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生活中，房屋外墙瓷砖、窗户、玻璃、广告牌等脱落致害，是物业公司面临的一类主要纠纷。虽然许多老旧小区外墙下拉着警戒线或横幅、附近贴着告示，告知“外墙有脱落风险，警示行人请绕行”，但笔者每每遇到这种场景，不禁会思考：如果外墙砖脱落砸中行人或车辆，物业公司说挂了横幅、拉了警戒线，能免责吗？
一、案例引入
（一）案情简介
2021年3月31日17时许，许某的母亲、外公、外婆接许某放学途中，经过汾河外滩小区C座附近时，因该楼外墙墙砖发生脱落砸中许某，导致许某头部受伤。
事故发生后，许某被送往山西省儿童医院进行治疗，诊断为：急性闭合性颅脑损伤、头皮裂伤、左顶骨骨折、左额部脑挫伤，于2021年4月9日出院，住院9天。
经山西迪安法润司法鉴定所鉴定，被鉴定人许某伤残等级为十级，护理期为30-60日，营养期为30-60日，误工期为90-180日。
许某向法院提起诉讼，要求汾河外滩小区的物业服务企业——山西新起点物业管理有限公司，赔偿医疗费、住院伙食补助费、营养费、十级伤残补助金、精神损害抚慰金等共计154022元；保险公司在保险责任范围内赔偿许某上述各项损失。
（二）法院认为
许某上学的思华睿国际幼儿园位于汾河外滩小区内部，其上下学需经过该小区内部道路。损害发生时，许某在其母亲、外公、外婆陪同下于小区道路内正常通行，被小区C座外墙脱落物砸伤。
被告山西新起点物业管理有限公司辩称，其已张贴外墙体脱落告知、“小心高空坠物，禁止人车停留”提示、在紧靠楼宇拉警戒线，以及2020年3月27日，被告山西新起点物业管理有限公司向滨体社区居委会、太原市房产管理局、万柏林区兴华街道办事处，以挂号信方式发出《关于汾河外滩楼宇外墙砖脱落急需维修的报告》，但其明知小区外墙墙砖存在脱落风险未及时维修，且未禁止行人通行损害发生处道路，被告山西新起点物业管理有限公司作为案涉小区物业管理者，未能举证证明自己没有过错，应承担侵权责任，对原告受伤所致损失进行赔偿。
最终，法院判决保险公司赔偿许某各项费用共计95240.7元；物业公司赔偿许某各项费用共计13082.3元。
二、法律规定
《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”
从上述规定可以看出，建筑物、构筑物等脱落、坠落致人损害的，适用过错推定原则，受害人只需证明其损害是由于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成的，所有人、管理人或者使用人要想不承担法律责任，必须举示相应证据证明其尽到了相应的管理义务、没有过错。
三、律师建议
头顶安全无小事，防范物业管理范围内的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，物业应当积极作为。
（一）明确自身管理范围，加强日常维护和管理
法院在审理此类案件时，首先根据物业服务合同的约定以及法律规定，审查物件脱落的位置是否属于物业公司管理范围，属于物业公司管理范围的，则会根据《民法典》第一千二百五十三条来认定物业公司的责任。
因此，物业公司在签订物业服务合同时，应当明确其物业服务区域。对于容易引发争议的小区外墙设施，如业主家阳台的窗户玻璃等，应当明确该部分属于相关业主专有部分，应当由业主进行管理、维护。
同时，物业公司也应当加强对易引发危险的部分加强管理、定期检查，确有安全隐患的，及时通知相关业主予以整改并通报业主大会。
（二）及时整改
物业公司应当对其管理范围内的建筑物、构筑物等设施进行定期检查，对于存在安全隐患的地方及时移交相关主体予以整改。
若相关主体不听劝告、置之不理的，可请社区或街道出面协调，协调不成的，可向辖区综合执法部门投诉举报。在提醒、协调、投诉过程中，注意留存照片、视频、整改通知书等证据。
在风险评估、制定整改方案等期间，应采取相应警戒措施，并安排专人管理该风险区域，直至排除安全隐患。
（三）购买保险，规避风险
如前所述，建筑物等坠落致人损害的，物业公司要承担过错推定的损害赔偿责任。
按照前述案例的判断标准，物业公司实际上很难证明其对损害的发生没有过错。因此，通过购买保险的方式规避风险也是物业公司的自救方式之一。
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