

房子从高点跌了那么多，政府出台了那么多政策，为什么大家还是不愿意买房呢？

是因为定投纳指了还是因为实在买不起呢？

现有中国存量房屋已经能够满足居民的绝对需求，考虑到未来人口下降的预期，接盘的人少了，需求下降，现在央行扩表入场，房子烂在表内，又是哪一拨人或解套，或发财，把公共债务转换为自己的收入呢？

高经济学家呼吁央行扩表，给房地产行业拖底，无非是在延长房地产出清的速度。（需要原视频的朋友可关注公众后私信我）

作为首席经济学家，他肯定十分明白，现有中国存量房屋已经能够满足居民的绝对需求（不考虑价格），更不用说大幅超过有效需求。

考虑到未来人口下降的预期，现在央行扩表入场，房子烂在表内，又是哪一拨人或解套，或发财，把公共债务转换为自己的收入呢？

高经济学家觉得房子价格从高位下跌了那么多，存在流动性危机，央行应该出大招。

但是高经济学家为什么不想想，当前各地的房屋均价，考虑人均收入水平，价格是不是还是遥不可及呢？

房子做为资产如何定价，其实政府预期管理得已经十分到位了。高层定调是“房住不炒”，央行翻译成大白话计算公式是“以租金为锚”。

那么租金以什么为锚？当然是以人均可支配收入为锚。发达国家的均值是房租价格水平应当在人均可支配收入的三分之一左右。

这是合理的定价体系。

在这套定价体系下，个体的微观感知是每个月的工资交完房租，还剩下三分之二，扣除部分餐饮及日常用品开支，基本能有三分之一的结余。此时，打工人才能有安全感、获得感。

考虑到客观事实上，我国的教育、医疗、养老等社会保障体系相比发达国家仍存在一定距离，居民需要更多的储蓄来应对未来的不确定性。房租收入比甚至应该略低于三分之一才合理。

仅看高点绝对跌幅，不看房价绝对值，也不看房租收入比，呼吁扩表，无非是想道德绑架央行，再催生泡沫。

事实上，地产行业当前面临的问题，正是上一轮经济学家建议的扩表的恶果。结局大家都看见了，确实立竿见影地过了几年好日子，但是地产行业虹吸所有其他行业的利润，居民在财富效应确实扩大消费了，但是买房和不买房的两类群体收入差距瞬间扩大至不同阶级。

这种以债务驱动的增长模式虽然在短期内创造了经济繁荣的假象，但长期来看却留下了巨大的风险隐患，可持续吗？

所以高层不信你们了，是有原因的，请有时间也多反思反思，别总是愤愤不平地阴阳怪气。

我相信很多时候不是水平的问题，只是你们太容易被“屁股决定大脑了”。

如今，随着市场的调整和去杠杆化的推进，房地产行业正在经历价格回调、需求疲软的阵痛。这是对过去泡沫化增长的必然反噬，也是市场重新回归理性、挤出泡沫的过程。

在这样的背景下，再次通过扩表来为地产行业拖底，无疑是走回头路，不仅不能解决问题，反而可能进一步加剧泡沫的积累和风险的扩散。

更不用说现在外部的金融环境不确定性极高，大规模的货币宽松会引发资本外流。

事实上，中国政府已经通过多种政策工具对地产行业进行调控和支持，如降低房贷利率、支持刚需购房、调整预售资金监管等。

但是态度很明确，只支持合理的住房需求，不会再催生泡沫。高经济学家们，可以死心了，少点阴阳怪气，多抛开个人利益得失，想想国计民生。

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